‘입소문 난’ 맛집 즐비…‘확실한 개성’ 갖춰야 살아남는다
어스름한 저녁, 연남동 경의선숲길에 ‘재즈 선율’이 들려오기 시작한다. 색소폰과 첼로 연주자의 손을 따라 음악이 부드럽게 출렁이기 시작하면 잔디밭에 모여 앉은 사람들이 하나둘 귀를 기울인다. ‘상전벽해’란 말이 딱 맞아떨어진다. 1~2년 전만 하더라도 ‘연남동’은 이름조차 낯선 동네였다. 대형 상권을 이루고 있는 홍대와 근접해 있기는 하지만 ‘큰 도로 하나’를 사이에 둔 이곳은 전형적인 주택가에 지나지 않았다.그런 ‘연남동’이 사람들의 입에 자주 오르내리기 시작한 것은 얼마 되지 않는다. 굳이 따지자면 경의선숲길이 그 기점이 될 수 있을 듯하다. 삭막하기만 하던 녹슨 폐철로가 개울물이 흐르고 잔디가 펼쳐진 공원으로 변신하며 이곳 분위기도 한층 밝아졌다. 밤낮으로 수많은 사람들이 찾아와 산책을 즐기면서 바로 이 경의선숲길을 중심으로 연남동 상권이 재편되고 있다.
이정흔 기자 vivajh@hankyung.com 강여름.이지연 인턴기자
숲길 상권 공항철도, 상암, 홍대 등 배후 수요 탄탄
연남동 변화의 중심은 뭐니 뭐니 해도 ‘경의선숲길’이라고 할 수 있다. 낮 시간이면 홍대입구역 3번 출입구와 연결된 인천공항철도를 이용하는 여행객들이 붐비는 이곳은 저녁이 되면 인근 주민들과 직장인들의 ‘별천지’로 탈바꿈한다. 돗자리를 깔고 그 위에서 자유롭게 맥주나 와인을 즐기는 이들이 있는가 하면 삼삼오오 마주 앉아 기타를 치고 노래를 부르며 웃음꽃을 피우는 젊음을 만끽할 수 있는 장소다. 경의선숲길에 이처럼 사람이 몰리면서 연남동 상권 역시 예전과는 분위기가 확연히 달라졌다. 불과 2~3년 전까지만 하더라도 변두리였던 경의선숲길이 지금은 당당히 연남동 상권의 중심으로 자리를 잡은 것이다.
이곳은 사람이 많이 늘어난 만큼 상권의 변화 역시 가장 큰 지역 중 하나다. 수공인중개사 김정환 팀장은 “상권 내 중심 지역인 만큼 상가 입점과 관련해 문의가 가장 많은 곳이지만 현재로서는 새로운 상가가 들어갈 자리가 없다”고 분위기를 전했다. 홍대입구역 1번과 2번 출입구로 유입된 유동인구가 여러 길로 흩어지는 기존 상권과 비교해 이 거리는 홍대입구역 3번 출입구에서 나온 뒤 따라갈 수 있는 길이 하나밖에 없다. 그만큼 홍대입구역 2호선과 공항철도를 이용하는 유동인구를 놓치지 않으면서 가게 간판을 노출할 수 있는 최적의 위치라는 것이다.
가장 크게 달라진 것은 임대료다. 1년 전만 하더라도 이곳은 33㎡(10평)대를 기준으로 보증금 1000만~2000만 원에 월 임대료 100만 원 안팎에 시세가 형성돼 있었다. 권리금은 아예 없거나 있더라도 3000만 원을 넘는 곳이 거의 없었다. 요즘은 분위기가 다르다. 권리금은 5000만 원에서 많게는 1억 원까지 올랐고 보증금은 3000만~5000만 원, 월 임대료는 150만~250만 원까지 높아졌다. 총각네부동산 이희광 팀장은 “대부분이 입점 이후 아직 2년이 지나지 않았기 때문에 정확한 시세가 형성됐다고 보기 어렵다”며 “최근 신축 건물들이 많이 들어서면서 임대료가 올라가는 속도가 더 가팔라지고 있다”고 설명했다. 신축 건물에 입점하면 권리금이 없다는 점에서 유리할 수 있다. 하지만 그만큼 보증금과 임대료가 시세보다 높아질 수 있다는 것을 감안해야 한다.
