권리금 거래 시 발생하는 중개 보수에 대한 오해와 진실

-최광석 변호사의 법으로 읽는 부동산
-상가 점포 권리금 거래의 중개는 공인중개사법 적용 안 돼

상가 점포 권리금 거래에 따른 중개 보수 한도에 대해 실무상 오해가 적지 않다.

먼저, 상가 점포 권리금 거래 중개에 대해서는 공인중개사법이 적용되지 않는다는 점을 알아야 한다. ‘권리금’이라는 거래는 공인중개사법에서 규율하는 법정 중개 대상물이 아니기 때문이다.

공인중개사법 제2조(정의)에서 정의하는 ‘중개’란 중개 대상물에 대해 거래 당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.

또 동법 제3조에서는 중개 대상물을 ①토지 ②건축물 그 밖의 토지의 정착물 ③그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건으로 정의하고 있다.

그 결과 공인중개사 자격이 있고 법에 따라 중개업 등록을 한 정식 중개업자라고 하더라도 상가 점포 권리금 거래에 대해서는 공인중개사법이 정하는 보수 한도 범위에 구애받지 않고 자유롭게 액수를 정할 수 있다. 또 이러한 합의는 기본적으로 유효하다.

법정 중개 대상물에 대한 중개 보수 한도 초과 수수 행위에 대해 벌금과 같은 형사 처분, 업무 정지와 같은 행정 처분은 물론 비록 합의됐다고 하더라도 한도를 넘는 금액은 민사적으로 상대방에게 반환해야 할 의무도 있다고 판단되는 것과 대비된다.

대법원 역시 공인중개사가 중개 수수료를 초과해 받은 것으로 형사 기소된 사건에서 “영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 구법 제3조, 구법 시행령 제2조에서 정한 중개 대상물이라고 할 수 없다.

그러므로 유·무형의 재산적 가치의 양도에 대해 이른바 ‘권리금’ 등을 수수하도록 중개한 것은 구법이 규율하고 있는 중개 행위에 해당하지 아니한다. 따라서 구법이 규정하고 있는 중개 수수료의 한도액 역시 이러한 거래 대상의 중개 행위에는 적용되지 아니한다고 할 것이다”고 판단하고 있다(2005도6054 판결).

이런 논리의 연장선에서 보면 중개 사무소 개설 등록을 하지 않은 사람이라도, 즉 일반 부동산 컨설팅 업자라고 하더라도 권리금 거래를 업으로 할 수 있다.
컨설팅 보수라는 명목으로 보수를 받을 수 있고 형사 처분 대상도 아니다. 법정 중개 대상물을 중개하는 업을 하기 위해 공인중개사법에서 정하는 개설 등록이 필요하고 개설 등록 없이 중개업을 영위하는 행위에 대해서는 형사 처분되는 것은 물론 중개업자 아닌 자의 중개 보수 청구를 원천 금지하는 것과 대비된다.

최광석 로티스 법률사무소 변호사

[본 기사는 한경비즈니스 제 1281호(2020.06.13 ~ 2020.06.19) 기사입니다.]