글로벌 주요 분석기관 과열국면 경고...중앙은행 ‘출구전략’ 지켜보라
[한상춘 한국경제 객원논설위원 겸 한국경제TV 해설위원] 최근 들어 주요 부동산 관련 기관은 세계 부동산 시장이 과열 국면에 진입했다고 경고하고 있다.
올해 6월 말 주요 64개 국가를 대상으로 산출한 부동산 평균가격지수인 국제통화기금(IMF)의 세계주택가격지수를 보면 16분기 연속 전년 동기 대비 상승 흐름을 이어 오면서 금융 위기 이전 수준을 넘어선 것으로 나타났다.
주요국별로 보면 2008년 금융 위기를 계기로 폭락했던 미국의 주택 관련 지표는 2012년 이후 꾸준한 상승세를 이어 와 금융 위기 이전 수준보다 높아졌다. 미국 연방주택금융청(FHFA)과 연방주택담보대출공사(FHLMC)의 주택가격지수는 올해 5월 이후 사상 최고치를 경신했다.
◆부동산 상승은 세계적인 추세
미국 부동산업계와 월가에서 가장 신뢰가 높은 로버트 실러 예일대 교수가 개발한 케이스-실러 부동산지수(S&P Case Shiller Index) 역시 작년 말을 기점으로 고점을 돌파한 것으로 나타났다. 지역별로도 금융 위기 당시 상대적으로 큰 폭으로 하락했던 대도시의 부동산 가격도 도널드 트럼프 정부 출범 이후 빠르게 오르면서 평준화 현상이 뚜렷하다.
유럽 부동산 시장은 2014년부터 가파른 상승 추세다. 유럽통계청이 집계한 작년 4분기 유럽연합(EU) 28개국의 주택가격지수는 전년 동기 대비 4.8% 상승한 107.8을 기록했다. 유로존 19개 국가 역시 3.7% 오른 103.8을 기록해 부동산 상승세가 유럽 전역으로 확산되고 있는 것으로 확인됐다.
1990년대 들어 자산 거품 붕괴 이후 장기간 침체됐던 일본의 부동산 시장은 2014년부터 회복되기 시작해 꾸준하게 상승세를 유지하고 있다. 이코노미스트 주택가격지수로 보면 일본의 부동산 시장은 1980년대 들어 가파른 상승세를 이어 오다 1990년을 정점으로 급격한 하락세에 접어들었지만 2013년 말부터 작년 말까지 5% 가깝게 오른 것으로 나타났다.
이미 금융 위기 직후부터 거품 정도가 위험 수준에 진입했다고 우려해 왔던 중국 부동산 시장은 시진핑 정부의 노력에도 불구하고 쉽게 꺾이지 않는 분위기다. 중국 국가통계국이 집계하는 70개 도시 신규 주택 평균가격은 전년 동월 대비 18개월 연속, 전월 대비로는 25개월 연속 상승 흐름이 이어지고 있다.
한국 부동산 시장은 강남 등 일부 지역을 제외하고 대체로 안정된 움직임을 보이고 있다. 이코노미스트 주택가격지수로 평가한 한국 부동산 시장은 금융 위기 당시에도 견조한 상승세를 나타났지만 작년 하반기 이후 상승세가 둔화되기 시작했다. 앞으로 한국 부동산 시장은 문재인 정부의 부동산 정책에 크게 좌우될 것으로 예상된다.
◆출구전략에 따른 하락 가능성도
최근 과열 우려가 제기되고 있는 세계 부동산 시장이 앞으로 어떻게 될 것인지 알아보기 위해서는 현재의 가격 수준을 평가해 볼 필요가 있다. 부동산 밸류에이션은 구매 능력 측면에서의 연소득 대비 주택가격비율(PI), 투자 측면에서의 주택수익비율(PR)로 평가한다.
중국은 그동안 이어져 왔던 가파른 경제 성장을 기반으로 한 소득 증가로 부동산 가격이 가계 소득에 비해 오히려 감소하다가 최근 들어서야 상승세로 전환됐다. 한국은 가격 양극화 현상을 반영하듯이 전국적으로 PI가 지속 감소하고 있어 강남 등 일부 지역을 제외하고는 오히려 침체 가능성이 더 우려된다.
미국과 한국의 PR은 장기 평균 수준을 웃돌고 있는 것으로 나타나지만 작년 말 기준 111.4, 105.3을 기록해 타 국가 대비 비교적 안정적인 수준이다. 영국은 작년 말 PR이 143.1을 기록해 주요국 중 가장 높았고 중국 역시 작년 3분기까지 가파른 상승세를 이어 오며 고평가 위험이 높아지고 있는 것으로 나타났다.
앞으로 미국을 비롯한 선진국 중앙은행이 출구전략을 본격적으로 추진할 것으로 보여 부동산 가격은 의외로 빨리 떨어질 가능성이 있다. 부동산 가격 하락에 따른 ‘역자산 효과’가 큰 만큼 고평가 문제를 연착륙시키는데 실패하면 경기에도 악영향을 미칠 것으로 예상된다. 올해 하반기 세계 부동산 시장을 주목하는 이유다.
◆용어 설명
-주택가격비율(PI): 부동산 총취득비용을 개인의 이자 이후 소득으로 나눈 수치로, 과거 수치와 비교해 높으면 현재 부동산 자산 가치가 ‘고평가’, 낮으면 ‘저평가’된 것을 의미한다.
-주택수익비율(PR):부동산 총소요비용을 연간 임대료로 나눈 수치로, PI와 마찬가지로 과거에 비해 높으면 상대적으로 고평가된 것을 뜻한다.
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