임장(臨場), 발품을 팔아 관심있는 지역을 꼼꼼히 탐방하는 것이죠. 현장의 생생한 모습을 전달하는 코너 <임장생활기록부>. 이달엔 고급 아파트의 대명사이자 대한민국 부동산의 왕인 강남구 압구정동에 다녀왔습니다
[임장생활기록부] 8. 서울 압구정동
하지만 천년만년 왕일 것만 같았던 압구정의 운명을 바꾼 게 재건축이었습니다. 반포 등이 재건축을 통해 신흥 부촌으로 업그레이드 됐잖아요. 시간이 멈춰 있었던 압구정에 최근 변화가 생기고 있습니다.
구현대는 1970년대 지어졌다 보니 아주 많이 노후했습니다. 대형 평수지만 복도식도 있어요. 동 간격이 넓고, 1층까지도 햇볕이 잘 들어옵니다. 용적률 꽉꽉 채워서 빽빽하게 뻗은 요즘 신축과는 대조적인 모습이죠. 단지 곳곳에 공원이 있고, 수영장도 있습니다. 집 내부도 한 번 보겠습니다. 65동이고 현대아파트 중에서 가장 큰 85평(280.9㎡)입니다. 대림건설이 사들여서 리모델링한 뒤 분양한 대림아크로빌로도 잘 알려져 있죠. 방 4개에 화장실 3개인데, 세대 분리형 구조입니다.
노후한 구축 단지의 힘든 점도 많습니다. 가구당 차가 두세 대씩 있는데 지하주차장이 없어서 주차난이 심각해요. 겹주차를 하는 입주민들은 경비원에게 차 키를 맡긴 뒤 경비원이 차를 빼줍니다. 몇 년 전 화재가 났을 때 겹겹이 주차된 차들 때문에 소방차가 진입하지 못하는 사태도 벌어졌어요. 수도에선 녹물이 나오고 정전도 잦습니다. 낡은 배수관은 터지거나 갈라져 아랫집 누수가 빈번하고 외벽과 옥상에는 빗물이 스며듭니다. 주거지가 점점 슬럼화하고 있어 재건축이 시급한 상황입니다.
20년째 제자리걸음 “왜?”
압구정 현대가 처음엔 미분양이었던 거 아세요. 1978년 '특혜분양 사건'이 유명했죠. 현대가 사원용 단지 승인을 받은 뒤 국회의원, 고위공무원 등 고위층에게 몰래 줬죠. 압구정 현대가 '고급 아파트의 대명사'가 된 결정적인 계기가 된 셈이죠. 이때 지어진 현대 1차부터 7차가 구현대의 중심이 됐고, 기점이 성수대교 넘어 8차입니다. 그래서 8차를 성수현대라고 해요. 1980년대 일반분양을 했던 단지는 신현대라고 합니다. 14차는 사원용 아파트여서 사원현대라고 부릅니다.
압구정 재건축이 24개 단지 총 1만335가구입니다. 하지만 20년 동안 진도가 거의 못 나갔습니다. 아마 재건축을 하면 대한민국에서 가장 비싸지겠죠. 그래서 서울시와 정부의 목소리가 반영될 수밖에 없거든요. 서울시는 압구정을 재건축해서 세계적인 한강변 명소로 만들고 싶어 하지만, 정부는 또 집값이 너무 뛰는 걸 경계하거든요. 이 딜레마가 발목을 잡았던 거죠.
압구정 재건축은 6개 구역을 나눠서 진행하고 있어요. 한남대교부터 신사중학교까지 미성 1차와 2차가 1구역, 그 옆에 신현대라고 불리는 현대 9차와 11차, 12차가 현대백화점을 감싸면서 2구역으로 분류됩니다. 동호대교와 성수대교 남단 사이에 자리 잡은 구현대가 3구역이고요. 성수대교 넘어서 현대 8차와 한양 3차, 4차, 6차는 4구역이에요. 5구역은 한양 1차와 2차, 갤러리아백화점 동쪽에 있는 한양 5차와 7차, 8차가 6구역입니다. 하지만 모두 초기 단계예요. 조합설립인가를 받은 게 2021년이었으니까 재건축 말이 나온 지 20년 만이었죠. 심지어 정비구역 지정은 아무도 못 받았어요. 이제부터 본격적인 시작이죠.
