부동산 전문가들은 정부가 연말까지 시행하기로 한 미분양 주택에 대한 취득세와 양도세 감면 조치가 제한적인 효과에 그칠 것으로 전망했다. 또한 향후 시장 상황이 급변할 가능성이 큰 지역으로 경기 파주와 인천경제자유구역 중 청라·영종지구·용인 지역 등을 꼽았다. 이 지역은 실거래 가격이 분양 가격보다 크게 하락해 가계 부채 문제가 심각해질 수 있어 정부의 지속적인 관심이 필요하다는 지적이다.
한국개발연구원(KDI)은 10월 4일 이런 내용을 담은 부동산 시장 모니터링그룹(RMG)의 3분기 보고서를 발표했다. RMG는 지역별 부동산학 교수, 개발 및 금융 전문가, 부동산 중개업자 등 부동산 시장 전문가 120명으로 구성된 협의체로, KDI와 건국대 부동산·도시연구소가 지난해 3분기부터 운영하고 있다.
이들은 지난 6~8월 동안 주택 거래 시장 위축이 지속되고 있지만 양상은 서울과 수도권, 지방 등 지역별로 다르게 나타나고 있다고 지적했다. 서울은 가격과 거래량이 지속적으로 하락했지만 거래량 감소에 비해 가격 하락 폭이 적다며 바닥을 다지는 과정이라고 분석했다. 강남 지역은 연말 거래량이 다소 증가하면서 수요와 공급이 점차 균형을 찾을 것이라는 전망이 많았다.
반면 최근 수년간 호황기를 보낸 지방은 가격 상승세가 둔화되거나 하락세로 전환되는 등 침체 국면의 징후가 보인다고 분석했다. 다만 입지 여건과 평형에 따라 분양 실적이 차별화되는 양상이 나타나고 있다는 설명이다.
가격 급변동 가능성이 지적된 파주와 청라지구는 경기 침체와 기반 시설 부족으로 실거래 가격이 분양 가격보다 1억 원가량이나 하락한 상황이다. 영종지구는 올해 하반기부터 7100여 가구의 입주 물량이 예정돼 있어 추가적인 가격 하락이 우려되고 있다. 용인시도 중대형 평형이 70% 이상으로 많고 2기 신도시 입주가 진행돼 가격 하락 폭이 더욱 커지고 있다.
전문가들은 정부가 내놓은 취득세와 양도세의 한시적 감면 조치에 대해서는 주택 거래의 촉진제 역할을 하겠지만 효과는 크지 않을 것이라고 예상했다. 취득세는 입주 시 잔금 납입 일자가 올해 말까지인 주택에 한해 적용되기 때문에 신축 주택 판매를 늘리지는 못할 것이라고 전망했다. 미분양 주택 매입에 대한 양도세 감면도 미분양 상태로 남아 있는 주택의 재고 소진에는 일부 도움이 될 수 있지만 대형 아파트의 매수세는 크게 회복되기 어려울 것으로 예상됐다.
하우스 푸어 대책에 대해서는 정부의 개입 없이 민간 금융회사 주도로 추진하되 투자 손실을 개인에게 급격히 전가하지 않는 방안이 필요하다고 지적했다. 주택을 할인가에 매입하고 잔여 부채에 대해서는 일정한 거치 기간을 두고 갚아나가는 식의 방안이 필요하다는 것이다.
지역별 아파트 실거래 가격지수와 주택 대출액을 분석한 결과 대부분의 지역에서 최근 4~5년간 주택 가격 상승은 미미했지만 주택 대출액은 증가한 것으로 나타났다. 이러한 현상은 경기·인천·부산 지역에서 두드러진다.
경기 지역은 2007년 1월에 견줘 지난 5월 기준으로 주택가격지수는 1% 상승했지만 주택 대출은 44%나 증가했다. 인천지역도 주택 가격지수는 고점(2008년 9월) 대비 17% 하락했다. 전문가들은 이들 지역의 주택 대출 증가 현상을 주의 깊게 모니터링할 필요가 있다고 지적했다.
장승규 기자 skjang@hankyung.com
※이 기사는 2012년 10월 8일자 한경비즈니스 880호에 실린 기사입니다.
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