인터뷰/ 김용남 작가 <토지 투자의 정석>
"좋은 땅을 잘 가공하면 최고의 재테크죠"
약관이 갓 지난 25세에 토지 거래 시장에 뛰어든 김용남 작가는 20년 차가 된 지금 이론과 실무를 겸비한 베테랑이다. 그는 본인의 투자 성공에 만족하지 않고 일반인들을 대상으로 1000회 이상의 강의를 진행하는 한편, 6권의 관련 서적을 출간하고 포털사이트 투자 카페도 운영하는 등 토지 투자 전도사로 맹활약 하고 있다.
김 작가는 최근 출간한 <토지 투자의 정석>이라는 책에서 “좋은 땅을 잘 가공하면 최고의 재테크”라고 강조했다. 정권 교체나 정책 변화에도 흔들림 없이 본인만의 기술과 노하우로 토지 투자에 매진한 그의 성공담을 들어봤다.
간단한 자기소개를 해주신다면.
"올해 나이 마흔다섯 살 된 두 아이의 아빠로서 스물다섯에 토지 업무를 시작해 현재 20년 차 베테랑이 됐습니다. 제13회 공인중개사 자격증을 취득했고요. 현재까지 총 6권의 토지 개발 관련 서적을 출간했으며, 일반인들을 대상으로 1000회가량 강의를 진행했습니다. 현재는 네이버 카페 막강토지군단을 운영 중하면서 토지 개발 소식을 대중에게 알리고 있습니다."
현재 보유하고 있는 땅은 어느 지역 몇 군데며 그곳을 선택한 이유는.
"제가 보유하는 땅들은 10개가량 되며 모두 경기도 화성 2차선 도로변에 위치하고 있습니다.
이곳에서만 20년간 토지 투자를 해 왔기에 이 지역의 토지 시장을 정확히 파악하고 있기 때문입니다. 토지는 사는 것보다 파는 것이 중요하기에 잘 팔 수 있는 지역인 화성에서의 거래에 집중해 왔습니다."
토지 투자에 대해 알게 된 계기는.
"25세 때 공인중개사 자격증을 취득하고 무작정 토지라는 분야를 접했습니다. 그저 돈을 벌기 위해 열심히 일하다 보니 자연스레 노하우가 쌓였고 현재는 토지 투자만큼은 누구에게도 뒤처지지 않는다고 생각하고 있습니다."
다른 부동산에 비해 토지 투자가 매력적인 이유는.
"어떤 부동산 투자가 됐든 장단점이 있다고 생각합니다. 다른 부동산 상품보다 토지 투자가 좋다는 것이 아니라 재테크 수단으로서 토지도 아주 매력적인 분야라는 걸 알리고 싶습니다. 다만 토지 투자가 블루오션이라고 말할 수 있는 이유는 비교적 많은 사람들이 토지 투자를 어렵게 생각하고 있어서 경쟁자가 적기 때문입니다. 즉, 내가 가진 지식의 정도가 적더라도 조금만 노력하면 토지 전문가라는 소리를 들을 수 있습니다."
새 정부 들어 토지 투장 대한 규제가 넓어졌다고 생각하는가.
"정책을 보고 하는 투자를 지양하고 있기 때문에 어느 정부가 들어서든 상관없습니다. 우선 토지를 오랜 기간을 묵혀 둘 생각이 없고 누가 봐도 좋은 땅을 비용을 들여 개발하고 보석으로 만들어 비교적 빠른 기간 안에 매도하는 것이 목표이기 때문입니다."
"누가 봐도 갖고 싶어 하는 땅이 바로 원석이 될 것입니다. 단순히 보기에 좋다해 원석이 되는 것이 아니라 개발업 등록, 도시계획심의, 개발부담금 등 규제 사항을 정확히 알 수 있는 눈이 있어야 한다는 것입니다. 그 눈으로 토지의 원석, 즉 개발하기 쉬운 땅을 골라낼 수 있을 것이며 토목공사를 통해 매도하는 기술로 수익을 일으키는 것입니다. 한 마디로 토지를 매입해서 매도하는 일련의 과정 역시 ‘기술’이라고 봐야 할 것입니다."
어떤 토지에 주목해야 하는가.
"개발할 수 있는 땅을 사는 것이 아니라 개발이 쉬운 땅을 골라내는 것이 이 기술의 핵심 포인트가 될 것입니다. 여러 규제 사항을 모두 확인해야만 개발이 쉬운 땅을 골라낼 수 있을 것입니다."
토지 투자를 위해 꼭 알아야 하는 것은.
"토지 투자로 돈을 벌기 위해서는 토지이용원에 나와 있는 글들을 모두 해석할 수 있어야
합니다. 지목 면적, 공시지가, 용도지역, 도로와 배수로 등등 모든 것에 대한 개념을 정확히 익히고 그 문구 안에 어떤 내용들이 숨겨져 있는지를 정확히 파악할 수 있어야 합니다.
토지이용원을 해석할 줄 모른다면 이를 분석하는 방법부터 정확히 공부해야 합니다."
