재테크 제 354호 (2002년 09월 16일)

‘시장 양극화’ 신도시 조성지 관심가져라

아파트값 급등세가 사회문제화되면서 주택시장안정대책이 잇따라 쏟아지고 있다. 지난 9월4일 발표된 안정대책까지 합하면 올해 들어서만 네 차례의 굵직한 ‘대책’이 발표됐다.

정부는 1월8일 서울 강남권 재건축 투기혐의자에 대한 세무조사 단행 발표를 시작으로 3월6일에는 분양권 전매제한, 8월9일에는 고액아파트 자금출처조사라는 ‘초강수’를 연이어 내놓았다. 그럼에도 주택시장 안정세가 가시화되지 않자 이번에는 세금 및 청약제도에 일대 수술을 가하는 조치를 발표했다.

시도 때도 없이 나오는 ‘안정대책’에 일반투자자는 물론 전문가들도 혼란스러워하고 있지만 달라지는 정책과 제도를 제때 따라잡아야 시장의 변화와 흐름 또한 정확하게 읽을 수 있다. 특히 ‘내집마련’을 준비하고 있는 실수요자들은 전환기 부동산시장에 맞는 청약전략을 세워야 할 때다.

무이자대출 제시 건설업체, 이용해 볼만

지난 9월2일 시작된 서울 제8차 동시분양부터 분양권 전매제한 제도가 부활됐다. 서울 등 투기과열지구로 지정된 지역에서는 아파트 중도금을 2회 이상 납부했거나 당첨일로부터 1년 이상 된 분양권에 대해서만 전매가 허용되는 것이다.

때문에 단기 전매차익을 노리는 이동식 중개업소(일명 떴다방)가 사라지고 청약경쟁률도 대폭 낮아질 것으로 예상됐다. 그러나 청약접수 결과 총 11개 단지, 696가구가 1순위 접수에서 전 평형이 청약마감된데다 평균 57.5대1의 높은 경쟁률까지 기록했다.

이 같은 현상은 내집마련 기회를 잡으려는 실수요층이 여전히 두텁다는 의미와 통한다. 단지 규모가 작고 인기지역도 드물었지만 전 평형에 걸쳐 비교적 고른 청약분포를 보인 점이 이를 방증한다. 김희선 부동산114 상무는 “실수요자들은 당첨확률이 높은 곳, 건설사의 지명도가 낮아 상대적으로 가격이 저렴한 아파트를 골라 청약하는 것이 바람직하다”고 말한다. 최근에는 중도금 대출제도가 다양하고 지역ㆍ건설업체에 따라 무이자 대출을 제시하는 곳도 있기 때문에 이를 활용하는 것도 좋은 방법이라는 조언이다.

하지만 투자수요라면 이야기가 달라진다. 입주를 목표로 하지 않고 중도에 전매를 통해 시세차익을 구현할 생각이라면 1년 후에도 투자가치가 변하지 않을 만한 단지를 골라야 한다. 브랜드나 입지에서 선호도가 높은 단지, 지하철 역세권 등이 여기에 해당된다.

이미 주택을 보유하고 있으면서 새로운 아파트를 장만하고자 하는 수요라면 최근 정부가 발표한 신도시 조성 계획에 관심을 가져볼 만하다. 서울 강남을 대체할 신도시 2~3곳의 후보지는 대략 7~8개 지역. 성남 서울공항 일대와 광명, 김포, 파주, 청계산 주변 등이 후보지로 거론되고 있다. 이 가운데 성남 서울공항 일대나 청계산 주변 등 강남구 그린벨트지역은 개발 후 지금의 강남에 버금가는 가치를 지닐 것으로 기대된다.

공급량 확대 등으로 분양권 가치 떨어질 수도

9월부터 시행되는 분양권 전매제한 조치는 향후 분양권시장의 양극화를 예고하고 있다. 제한 조치 이전까지 서울 수도권 신규 분양시장에서는 줄잡아 50~70%의 계약자들이 손바꿈을 통해 단기 전매차익을 겨냥한 것으로 추정된다. 이들이 분양권 공급에 나설 경우 과잉 공급에 따른 시장불안이 우려된다는 것이다. 즉 입지여건과 브랜드 가치가 뒤떨어지는 분양권은 프리미엄 하락과 거래부진 가능성이 높다.

게다가 앞으로 꾸준히 주택공급이 늘어나 2~3년 후 입주를 시작하는 신규 분양아파트 청약에 신중할 수밖에 없다. 이미 그린벨트 해제지역 등을 택지로 개발해 10만 가구의 임대주택을 짓기로 했고, 향후 5년 동안 50만 가구의 주택을 수도권에 지어 수급불안을 해소한다는 게 정부의 의지다. 특히 서울 강남을 대체할 만한 신도시 조성 계획도 공급량 확대에 일조할 것으로 보인다.

결국 내집마련이 시급한 실수요자가 아닌 투자목적의 수요자라면 당분간 신규 아파트 청약에 심사숙고해야 한다. 경기부양책이 아닌 규제책이 계속 나오고 있는 시점에는 ‘속전속결 투자’보다 장기적인 안목, 정책의 예의주시가 필요하다는 게 전문가들의 공통된 의견이다.

돋보기 / 달라지는 1순위 청약자격

최근 5년 이내 아파트당첨자 1순위 제외

이르면 10월부터 최근 5년간 신규 분양아파트에 당첨된 적이 있는 가구는 당첨된 날로부터 5년간 1순위에서 제외된다. 만약 지난 98년 12월에 아파트에 당첨됐다면 2003년 말까지 서울과 경기 고양ㆍ화성ㆍ남양주시 일부, 인천 삼산1지구 등 투기과열지구에서 1순위 자격을 받을 수 없다. 9월2일부터 분양된 서울지역 8차 동시분양에서 당첨된 후 새로 청약통장에 가입, 2년이 지나 1순위 자격요건을 갖추더라도 2007년 9월까지 1순위에서 배제된다.

또 주택시장 안정대책이 발표된 9월4일 이후 새로 청약예금 또는 부금에 가입하는 가구 구성원(세대주 제외)은 투기과열지구에서 2순위 자격만 부여된다. 신규 분양아파트의 입주자 모집공고일 현재 2주택 이상 보유한 가구 역시 2순위 자격만 부여된다. 단 이들 지역이 투기과열지구에서 해제될 경우 1순위가 유지되고, 투기과열지구가 추가 지정되면 그곳에서는 1순위 자격이 없어진다.

이 같은 내용의 주택공급 규칙은 이르면 10월 하순부터 시행될 예정. 서울의 경우 11월 제10차 동시분양 때부터 새 제도가 적용된다.



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입력일시 : 2006-09-04 11:55