그러면 높아진 임대료만큼 매출 또한 늘었을까. 지난해 오픈한 K 씨의 가게는 치킨에 불을 붙여 주는 독특한 콘셉트로 이 지역에서도 꽤 입소문을 탄 가게 중 하나다. K 씨의 가게는 대략 하루에 3번 정도 테이블(4~6인 테이블 10여 개 안팎)이 회전하면 가게 유지에 충분한 매출이 나온다. K 씨는 “우리는 단골손님이 확보돼 있기 때문에 가게를 유지하는 데 무리가 없지만 새로 문을 연 가게들은 고생하는 곳이 적지 않다고 들었다”고 말했다. 숲길 개방 이후 오가는 사람이 늘긴 했지만 대부분이 가게에 들어오기보다 산책로에 앉아 가볍게 맥주를 즐기면서 시간을 보내기 때문이다. K 씨는 “아마 편의점이나 주류 판매점 매출이 가장 크게 올랐을 것”이라고 귀띔했다.
이들의 말처럼 ‘술퍼마켓’과 같은 주류 판매점은 경의선숲길의 덕을 확실하게 봤을까. 와인과 맥주 등을 판매하는 술퍼마켓의 임지연 사장은 현재 인근에 코르크라는 와인 주점을 하나 더 운영 중이다. 상수동에서 꽤 오랫동안 와인 주점을 운영했다는 임 사장은 “경의선숲길이 곧 완공된다는 얘기를 듣고 상대적으로 임대료가 저렴한 곳을 찾아 지난해 이곳으로 왔다”며 “와인 주점과 비교해 수익률이 높은 것은 사실이지만 다른 음식점들과 그렇게 큰 차이가 나지는 않는다”고 말했다. 술퍼마켓은 매출의 20~25% 정도를 순이익으로 보고 있다. 가게가 크지 않은데다(10평대) 그리 비싸지 않은 가격에 맥주나 와인을 즐길 수 있어 가볍게 들르는 손님이 많은 점이 주효했다. 임 사장은 “홍대 상권 중에서도 구매력이 높은 고객층이 두터운 상수동과 비교해 이곳은 부담 없이 즐길 수 있는 주점이나 음식점이 잘되는 것 같다”며 “현재는 술퍼마켓에서 조금 남는 순익을 와인 주점에 투자하는 중”이라고 말했다.
전통 상권 안정적인 수요, 높은 권리금은 함정
경의선숲길 개방 이후 가장 변화가 큰 곳이 ‘숲길 상권’이라면 가장 변화가 적은 곳은 홍대입구역 1번과 2번 출입구 뒤쪽 ‘도로변 상권’이다. 연남동 상권이 발달하기 전부터 홍대 상권과 길 을 마주하고 자리해 기존에도 워낙 유동인구가 많았던 곳이다. 이곳엔 연남동이 부각되기 이전부터 큰길을 따라 오래된 음식점이나 커피숍이 자리를 잡고 있었다. 홍대일번지부동산 조윤정 실장은 “큰 도로를 중심으로 소규모 사무실이 많아 30~40대 직장인들을 중심으로 안정적인 수요를 확보할 수 있는 상권”이라며 “직장인 수요를 중심으로 아침부터 점심, 저녁 장사가 모두 다 가능한 지역”이라고 설명했다. 그만큼 상권이 탄탄하게 자리 잡은 지역인 셈이다. 홍대와 가까워 학생 상권으로 생각하기 쉽지만 학생들은 소비 규모가 작기 때문에 주요 타깃이 아니다. 경성고 뒤쪽으로 주택가가 넓게 자리해 있는데다 10억 원 이상의 주택들이 많기 때문에 구매력도 꽤 높은 편이다. 평일이나 주말, 직장인이 근무하는 낮 시간이나 퇴근 후인 밤 시간에 상관없이 고객 유입이 가능한 상권인 셈이다.