토지 투자를 할 때 특히 주의해야 할 점은.
"주의사항이 굉장히 많을 수 있지만 그래도 한 가지만 얘기하라면 토지 시장은 절대평가로 측정할 수 없다는 점을 항상 명심해야 합니다. 각 토지마다 개별적 특징이 강하고 똑같이 생긴 물건 자체가 하나도 없기 때문입니다. 이는 시세에 의존해 절대평가를 해서는 안 된다는 의미고 토지 가치를 아주 주관적으로 해석해야 한다는 뜻입니다."
개발행위허가의 세 가지 구분 요소는.
"우리나라에는 28개의 지목이 있는데 그중에서 5개의 지목 전, 답, 과수원, 임야, 목장용지를 원형지라 부르게 되고 이 다섯 가지 지목에 건물을 지으려 할 때 개발행위허가라는 것을 받게 해 둔 것입니다. 이를 크게 세 가지로 나눌 수 있는데, 즉 농지, 임야, 초지로 구분됩니다. 먼저 농지에 대해서는 개발행위허가 및 농지전용허가를 받아야 하고 임야는 개발행위허가 및 산지전용허가, 목장용지는 개발행위허가 및 초지전용허가를 얻어야 하는 것입니다. 허가의 종류에 따라 세금도 달라지므로 이를 정확히 알아둘 필요가 있습니다."
임장은 어떻게 다니는가.
"보통 임장을 가게 되면 현장에서 이 토지는 돈이 될 수 있을지를 여러 방면으로 판단하게 됩니다. 먼저 인허가를 낼 때 들어가는 비용이나 어떤 용도로 개발할 수 있을 것인지를 판단하고 허가가 가능한지를 도로와 배수로를 통해 확인하게 됩니다.
매입 후 토목공사는 어떻게 진행할 것이고 공사의 비용은 얼마일지 대충 가늠해봅니다. 마지막으로 언제 매도할 수 있을지를 정하고 매도에 따른 세금의 정도를 예상하고 내 마진의 비율도 고려해 투자되는 현금 대비 수익률이 적당한지 여부를 파악해봅니다. 이를 모두 고려하면서 토지를 살펴보고 살지 말지를 정확히 판단해야 합니다."
돈이 되는 토지는.
"아주 쉽게 얘기해서 돈이 되는 토지는 비싸게 빨리 팔 수 있는 물건입니다. 상식적으로 대로변 토지가 비교적 빨리 매도될 수 있고 높은 값을 받을 수 있기 때문에 돈이 되는 토지는 2차선 이상의 도로변 물건이 유력합니다."
투자할 토지와 아닌 토지의 구별법은.
"사야 하는 토지와 사지 말아야 할 토지를 구별하는 것은 쉬운 일은 아니지만 투자의 기본입니다. 지목, 면적, 공시지가, 용도지역 관련 내용을 정확히 숙지해 개발에 대한 규제를 파악해야만 비교적 빠른 기간 안에 수익을 볼 수 있을 것입니다.
잘 팔리는 토지는 투자자로 하여금 가치가 보이는 토지일 것입니다. 시골 구석에 있는 값이 싼 땅과 압구정 사거리에 네모 반듯한 비싼 땅이 있다면 어떤 땅이 가치가 있다고 판단될까요. 현재 가격에 상관없이 누가 봐도 기가 막힌 입지의 땅이 잘 팔리는 토지라고 말할 수 있을 것입니다."
토지 대출은 어느 정도 이뤄지는가.
"대개 토지 투자 시 대출을 받기는 쉽지 않을 것이라 생각하지만 농지는 감정가의 75% 정도까지 임야도 감정가의 75%까지 대출을 얻을 수 있기 때문에 최소한의 현금으로 최대의 효과를 얻을 수 있습니다. 더 나아가 이 비율보다도 더 많은 대출을 얻을 수 있는데 그 방법들을 알고 내 투자에 접목할 수 있다면 투자자의 능력은 배가될 것입니다."
토지 투자 초보자가 꼭 알아야 하는 것은.
"앞에서 언급했듯 토지이용원을 정확하게 분석할 수 있는 능력이 없는 사람들은 신중히 임할 필요가 있다고 생각합니다. 아무것도 알지 못하는 초보 투자자가 하기에 토지는 리스크가 너무 많은 분야이기 때문에 기초 지식을 꼭 쌓아야 합니다.
투자는 투기와 다릅니다. 투기는 아무 개념도 없이 ‘개발이 되겠지’라는 생각으로 막연하게 돈을 쏟아붓는 행위입니다. 이는 나도 모르게 개발이 돼 지가가 오르면 대박이 나고 그렇지 않으면 쪽박을 차게 되는 위험한 방식입니다. 원석을 찾아내 토목공사를 통해 가공을 마친 뒤 비교적 빠른 기간 안에 매도하는 일련이 과정이 아주 철저한 계획 아래 이뤄지는 것이 바로 토지 투자의 기술입니다."
정유진 기자 jinjin@hankyung.com
© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지