[아기곰의 부동산 산책] 뉴타운, 해법은 없나… ‘개발 이익’ 없인 영세 조합원만 피해

박원순 서울시장 취임 후 서울시는 뉴타운 해법에 골머리를 앓고 있다. 주민의 동의가 낮거나 사업 추진이 부진한 곳은 뉴타운 지정을 해제한다고 한다. 그러면 뉴타운의 문제는 무엇인지 알아보도록 하자.

뉴타운을 이해하기 위해서는 재개발 사업에 대해 먼저 이해해야 한다. 재개발 사업은 낡은 주택을 헐고 새 주택을 짓는 것을 말한다. 그런데 재개발 지역에 낡은 주택을 소유했다는 것은 그 지역의 대지 지분(땅)을 가지고 있다는 것을 의미한다. 그 땅 위에 있는 건물은 감정평가를 통해 일부 가치가 인정되기는 하지만 재개발 사업 전체로 보면 전혀 필요 없는 자산이다. 어차피 부수고 다시 지을 것이기 때문에 철거비만 더 들어가는 것이다.

그러면 새 건물을 짓는데 들어가는 건축비는 누가 부담해야 할까. 당연히 그 수익자인 조합원(소유자)들이 부담해야 하는 것이다. 이것이 바로 ‘추가 부담금’이다. 그런데 건축비를 3.3㎡당 500만 원씩만 적용한다고 하더라도 추가 부담금은 가구당 1억 원이 넘는다.

재개발 문제의 핵 ‘추가 부담금’

하지만 이 건축비를 조합원이 모두 부담하는 것은 아니다. 일반 분양을 통해 ‘사업 이득’이 발생하기 때문이다. 그러면 사업 이득은 어떻게 생기는지 알아보자. 용적률이 100%였던 동네가 용적률 250%인 아파트로 재개발된다고 가정해 보자. 기존에 대지 지분 66㎡(20평)에 건평이 66㎡였던 주택을 가지고 있던 소유주는 두 가지 선택을 할 수 있다. 첫째, 재개발 후 165㎡(50평)형 아파트에 입주할 수 있게 된다. 대지 지분 66㎡에 용적률 250%를 적용한다면 165㎡까지 건물을 지을 수 있기 때문이다. 다만 이때 165㎡ 아파트를 짓는데 들어가는 건축비 2억5000만 원은 소유주가 부담해야 한다.

두 번째 방법은 165㎡ 아파트가 아니라 99㎡(30평) 아파트를 배정받는 방법이다. 이때 대지 지분은 40㎡(12평)만 있으면 된다(30평=12평×250%). 그러면 나머지 대지 지분 26㎡(8평)는 어디로 갔을까. 그 땅 위에 66㎡형 아파트를 한 채 더 지어 일반 분양을 통해 누군가에게 팔게 되는 것이다. 이때 건축비 1억 원(=500만 원×20평)이 원가에 해당하며 일반 분양가 2억 원(3.3㎡당 1000만 원)과의 차이 1억 원이 개발 이익이 된다. 그런데 이때 자신이 살 99㎡형 아파트의 건축비도 1억5000만 원이 들어가므로, 이와 일반 분양에 따른 개발 이익 1억 원과 상계하면 추가 부담금은 5000만 원만 내면 되는 것이다.

결국 대지 지분 66㎡를 가진 조합원이라면 자기 돈 2억5000만 원을 더 내고 165㎡형 아파트로 입주하든지, 아니면 5000만 원만 내고 99㎡형 아파트로 들어가면 된다. 이때 조합원(기존 소유주)의 추가 부담금을 줄일 수 있는 방법은 없을까. 이론적으로 2가지 방법이 가능하다.

첫 번째 방법은 건축비를 줄이는 것이다. 건축비를 3.3㎡당 100만 원 정도 줄일 수 있다면 추가 부담금은 5000만 원 정도 줄어들 것이다. 그런데 이 방법은 거의 불가능하다. 건축비에서 건설사의 이익 부분이 크다면 협상을 통해 일정 부분 줄일 수도 있을 것이다. 그러나 시멘트·철근 등 원자재비가 계속 오르고 노무비 등이 상당 부분을 차지하고 있는 현실에 비춰 보면 협상을 통해 건축비 부담을 경감하는 데는 한계가 있다.

두 번째 방법은 일반 분양가를 높여 개발 이익을 증대시키는 방법이다. 앞의 예에서 일반 분양가를 3.3㎡당 100만 원만 높이면 조합원 부담은 2000만 원이 줄어들고 3.3㎡ 200만 원만 높이면 조합원 부담은 4000만 원이 줄어든다. 과거에는 이 방법을 통해 재개발 사업의 이익을 실현했다. 그런데 요즘은 이 방법이 잘 통하지 않는다. 여기에는 두 가지 이유가 있다.