하지만 그만큼 높은 임대료는 감수해야 할 부분이다. 상권 내 새롭게 개발되는 지역은 권리금이 없거나 매우 낮은 상가를 찾을 수 있지만 그밖의 지역은 기존에 이미 상권이 형성돼 있는 만큼 권리금을 높게 요구하는 곳이 상대적으로 많은 편이다. 큰 도로를 끼고 자리한 상가는 현재 권리금이 대략 33㎡(10평) 기준으로 5000만~7000만 원까지 시세가 형성돼 있다. 보증금은 2000만~4000만 원 정도, 월 임대료는 100만~200만 원 정도다.
이곳에서 한식점을 운영 중인 L 씨는 “하루 매출은 평균적으로 200만 원 정도인데 임대료나 인건비 등을 감안하면 순익은 그리 높지 않다”며 “장사가 잘되는 곳은 하루 매출이 500만 원에서 700만 원 하는 곳도 있다”고 귀띔했다. 하지만 가게 유지조차 어려운 곳들도 적지 않다. 인근에 있는 또 다른 음식점 주인 H 씨는 “최근 1~2년 새 인근에 새로운 가게만 부쩍 늘어난 것 같다”며 “최근에는 혼자 가게를 운영하면서 손님이 몰리는 점심이나 저녁 시간에만 종업원을 1명 두는 가게들도 많다”고 분위기를 전했다. 인건비가 비싸질수록 순익이 떨어질 수밖에 없기 때문이다. 그는 “오래전부터 운영하던 가게들은 예전부터 확보된 단골손님이 많고 새로 문을 연 곳은 인테리어부터 톡톡 튀는 곳이 많다”며 “이도 저도 아니면 그야말로 중간에서 치이기 딱 좋은 상권일 수 있다”고 말했다.
신흥 골목 상권
숲길 상권과 동진시장 사이 연남동 골목골목에는 게스트하우스와 카페가 하나둘 늘어나고 있는 중이다. 겉모습만 봐서는 상가라기보다 일반 주택에 가깝다. 기존 주택의 분위기를 고스란히 살린 채 내부를 약간 리모델링한 뒤 카페나 레스토랑으로 운영하는 곳이 대부분이다. 골목에 자리해 있어 누가 갈까 싶은데, 이곳엔 골목골목을 헤매면서도 일부러 찾아가는 디저트 카페나 이국적인 레스토랑이 한둘이 아니다. 그저 ‘작은 간판’ 하나로 손님을 맞이하는 곳들이다 보니 자칫 지나치기 십상이다. 카페나 레스토랑만큼이나 이 골목에 가장 많이 자리하고 있는 업종은 게스트하우스다. 주택을 개조한 카페나 게스트하우스가 늘어나면서 최근 들어 부쩍 ‘변신’을 준비 중인 주택들이 많아졌다. 골목을 돌아설 때마다 공사 현장을 가리기 위한 천막이 수시로 등장한다. 이곳에서 게스트하우스를 운영 중인 H 씨는 “2년 전만 해도 조용한 것이 이 동네의 장점이었는데 올 들어서는 공사 소음이 부쩍 늘었다”며 “이곳 또한 다른 상권들처럼 북적거리고 화려하게 변해 가는 것만 같아 안타깝다”고 말했다.
게스트하우스건 카페건 골목골목 숨은 듯 들어앉아 있으니 ‘잘만 찾으면’ 권리금 없이 상가를 시작할 수 있는 곳들도 적지 않다. 보증금 1000만~3000만 원에 월 임대료 80만~120만 원이면 충분하다.
