[최혜진 변호사의 법으로 읽는 부동산]
-사업 계획 폐지·변경 시 원소유자에게 환매권 발생
-알리지 않으면 손해배상 책임
한국은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의해 취득하거나 수용하도록 근거 법을 마련하고 있다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률로 보통 ‘토지보상법’이라고 부른다.
공익사업은 보통 도로를 설치하는 사업이나 국가나 지방자치단체(지자체)가 설치하는 청사·문화시설·공원·운동장 등을 설치하는 사업을 말하며 국가·지자체 등이 임대나 양도 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 조성 사업도 포함하고 있다.
그런데 간혹 공익사업을 위해 시행자가 토지를 협의 취득 또는 수용했는데 사업이 갑자기 폐지되거나 다른 사업으로 전환될 때가 있다. 이때 본인의 의지와 관계없이 토지를 빼앗기다시피 한 사람들의 소유권을 다시 회복시켜 주기 위해 토지보상법에서는 보상금을 지급하면 해당 토지를 다시 살 수 있는 ‘환매권’을 보장한다.
환매권 행사 때의 토지 가격과 관련해 토지가 수용된 이후 현저히 올랐거나 떨어졌다고 하더라도 수령한 보상금의 상당 금액만 지급하면 된다는 것이 현재 대법원 판례의 태도지만 특별법에 따라 다른 경우도 있다.
◆ 원소유자에게 수용 토지 재매입 권리 보장
문제는 일반인들이 환매할 수 있다는 사실을 과연 알 수 있을까 하는 점이다. 그래서 토지보상법상 사업 시행자는 취득한 토지가 더 이상 필요 없어졌다면 반드시 원소유자에게 환매권이 발생한 사실을 통지하고 환매권도 행사 기간이 있으므로 알려 줄 의무가 있다.
그런데 국가·지자체·사업시행자들이 취득한 토지가 다른 사업에 이용되고 있다면 환매권이 발생하는지 면밀히 검토하지 않고 환매권이 발생한다는 사실을 모른 채 통지하지도 않는 경우도 종종 발생한다.
사업 시행자가 원소유자 등에게 환매권 통지 의무가 있음에도 불구하고 이를 위반해 원소유자가 환매권 행사 기간을 놓쳐 환매권 행사가 불가능하게 됐다면 환매권을 상실하게 하는 손해를 가했다고 할 수 있고 이것은 원소유자에게 불법 행위를 한 것에 해당한다.
그렇다면 환매권을 상실하게 돼 입게 된 손해는 어떻게 정해질까. 판례는 환매권 상실 당시의 목적물 가액에서 환매권자가 환매권을 행사했을 때 반환해야 할 환매 가격을 공제한 금원으로 하면서 만일 환매권을 상실했을 당시 토지의 감정 평가 금액이 보상금을 환매권 상실할 때까지 인근 토지의 지가 변동률을 곱한 금액보다 적거나 같으면 감정 평가 금액에서 보상금을 공제하고 만일 더 많으면 환매권 상실 당시 토지의 감정 평가 금액에서 적절한 환매 가격을 공제하는 방법으로 손해 배상액을 산정하기도 한다.
즉 환매 대상이 된 토지가 환매권 상실 당시 가격이 취득 당시보다 현저히 변경된 경우에는 손해 배상액 산정이 좀 더 복잡해질 수 있다.
환매권 행사를 할 수 없게 된 경우라도 손해 배상 의무가 발생할까. 예를 들어 공익사업의 변환이거나 공익사업 변환에 해당하지 않더라도 무상 귀속된 특수한 사정이 있을 때는 환매권 행사가 제한될 수 있다.
특히 원소유자에게 환매권이 발생했음에도 불구하고 시행자가 환매권을 행사할 수 있다는 사실을 제대로 통지하지 않아 원소유자가 환매권을 행사할 기회를 놓치게 됐다면 원소유자는 사업 시행자를 상대로 손해 배상을 구할 수 있는데 환매권이 발생한 경우와 환매권 행사가 제한되는 경우 등 미묘하게 해석이 달라질 수 있으므로 법률 전문가와 상담하는 것이 좋다.
[본 기사는 한경비즈니스 제 1306호(2020.12.07 ~ 2020.12.13) 기사입니다.]
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