대장이 3구역입니다. 규모가 가장 큰 데다 한가운데예요. 한강 쪽 튀어나온 부분인 명당이고 압구정역과도 가깝고요. 현대 1차부터 7차, 10차, 13차, 14차와 빌라 단지를 합쳐서 3946가구입니다. 재건축을 하면 1800가구 이상 늘고, 최고 70층을 추진하고 있죠. 조합설립인가를 받았고 신속통합기획(이하 신통기획)으로 진행하고 있어요. 하지만 내부 갈등이 꽤 심해요. 조합은 “서울시 말 듣자”는 반면 비대위, 주민참여감시단은 “신통기획과 임대, 일반분양 다 싫다"는 거예요. 목소리가 각기 다릅니다. 현대 4차는 5층이라 대지지분은 크지만 2종 주거지역이라 용적률이 250%거든요. 그런데 나머지는 3종이라 용적률이 300%예요. 게다가 1차와 2차는 한강 조망이고, 6차랑 7차는 역세권이죠. 단지 안에 신사시장과 금강쇼핑센터, 교회까지 있습니다. 이해관계 조정이 험난해 보입니다.
최근 3구역 설계 업체로 희림건축이 또 선정됐어요. 리턴 매치였죠. 모든 가구가 정면에서 한강을 볼 수 있게끔 배치했어요. 가구당 엘리베이터가 2.5대이고, 일반분양을 1000가구 이상 나오게 해서 매출을 7조 원 늘리겠다고 해요. 압구정도 요즘 가장 뜨거운 이슈인 추가 분담금 때문에 술렁이고 있습니다. 전용 84㎡를 소유한 조합원이 같은 평형의 새 아파트를 받으려면 분담금을 3억 이상 내야 합니다. 일부 조합원 주장처럼 임대와 일반분양이 싫다면 1대1 재건축을 해야 하겠죠. 3구역 기부채납 중에서 가장 주목받는 부분이 보행교예요. 구현대 앞에 있는 올림픽대로를 덮어서 공원을 만들고, 한강을 지나 성수동까지 이어지는 보행교를 짓는다고 해요.
처음엔 4구역과 5구역이 재건축 속도가 빨랐는데 지금은 2구역이 가장 빨라요. 2구역은 신현대 9차와 11차, 12차 총 1924가구이고 규모가 두 번째로 커요. 재건축을 하면 2700가구 예상합니다. 서울시 신통기획에 참여합니다. 50층 추진하는데 추진위원회 승인받은 초기 단계예요. 설계 업체를 디에이건축으로 정했는데, 프랑스 베르사이유 궁전같이 짓겠다고 합니다. 세계적인 건축가인 도미니크 페로가 참여하는데, 한강과 공원을 연결하고, 모든 조합원 가구가 한강 조망이 가능하게 하고요. 2구역은 상가가 도로변에 몰려 있어서 이해관계 조정이 수월할 것 같습니다. 지금도 속도가 빠른데 더 앞서갈 가능성이 높습니다.
성수현대인 8차와 한양 3차·4차·6차가 있는 4구역은 압구정로데오역 생활권이에요. 4구역이 조합설립인가를 압구정에서 가장 먼저 받았을 만큼 재건축 의지가 강해요. 1341가구인데 재건축을 통해 1790가구 늘릴 계획이고, 최고 49층 목표예요. 4구역은 서울시 말을 아주 잘 듣고 있습니다. 2구역처럼 디에이치건축 측에 설계를 맡길 예정이에요. 기부채납을 통해 한강변 조망데크공원이 생깁니다.
5구역은 한양 1차 및 2차이고 1232가구인데, 재건축 해서 1540가구 49층 계획이에요. 신통기획을 통해서 3종일반주거 용적률 300% 이하 적용을 받았거든요. 청담초, 청담중, 청담고가 가깝습니다. 1구역은 미성 1차와 2차인데요. 미성 1차는 용적률이 낮고 대지지분이 큰 반면 322가구 불과합니다. 그래서 분리 재건축을 원하면서 신통기획이 뒷전이 된 거죠. 반면 미성 2차는 911가구라 주도권을 뺏길까 봐 걱정하고 있어요. 단독 재건축도 쉽지 않으니 어떤 방향을 잡든 시간이 걸릴 것 같습니다.
6구역은 규모가 가장 작습니다. 한양 5차와 7차, 8차 합쳐서 672가구이고 한양 7차만 조합을 설립했어요. 한양 7차는 5차보다 대지지분이 커서 종전가액 산정 방법에 불만이 있어요. 한양 8차는 한강변 대형 평수라 대지지분이 높지만 90가구로 매우 작아요. 그래서 통합 재건축이 내키지 않는 상황입니다. 재건축, 쉽지 않아 보이죠.
글 김정은 한국경제 기자
사진 이재형·이문규 한국경제 PD
© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지