-아파트는 ‘주택법’에 따라 가능…오피스텔은 ‘건분법’ 꼼꼼히 살펴봐야
◆오피스텔, 설계 변경 절차 어기면 형사처분까지
아파트는 주택법에 따른 사업 계획 승인을 받아 건설되는데 사업 시행자가 설계를 변경할 필요가 있으면 행정청에서 사업 계획에 대한 변경 승인을 받아야 한다. 주택법 시행규칙에서는 분양 가격에 변경을 초래하거나 2% 이상의 면적 증감을 초래하는 변경 등에 대해 사업 계획의 변경 승인을 불허하지만 수분양자(입주 예정자) 80% 이상의 동의를 받으면 변경 승인이 가능하다(제13조 제3항). 이처럼 수분양자의 동의를 받는 과정을 통해 수분양자의 이해관계가 보호될 수 있다. 다만 내장 재료와 외장 재료의 동등품 이상의 변경, 면적을 변경하지 않는 내부 구조의 위치 조정 등 주택법 시행규칙에서 정한 ‘경미한 사항’에 대해서는 변경 승인이 필요하지 않다(제13조 제5항). 아파트 건설 과정의 사소한 사항까지 일일이 허가를 받거나 수분양자의 동의를 받도록 할 수 없을 것이기 때문이다.
최근 분양 시장에서 법률적으로 분쟁이 많은 건축물 중에 이른바 ‘오피스텔’이 있다. 오피스텔(주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 300가구 미만을 건축하는 경우)은 아파트와 유사해 보이지만 주택법에 따라 건축되는 것이 아니라 건축법에 따른 건축 허가를 받아 건축된다. 이 같은 건축물의 분양에 대해서는 별도로 규율하는 법령이 없어 사기 분양 등 사회적으로 큰 문제가 되기도 했다. 이 문제를 해결하기 위해 2004년 건축물의 분양에 관한 법률(이하 ‘건분법’)이 제정돼 일정 규모 이상의 건축물 분양에 대해 규율하고 있다.
따라서 주택법이 적용되지 않는 오피스텔과 같은 건축물의 분양에 대해서는 건분법을 살펴봐야 한다. 건분법은 설계 변경에 대해 주택법보다 더 엄격하게 규율하고 있다. 분양 가격에 변경을 초래하거나 2% 이상의 면적 증감을 초래하는 변경 등 수분양자에게 중대한 영향을 줄 수 있는 설계 변경에 대해서는 수분양자 ‘전원의 동의’를 받아야 한다. 이 경우 설계를 변경한 건축사의 도장이 찍힌 관련 도서와 설명서를 내용증명 우편으로 보내거나 직접 교부하고 서면 동의의 방법으로 해야 한다(건분법 제7조 제1항, 시행령 제10조, 시행규칙 제8조 제1항).
더욱이 내부 구조의 위치 변경이나 동등품 이상의 내장 재료와 외장 재료의 변경 등 건분법 시행규칙이 정하고 있는 비교적 경미한 설계 변경에 대해서도 설계 변경 신청일 10일 전까지 수분양자에게 통보하도록 하고 있다. 이 경우 설계를 변경한 건축사의 도장이 찍힌 관련 도서와 설명서를 내용증명 우편으로 보내거나 직접 교부하는 방법으로 해야 한다(건분법 제7조 제2항, 시행규칙 제8조 제2, 3항).
이러한 절차를 거치지 않은 채 설계를 변경하게 되면 형사처분의 대상이 될 수 있다. 수분양자는 분양 사업자가 동의 및 통지 등의 절차를 제대로 준수해 설계 변경 업무를 하고 있는지 확인하고 자신의 권리를 보호할 필요가 있고 분양 사업자는 혹여 실수로 필요한 절차를 놓쳐 괜한 법률 분쟁을 야기하지 않도록 주의해야 한다.
[본 기사는 한경비즈니스 제 1295호(2020.09.19 ~ 2020.09.25) 기사입니다.]
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