10억 원의 감정평가액이 있는 아버지의 아파트를 아들에게 6억 원에 양도하는 경우와 8억 원에 양도하는 2가지 경우를 가정해보자.
먼저 6억 원에 양도하는 경우인데, 양도 거래의 형식을 빌려 실질적으로는 자녀에게 4억 원을 증여하고 있는 거래다. 이 거래에 대해 먼저 양도인인 아버지는 양도소득세를 계산해야 한다.
그런데 특수관계자 간 저가 거래에 대해 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 5% 이상인 경우에는 양도세 계산상 양도가액은 시가로 계산하도록 하고 있다. 이것을 ‘부당행위계산부인 규정’이라고 한다. 따라서 실제 거래가액은 6억 원이지만 양도세 계산상으로는 양도가액을 10억 원으로 계산해야 한다. 아버지는 아파트를 4억 원만큼 싸게 팔았지만 양도가액 10억 원에 대한 양도세를 부담해야 하므로 양도세는 감소하지 않는다.
다음으로 아들의 입장에서는 실제로 자신이 증여받은 4억 원에 대해 증여세를 과세할 것인지를 검토해야 한다. 증여세를 과세할 것인지 먼저 검토하고 그 결과 과세해야 하는 것으로 판단된다면 얼마에 대해 과세할 것인지의 순서로 검토가 이뤄져야 한다.
증여세를 과세하기 위한 조건은 시가와 거래가액의 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상이어야 한다. 시가와 거래가액의 차액이 4억 원으로 기준금액 3억 원 이상이기 때문에 6억 원에 거래한 경우는 증여세를 과세해야 한다.
그런데 이때 증여세를 과세하는 증여재산가액은 4억 원으로 계산하지 않고, 기준금액을 차감한 1억 원에 대해서만 증여세를 과세한다. 실제 증여가액은 4억 원이지만 1억 원에 대해서만 증여세를 과세하기 때문에 3억 원에 대해서는 증여세 과세가 누락되는 셈이다.
이제 시간이 5년여 흘러 아들이 해당 아파트를 15억 원에 양도하는 경우, 양도세 계산상 취득가액은 얼마로 계산하면 될까. 아들의 실제 취득가액은 6억 원이지만 저가양수에 대해 1억 원의 증여세를 부담했다면, 아들이 해당 주택을 양도할 때 취득가액은 실제 취득가액 6억 원에 증여재산가액 1억 원을 더한 7억 원으로 계산하게 된다. 즉, 8억 원의 양도차익에 대한 양도세를 부담하게 된다.
이번에는 시가보다 2억 원을 낮춰서 8억 원으로 저가양도를 하는 경우를 가정해보자. 이른바 양도 거래의 형식을 빌려서 실질적으로는 자녀에게 2억 원을 증여하는 거래인 셈이다. 양도인인 아버지의 양도세는 6억 원으로 저가양도를 할 때와 똑같다.
특수관계자 간 저가양도에 있어 부당행위계산부인 규정이 적용되는 조건은 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 5% 이상인 경우다. 시가가 10억 원일 때에는 9억5000만 원 이하로 거래하는 저가 거래라면 양도세 계산상 양도가액을 10억 원인 것으로 계산해야 하는 점은 같다.
저가양수에 대한 증여세 검토 순서는
양수인의 입장에서 증여세 부분은 6억 원에 거래할 때와 차이가 있다. 저가양수에 대한 증여세의 검토는 증여세를 과세할 것인지와 과세한다면 얼마에 대해 과세할 것인지의 순서로 검토해야 한다.
먼저 증여세를 과세하기 위한 조건은 시가와 거래가액의 차액이 기준금액 이상이어야 하는데, 시가와 거래가액의 차액인 2억 원은 기준금액인 3억 원보다 작다. 현행 세법상 이러한 경우는 사실상 2억 원을 증여했지만 증여세가 과세되지 않는다.
마찬가지로 5년여의 시간이 흘러 아들이 해당 아파트를 15억 원에 양도하는 경우, 양도세 계산상 취득가액은 8억 원으로 계산돼 7억 원의 양도차익에 대한 양도세를 부담해야 한다. 저가양수로 증여세가 과세되지 않는 경우에는 해당 물건을 양도할 때 실제 취득가액만으로 양도차익을 계산하게 된다.
마지막으로 저가 거래로 아파트를 취득할 때 아들이 부담하는 취득세를 살펴본다면 올해부터는 취득세의 계산에 있어 부당행위계산부인 규정이 적용된다. 취득세의 계산에 있어서 부당행위계산부인 규정의 적용 조건은 양도세와 유사하다. 시가와 거래가액의 차익이 3억 원 또는 시가의 5% 이상인 경우에는 시가를 기준으로 취득세를 계산하도록 하고 있다.
위의 2가지 경우에 대해 아들은 10억 원을 취득가액으로 해 취득세를 부담해야 한다. 정리해보면, 특수관계자 간에 시가 10억 원인 아파트를 저가로 매매할 때 거래가액이 9억5000만 원 이하인 경우에는 양도가액을 10억 원으로 양도세를 계산하기 때문에 저가 거래로 인해 양도세가 감소하지 않는다.
하지만 증여세 측면에서는 거래가액이 7억 원에 이를 때까지 증여세가 과세되지 않고 7억 원 미만으로 매매할 때에도 사실상 증여가액 중 3억 원을 초과한 증여가액에 대해서만 증여세를 과세한다.
글 장욱 KB국민은행 WM투자솔루션부 세무사
© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지