하지만 단점이 있다. 불리한 입지 조건을 감안해야 한다. 물론 게스트하우스는 입지가 조금 불리해도 상관없다. 대부분은 인터넷으로 예약한 뒤 찾아오는 손님이기 때문이다. 하지만 카페나 레스토랑은 ‘일부러’ 찾아올 만큼의 매력을 장착하지 않으면 살아남기 힘들다. 2014년 10월 문을 연 케이크 전문점 바닐라 키친의 정효림 사장은 “외진 곳에 있기 때문에 ‘정말 맛있어야’ 손님들이 찾아올 것이라고 생각했다”며 “오랫동안 파티시에로 일하다가 내 가게를 갖고 싶어 시작한 만큼 초반에는 손해를 보더라도 최고의 재료를 사용해 최고로 맛있는 케이크를 만들겠다고 각오했다”고 말했다.
‘순이익을 포기할 정도로’ 초반 고생을 각오한 정 사장은 대신 그 기간 동안 소셜 네트워크 서비스(SNS)나 블로그 마케팅을 통해 단골손님을 확보하는 데 투자했다. 부담스럽지 않지만 깔끔하고 편안한 인테리어는 기본이다. 고객들에게 케이크 한 접시를 내놓더라도 ‘예뻐서 감탄이 나올 만큼’ 정성을 들였다. 이곳을 찾은 고객들이 SNS에 이곳 사진을 올리고 입소문이 날 수 있도록 공을 들인 것이다.
정 사장은 “직원 1명을 두고 가게를 운영하고 있는데 그래도 임차료나 인건비를 제하고도 안정적인 수익이 나고 있다”며 “경의선숲길이 개방된 이후 매출이 예전에 비해 15% 정도 오른 것 같다”고 말했다. 그는 “연남동은 옛날부터 ‘싸고 맛 좋기로’ 유명한 곳들이 많은 게 특징”이라며 “애초에 큰돈을 벌겠다는 욕심을 버리고 꾸준히 오래도록 ‘케이크의 맛’으로 승부를 건 게 도움이 된 것 같다”고 말했다.
동진시장 상권 중국집 기사식당 상권, 복고와 트렌드를 동시에
진시장 상권연남동의 독특한 분위기를 가장 잘 느낄 수 있는 곳은 다름 아닌 ‘동진시장’ 근처다. 이곳을 중심으로 오랫동안 연남동을 지켜 온 기사식당과 중국집 상권이 나란히 맞물려 있다. 하루가 다르게 변해가는 연남동 거리지만 수십 년 전부터 변함없이 같은 풍경을 유지하는 지역이기도 하다. 하지만 이곳도 ‘변화의 물결’을 피해 가지 못하는 것이 있다. 다름 아닌 권리금을 포함한 임대료다. 기사식당이나 화교 식당들은 기본적으로 사람이 많이 몰리는 상권인데다가 대부분이 도로변에 자리하고 있기 때문에 홍대 인근 오피스 상권만큼이나 권리금이나 임대료가 빠르게 치솟고 있는 추세다. 현재 권리금 5000만 원 안팎, 보증금 3000만 원에 월세 100만~150만 원 사이인 곳들이 많다. 연남동 일대의 기사식당들은 오래전부터 유독 ‘택시기사’ 아저씨들 사이에서 인기 만점인 곳이다. 서울의 교통 요지에 자리해 있는 덕에 종횡무진 도로 위를 누비다가 허기질 때면 언제든 지 들러 한 끼를 때우기 안성맞춤이다. 게다가 5000원 안팎이면 돼지불백·김치찌개·돈가스 등 다양한 메뉴를 즐길 수 있다. 나이 지긋한 주인아주머니가 심드렁하게 국밥 한 그릇을 툭 내놓는 무심함(?)이 일상인 곳이지만 이 무심함이야말로 바로 이곳의 매력인 셈이다.
