세입자 울리는 구조화된 갭 투자 전세 사기 주의보 법으로 읽는 부동산 │ 매거진한경

[법으로 읽는 부동산]

최근 ‘깡통 전세’ 늘며 전세 보증금 떼이는 갭 투자 피해 속출

[한경비즈니스 칼럼=최광석 로티스 법률사무소 변호사] ‘갭 투자’라는 명목으로 임차인을 낀 깡통 주택을 취득해 임대 사업자가 된 후 임대차 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 경우가 적지 않고 관련된 언론 보도가 잇따르고 있다.

최근 방송에 보도된 갭 투자 사기의 대략적인 구조는 다음과 같다. 예를 들어 2억원에 분양(매매)하는 주택 한 채를 분양 방법으로는 처분하기 어렵지만 임대차 계약 방법으로는 충분히 처분할 수 있다는 것을 이용해 분양업자와 중개업자 등이 전세 사기를 설계한다. 분양과 달리 임대차 계약은 임대차 계약 기간 만료 후 받은 보증금을 다시 반환해야 하는 의무가 있을 수 있어 보증금 반환의 연결 고리를 끊어 낼 수 있는 방법이 핵심인데, 이때 들러리 집주인을 끌어들여 사기에 참여시킨다. 임대차 계약을 할 때는 번듯한 사업자 이름으로 소유 명의가 돼 있다가 임대차 계약을 하면 들러리 앞으로 소유 명의가 넘어가면서 이를 통해 기존 분양업자는 임차인에 대한 보증금 반환 채무를 합법적으로 면제받게 된다.

이런 들러리 집주인을 구하는 과정에서 이들에게 수백만원의 명의 대여료까지 지급되고 있고 이를 알선하는 중개업자는 법정 중개 수수료와 비교할 수 없는 거액의 수수료를 받게 된다. 세입자를 속여 편취한 부당한 이익을 분양업자와 중개업자, 들러리 집주인이 역할과 지위에 따라 분배하는 구조다.

허술한 대출 심사가 피해 키워

결국 이런 집에 들어간 세입자는 임대차 계약 만기에 보증금을 제대로 돌려받기가 거의 불가능하다. 들러리 집주인은 애초부터 거액의 보증금을 반환할 의사나 능력이 없기 때문이다. 이 때문에 해당 주택은 결국 경매에 들어가게 되는데 비록 등기부상으로는 선순위로 다른 제한 물권이 없는 깨끗한 집이지만 시세보다 보증금이 매우 높아 보증금 피해가 불가피하다. 주민등록과 확정일자를 제대로 갖춘 세입자들이라고 하더라도 일정 금액의 보증금은 반환받지 못하게 된다.
이처럼 들러리 집주인을 내세우는 이런 구조는 보증금 반환이 제대로 되지 않을 가능성이 높다는 것을 알거나 알 수 있었다는 점에서 전체적으로 사기 행위일 가능성이 높은데 그럼에도 불구하고 워낙 만연된 일이다 보니 관계자들이 큰 죄책감을 갖지 않는다.

이런 사기 구조의 피해자는 결국 세입자다. 대부분 깨끗한 등기부만 믿고 안전한 계약으로 착각하는 사회 초년생들이다. 안전한 임대차 계약의 가장 기본이라고 할 수 있는 ‘임대차 목적물의 시세가 제대로 뒷받침되지 못하면 보증금 반환이 어려울 수 있다’는 생각 자체를 제대로 하지 못하는 것이다. 아파트와 달리 시세 파악이 어려운 다세대·빌라에서 이런 사기가 기승을 부리는 것도 이 때문이다. 다세대 주택의 이런 특성을 알게 되면 시세 확인을 더 철저하게 해야 하는데 임대차 시세만 믿고 무턱대고 거액의 보증금을 지급하는 것이다. 이런 만연된 사기에는 허술한 임대차 보증금 대출이 한몫하고 있다. 사고 발생 시 대출금을 보상받을 수 있는 국책 기관의 보증을 끼고 있어 금융 회사로서도 적정한 임대차 시세를 철저하게 확인하지 않은 채 쉽게 대출해 주고 있다. 보증금 담보로 거액을 쉽게 대출할 수 있는 현실에서 더더욱 임대차 계약 체결에 신중하지 못하는 것이다.

이 같은 세입자의 피해 금액은 이런 구조를 설계한 분양업자, 중개업자, 들러리 집주인이 역할에 따라 나눠 가진 셈인데 다세대 주택이 많은 일부 지역에서는 이런 사기 구조가 만연돼 있을 정도라고 하니 큰 사회 문제가 아닐 수 없다. 세입자의 무지를 등치는 몰염치한 사기 행각이 더 커지기 전에 관련자들에 대한 대대적인 수사가 필요하다고 본다.

[본 기사는 한경비즈니스 제 1309호(2020.12.28 ~ 2021.01.03) 기사입니다.]