[재테크 스쿨] 세입자와의 문제 어떻게 풀까 "각서 미리 받아두면 해결 ‘ OK’ "

매월 들어오는 임대 소득을 기대하고 부동산에 직접 투자하는 사람이 많다. 그러나 복잡한 법률문제로 수익은커녕 원금까지 손해를 볼 때가 많다. 임대인들의 실제 사례를 통해 부동산 투자로 발생할 수 있는 법률문제를 짚어보자.

대기업 상무에서 정년퇴직한 이대환 씨는 요즘 심기가 몹시 불편하다. 임대료만 한 달에 5000만 원씩 나온다던 중개업자의 유혹에 넘어가 구매한 상가 건물과 관련해 최근 들어 문제가 발생하기 시작한 것이다. 1~2층에 있던 A은행과 B증권사가 임대차 기간 종료로 건물에서 나간 후 동일한 가격에 세입자를 찾기가 어려워 6개월간 공실(空室) 상태가 지속됐다. 할 수 없이 임대료를 소폭 낮춰 미용실 원장에게 2층을 임대해 줬고 얼마 후 설렁탕집 사장에게 1층을 임대해 줬다.

그런데 설렁탕집 사장이 임대료를 제때 내지 않더니 나중에는 보증금에서 제하라며 오히려 큰소리를 친다. 게다가 미용실 원장은 1층에서 설렁탕 냄새가 환기구와 계단을 타고 올라와 미용실의 품격이 떨어진다며 임대인 이 씨를 찾아와 목청을 높인다. 이런 상황에서 3층을 임차하고 있던 학원장은 덩달아 계약 갱신 때 임대료를 낮춰 달라며 으름장을 놓는다. 4층 커피숍 사장은 은행과 증권사가 있던 건물에 설렁탕집과 미용실이 웬 말이냐며 예전에 상냥하던 태도를 바꿔 인사도 하지 않는다. 5층의 건강식품점 사장은 유리 창문을 통해 비가 새는 바람에 물건이 못쓰게 됐다며 물건 값 배상을 요구한다.

법률문제 복잡하면 ‘부동산 간접투자’ 고려해야

이 씨는 어떻게 대처해야 할까. 우선 1층 식당 주인을 내보내는 것이 먼저일 것이다. 순순히 나가지 않는다면 임대료 연체를 이유로 임대 계약을 해지하고 건물 1층 부분의 인도를 청구하는 인도 청구 소송이 필요하다. 그런데 소송을 하자면 복잡한 절차와 오랜 소요 기간, 만만치 않은 비용으로 엄두를 내지 못하는 게 다반사다.

이때 각서 성격인 ‘제소전화해조서’를 받아두면 간단한 화해 신청과 절차로 분쟁의 소지를 미연에 방지할 수 있어 소송 없이도 문제를 해결할 수 있다. 그런데 설렁탕집 사장이 임대 받은 부동산을 다시 타인에게 빌려줬을 때, 즉 전대(轉貸)해 줬을 때에는 별도의 소송이 필요할 수 있다.

3층 학원장의 임대차 갱신 시 임대료 인하 요구에 대해서는 주변 시세에 맞춰 재조정이 필요하다. 물론 의무 사항은 아니다. 협의가 이뤄지지 않으면 학원장은 임대차를 갱신하지 않고 내보내면 된다.

5층에 비가 새 발생한 손해와 관련해서는 누구의 과실인지가 관건이다. 건물의 중대한 하자에 따른 것이라면 당연히 건물주가 배상 책임을 지게 된다. 만약 건물주가 배상금을 주지 않으면 건강식품점 사장이 소송을 제기할 수 있다. 다만 과실상계 가능성도 고려해야 한다. 가령 건강식품점 주인이 건물의 하자를 미리 알고 있었고 이를 주인에게 알려 수리를 요구했어야 함에도 이를 게을리 했다면 건강식품점 주인의 책임도 일부 인정되기 때문이다.

이러한 복잡한 법률문제들을 사전에 예방하기 위해서는 제소전화해조서를 받아 두거나 월 임대료를 일괄해 미리 받는 방법, 보증금 비율을 높이는 방법 등이 도움이 될 수 있다. 만약 부동산 투자에서 이런저런 법률문제를 생각하고 싶지 않다면 차라리 부동산 펀드나 리츠(REITs:부동산 투자 신탁)가 좋은 대안이라고 생각된다. 부동산 간접투자라면 적어도 이 씨와 같이 법률문제를 직접 감당할 부담은 덜 수 있다.


구길모 미래에셋증권 WM비즈니스팀 변호사