첫 번째, 주택 시장의 침체다. 일반 분양가는 주변 아파트 시세에 영향을 받는다. 인근 아파트 값이 많이 올랐다면 일반 분양가를 높게 책정해도 분양이 잘된다. 하지만 인근 아파트 값이 약세를 보인다면 일반 분양가도 낮게 책정해야 한다. 무리하게 분양가를 높이면 미분양이 나기 때문이다. 그러므로 일반 아파트 시장이 활성화되고 아파트 값이 올라주어야 재개발 사업이든, 재건축 사업이든 수익이 나는 것이다.

두 번째 원인은 분양가 상한제다. 주변 시세가 아무리 뛰어도 분양가 상한제가 실시 중이라면 일반 분양가를 마음대로 올릴 수 없다. 그러므로 주변 시세보다 상당히 낮은 가격에 분양할 수밖에 없는데, 이때 기존 소유주(조합원)에게 이익이 돌아가는 것이 아니라 일반 분양을 받은 사람에게 이익이 돌아가는 구조가 되는 것이다.

도시 재생의 유일한 해법 ‘뉴타운’

종합해 보면 지금의 상황은 재개발 사업에 절대적으로 불리하게 돌아가고 있다고 볼 수 있다. 그러면 비슷한 개발 방법을 띠는 재건축에 비해 재개발의 문제가 더 부각되는 이유는 무엇일까. 재건축은 기존 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 사업이므로 조합원은 기존 아파트를 소유하고 있는 사람들이다. 아파트가 작든, 크든 아파트를 지을만한 충분한 대지 지분을 소유하고 있다는 뜻이다. 기존 아파트보다 얼마나 더 큰 아파트를 지을 것인지가 문제이지 아파트를 분양 받지 못하는 조합원은 없다.

그런데 재개발 사업은 작은 단독주택이나 빌라가 많은 지역에서 진행되기 때문에 소형 대지 지분을 가진 사람이 많다. 앞에서 예를 들었던 사례는 대지 지분이 266㎡인 경우였지만 이번에는 대지 지분이 17㎡(5평)밖에 되지 않는 사람의 예를 들어보자. 83㎡(25평)형 아파트에 들어가려고 해도 대지 지분은 33㎡(10평)가 필요하므로 부족분 대지 17㎡를 누군가에게 사야 한다. 여기에 건축비 1억2500만 원까지 부담하면 추가 부담금은 눈덩이처럼 불어난다.

그런데 이 사람들이 수억 원의 추가 부담금을 부담하면서까지 굳이 83㎡형 아파트에 들어가 살 필요는 못 느낀다. 비록 낡고 좁지만 빚 없이 내 집에서 마음 편히 살고자 하는 사람이 많으므로 재개발에 동의하지 않는 것이다. 설사 재개발 사업에 동의한다고 하더라도 추가 부담금 부담 때문에 그 지역에서 살기는 어려운 것이다. 이 때문에 재개발 후 그 지역에 다시 정착하는 원주민이 4가구 중 1가구에 불과하다.

이런 재개발의 문제점이 그대로 뉴타운 사업에도 나타나고 있다. 뉴타운 사업이라는 것이 구조적으로 재개발 사업의 확장판이기 때문이다. 재개발 사업은 단지별로 진행되는 사업이다. 이러다 보니 단지 하나 하나를 보면 문제는 없지만 지역 전체로 보면 늘어나는 가구 수에 비해 도로가 너무 좁다든지, 학교·병원 등 주변 편의 시설이 턱없이 부족하다든지 하는 문제가 불거지는 것이다.

1970~1980년대 이후 본격적으로 조성된 강남이나 1990년대 이후 조성된 신도시와 같은 계획도시는 도시 설계 때부터 주거·상업·편의시설 등을 고려해 건설했기 때문에 도시 기능에 큰 문제가 없다. 그러나 자동차가 없었던 조선시대부터 도시가 있었던 서울 강북 지역이나 수원 등 역사가 오래된 자연 도시는 도로 등 도시 기반 시설이 현대의 기준으로 볼 때 열악할 수밖에 없다. 이런 상황에서 구역별로 따로 개발하는 재개발만으로는 자연 도시의 기능을 되살릴 수 없다. 이래서 생긴 것이 뉴타운 개념이다. 지역 전체를 도시계획 차원에서 재생하자는 취지다. 이것을 일부 정치인들이 정략적으로 이용해 그렇지 언젠가는 재개돼야 하고 강북 지역을 살릴 수 있는 유일한 해법이 바로 뉴타운이다.

일부 정치인들이 부분 수리를 통해 건물의 기능을 높이고 수명을 연장시키는 대안을 내세우고 있지만, 이는 임시방편일 뿐이다. 이를 통해 주택의 수명을 다소 연장시킬 수 있을지 모르겠지만 부족한 도로나 도시 기반 시설을 확충할 수 있는 방법은 없기 때문이다. 그러므로 언젠가는 뉴타운 사업은 다시 부활할 수밖에 없는데, 그 전제 조건은 지금보다 주택 시장이 더 활성화되고 분양가 상한제가 철폐되는 것이다. 개발 이익이 없다면 기존 영세 조합원의 부담을 경감할 수 있는 방법이 없기 때문이다.



아기곰 부동산 칼럼니스트 a-cute-bear@hanmail.net