주택이나 상가의 임차인이 차임을 연체하는 경우와 관련해 민법 제640조는 ‘건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고 규정하고 있다.
상가건물 임대차보호법 제10조의8은 ‘임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고 규정하고 있다.
주택에 관한 특별법인 주택임대차보호법은 제6조 제3항에서 ‘2기의 차임에 달하도록 연체한 임차인’에 대해서는 같은 조 제1항의 묵시적 갱신을 인정하지 않는다는 규정만을 두고 있을 뿐 임차인이 차임을 연체하는 경우 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있다는 규정을 두고 있지 않다.
따라서 주택의 경우 일반법인 민법의 앞의 규정에 따라 임대인은 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 계약을 해지할 수 있다.
이에 반해 상가의 경우 그 이전에는 주택과 마찬가지로 위 민법 조항이 적용돼 왔지만 2015년 11월부터 시행된 상가건물 임대차보호법에 앞서 살펴본 제10조의8이 신설됨으로써 ‘3기의 차임액에 달하도록 차임이 연체’된 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다.
주택과 달리 2기가 아닌 3기의 차임액으로 규정한 것은 일시적인 자금 압박이나 영업 곤란 등을 고려해 주택 임차인에 비해 상가 임차인을 조금 더 두텁게 보호하려는 취지로 보인다.
◆주택과 상가 규정 달라
물론 위 규정들은 임차인이 2기 또는 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하는 경우 임대인이 임대차 계약을 선택적으로 해지할 수 있다는 것이지 반드시 해지해야 한다거나 자동으로 해지된다는 것을 의미하지는 않는다.
임대인으로서는 임대차 계약을 곧바로 해지하는 대신 임대차 보증금이 모두 소진될 때까지 연체 차임을 공제하면서 임대차 계약을 유지하는 방법을 선택할 수도 있다.
그렇다면 임차인이 2기 또는 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체했지만 임대인이 임대차 계약을 해지하지 않는다면 당연히 연체 차임을 임대차 보증금에서 공제해야 할까.
이와 관련해 대법원은 ‘임대차 보증금이 임대인에게 교부돼 있더라도 임대인은 임대차 관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차 보증금에서 연체 차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있으므로 임대차 계약 종료 전에는 연체 차임이 공제 등 별도의 의사 표시 없이 임대차 보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다(대법원 2013년 판결)’고 판시했다.
또 ‘임대차 보증금은 임대차 계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하는 것으로, 그 피담보 채무액은 임대차 관계의 종료 후 목적물이 반환될 때 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사 표시 없이 임대차 보증금에서 당연히 공제되는 것다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 임대차 계약이 종료됐다고 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 임대차 보증금이 있음을 이유로 연체 차임의 지급을 거절할 수 없는 것(대법원 2007년 판결)’이라고 판시했다.
즉 임대인은 임대차 계약 종료 전 또는 종료 후 목적물이 반환될 때까지는 공제 등 의사 표시를 통해 연체 차임을 임대차 보증금에서 공제할 수도 있고 공제하지 않을 수도 있다. 하지만 임대차 계약 종료 후 목적물이 반환된 후에는 연체 차임을 임대차 보증금에서 당연히 공제해야 한다.
[본 기사는 한경비즈니스 제 1263호(2020.02.10 ~ 2020.02.16) 기사입니다.]
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