그러나 아무리 오랫동안 이곳을 지켜 온 이들도 최근 들어 어쩔 수 없이 변화를 서서히 실감하는 중이다. 이곳에서 오랫동안 식당을 지켜 왔다는 H 씨는 “갈수록 임대료는 높아지고 최근 1~2년 새 인근에 새로운 가게가 많이 늘어났다”며 “하지만 대부분이 가게를 유지만 하기에도 빠듯한 곳이 적지 않다”고 어려움을 털어놓았다.
그는 “기사식당이야 늘 찾아주는 단골손님이 있다고 하더라도 객단가(1인당 평균 매입액)가 높지 않기 때문에 오르는 임대료를 감당하기가 벅차다”고 한숨을 내쉬었다.
오래전부터 이곳 연남동과 연희동 일대에 터를 잡고 살아온 중국·태국·대만 등 화교 커뮤니티 또한 독특한 분위기를 더한다. 명동 차이나타운에 세워진 한성화교학교가 1969년 연희동으로 이전하며 자연스레 이 지역 일대는 화교들이 모여 사는 ‘서울 속 중국 마을’로 자리 잡았다.
그 덕분에 연남동 일대엔 지금도 이화원·왕가네·대만야시장 등 크고 작은 중국집 30여 곳이 성행하고 있다. 연남동엔 특히 줄을 서서 기다리면서도 일부러 찾아오는 맛집들이 많기로 유명한데 이들이 바로 ‘맛집의 원조’라고 할 수 있는 셈이다. 1초에 10여 명이 줄을 서는 맛집으로 입소문을 탄 ‘툭툭누들타이’, 이연복 셰프의 탕수육으로 유명한 ‘중식당 목란’ 등이 대표적이다.
동진시장 인근으로는 바로 이런 기사식당과 중국식당 외에도 독특한 콘셉트의 가게들이 뒤섞여 있다. 오복네·시실리 등의 주점은 어딘가 촌스러운 동진시장의 분위기를 대표하는 주점들이다. 금방이라도 스러질 듯한 허름한 간판이 걸린 문을 열고 내부로 들어서면 마치 타임머신이라도 타고 과거로 되돌아 온 듯한 풍경이 펼쳐진다. 아무리 허름해도 사람들이 워낙 붐비는 덕에 최근 오복네는 바로 맞은편에 2호점을 새롭게 오픈하기도 했다. 그런가 하면 이 예스러운 공간에 어울리지 않게 단정하고 세련된 식당이 바로 이웃에 자리 잡고 있기도 하다.
2013년부터 연남동에서 한식당 이파리를 운영하다가 2014년 연희동으로 자리를 이전한 한충희 대표는 최근 연남동에 ‘큐자카야모토’라는 식당을 하나 더 오픈했다.
한 대표는 “연남동에서 처음 이파리를 시작할 때만 해도 월세가 50만 원에 불과했다”며 “이곳은 워낙 오래된 맛집들이 즐비한 곳이어서 이들과 비교해 ‘맛’이 떨어지면 업종을 불문하고 장사를 하기 어려운 곳”이라고 특징을 설명했다. 이 때문에 그 역시 된장 같은 음식들은 직접 만들어 손님상에 내놓고 전국을 돌아다니며 흔히 볼 수 없는 한식 재료를 직접 공수해 메뉴를 개발하는 등의 노력을 게을리하지 않고 있다. 한 대표는 “인근 주택가에 거주하는 서울 중산층 고객이나 최근에는 상암 미디어센터가 자리 잡으며 그쪽에서도 유입되는 손님이 늘고 있다”며 “화려하게 변화한 겉모습에 어설프게 뛰어들었다가는 큰코다치기 쉬운 곳이기도 하지만 철저하게 준비가 돼 있다면 향후 성장성이 큰 상권인 것만은 분명하다”고 말했다.
© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지