[한경비즈니스=차완용 기자] 대한민국에서 가장 핫한 지역, 서울 강남4구(강남·강동·서초·송파구)와 경기도 과천시. 이들 지역이 요즘 분주하다.
앞선 분양에서 과열 양상을 보인데 이어 최근 치러진 재개발 재건축 단지의 수주전까지 과열되면서 정부의 청약 규제가 집중되고 있기 때문이다.
최근 주택도시보증공사(HUG)는 ‘고분양가 사업장 분양 보증 처리 기준’을 발표하고 분양가 관리지역으로 지정된 서울 강남4구와 경기도 과천 지역 내 고분양가 사업장의 보증을 거절하기로 했다.
HUG가 명시한 고분양가의 기준은 크게 두 가지다. 첫째는 같은 구내 아파트의 평균 분양가 또는 평균 매매가격보다 10% 이상 높을 경우다. 둘째는 같은 구 안에서 최근 1년 이내 분양된 아파트의 최고 분양가를 넘어서면 안 된다.
이 때문에 이곳에서 분양을 앞둔 건설 업체들이 비상에 걸렸다. 건설사들은 분양가 책정에 조심스러워하는 모습을 보이고 있고 이미 분양가를 결정해 둔 일부 건설사들은 새로운 분양가 책정을 위해 분양 일정 재조정을 고려하고 있다.
부동산114에 따르면 5월부터 강남 4구와 과천에선 총 24개 단지, 3만313가구가 분양될 예정이다. 2000년 이후 가장 많은 물량으로 대부분이 재건축 물량이다.
지난 2~3년간 분양 시장이 회복세를 보인 가운데 올해 말 유예기간이 끝나는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 조합이 사업에 속도를 내면서 올해 대거 분양이 몰린 결과다.
관건은 분양가다. 이들 지역의 입지적 장점은 이미 검증된 상태이고 새로 짓는 아파트는 희소성이 있기 때문에 분양에 성공하기 위한 예비 요소는 갖춘 셈이다.
다만 HUG가 강남4구와 과천을 고분양가 관리지역으로 지정한 만큼 고분양가 흐름에 제동이 걸릴 것이란 게 일반적인 관측이다. 이들 지역에선 분양가가 주변 시세보다 10% 넘게 비싸면 분양 승인에 반드시 필요한 분양 보증을 받지 못한다.
이에 따라 일부 단지는 분양가 책정에 신중을 기하는 모습이다.
과천주공1단지는 최근 3.3㎡당 평균 분양가를 3313만원으로 책정했지만 지난해 과천 주공7-2단지를 재건축해 공급된 ‘래미안 과천 센트럴스위트’ 분양가(2760만원)보다 20% 이상 높아 당분간 분위기를 살피며 분양가 조정 여부를 결정할 방침인 것으로 알려졌다.
시행사인 대우건설 관계자는 “아직 분양까지는 시간이 남은 만큼 먼저 분양에 나서는 주변 단지의 분위기를 일단 지켜보고 결정할 것”이라고 말했다.
이에 따라 관련 업계에서는 강남 4구와 과천 등 고분양가 관리지역의 분양 예정인 단지들이 고분양가 사업장 분양 보증 처리 기준이 강화되며 고분양가 흐름에 제동이 걸릴 것으로 예상하고 있다.
김은진 부동산114 리서치 팀장은 “강남4구와 과천 일대 올해 재건축 분양이 줄줄이 대기 중인데 HUG와 재건축 조합과의 마찰로 분양 시기가 미뤄질 가능성도 있다”고 진단했다.
◆ 단기 폭등한 과천, 규제 영향 있을 수도
하지만 이번 고분양가 관리지역 조치가 이들 지역의 분양 성패에 미치는 영향은 크지 않을 것이란 전망이 우세하다. 이들 지역의 입지가 워낙 좋고 대부분이 대형 건설사가 짓는 만큼 품질이 우수하기 때문이다.
당장 5월 분양에 나서는 ‘고덕 롯데캐슬 베네루체’는 3.3㎡당 2200만원 선으로, 지난해 10월 분양된 고덕 그라시움(2338만원)보다 낮게 책정될 예정이어서 청약자가 대거 몰릴 가능성도 높다.
고덕 롯데캐슬 베네루체는 59~122㎡ 1859가구로 이 중 867가구가 일반 분양분이다. 지하철 5호선 상일동역·고덕역을 걸어서 이용할 수 있다.
삼성물산이 분양하는 ‘래미안 강남 포레스트’ 역시 분당선 구룡역을 이용할 수 있고 양재천·달터공원·구룡산 등이 가깝고 주변 환경이 쾌적해 많은 이들로부터 관심을 얻고 있다.
GS건설은 6월에 서울 서초구 잠원동에서 신반포6차 아파트를 재건축한 ‘센트럴 자이’를 공급한다. 59~114㎡ 757가구 중 145가구를 일반 분양한다. 지하철 3·7·9호선 환승역인 고속터미널역을 걸어서 이용할 수 있다.
강동구에서 분양하는 고덕3단지 재건축 단지는 4000가구가 넘는 미니 신도시급 규모다.
과천 역시 입지가 좋다. 오는 8월부터 순차적으로 분양되는 이들 지역은 모두 지하철 4호선 과천역이나 정부과천청사역과 가깝다.
또한 과천 갈현동과 문원동 일대 135만㎡ 규모에 지식기반산업단지와 공동주택 등으로 조성되며 산업단지에는 스타트업·벤처기업 등이 다수 입주할 예정이다.
다만 꾸준히 분양가가 높았던 강남4구와 달리 최근 2년간 아파트 매매가격이 급등한 과천은 이번 고분양가 관리지역 지정이 분양가를 낮추는 계기가 될 것이라는 시각이 지배적이다.
과천에서 분양 예정인 한 건설사 관계자는 “과천 지역의 아파트 값이 최근 너무 오른 경향이 있어 재개발·재건축 시장이 과열된 것은 사실”이라며 “강남과 달리 단기간에 가격이 폭등한 만큼 어느 정도 분양가 조정은 불가피할 것 같다”고 말했다.
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