[부동산] 기초가 되는 ‘지표’ 꼭 파악해야

돈 되는 경매 이야기 ①

첫 번째 사례. 부동산 가격이 한창 치솟던 2006년 11월, 투자 목적으로 강남의 아파트 구매를 생각하던 K 씨는 매도자와의 가격 조정에 몇 차례 실패를 거듭한 끝에 경매를 통해 아파트를 구입하기로 결정했다.

마침 수서역에서도 가깝고 전용면적 85㎡에 소유자가 거주하고 있는 강남구 수서동의 물건이 눈에 띄었다. 처음 경매에 나온 물건으로 감정가 6억2000만 원이었지만 당시 실거래가보다 약간 낮은 수준이어서 경쟁률이 치열할 것 같았다. 주위에서 이런저런 조언을 얻은 끝에 감정가에 1억6000만 원을 더 써 7억8300만 원에 낙찰 받았다.

두 번째 사례. 이른바 ‘리먼브러더스 사태’로 경제가 갑자기 얼어붙었던 2008년 11월, 경매 정보를 검색하던 P 씨는 학군도 괜찮고 교통편도 3호선 양재역과 2호선 강남역을 이용할 수 있는 강남구 도곡동의 전용면적 85㎡ 아파트가 2회째 유찰됐다는 사실을 알게 됐다.

감정가 7억5000만 원에 최저 입찰가 4억8000만 원으로 감정가의 64%였다. 주위에서는 요즘 경기도 좋지 않은데 무리할 필요가 있느냐고 말했지만 최저가에서 1억1000만 원을 더 써넣어 5억9000만 원에 낙찰 받았다.

현시점에서 이 두 사람이 올린 수익률은 얼마일까. 공교롭게도 K 씨와 P 씨가 낙찰 받은 아파트는 모두 실거래가 기준 7억 원 수준에 시세가 형성돼 있다. 따라서 K 씨는 8000만 원 상당의 평가손을, P 씨는 반대로 8000만 원 상당의 평가익을 얻고 있는 셈이다.

온갖 종류의 차트와 지표를 제공하는 주식시장과 달리 부동산 시장에서는 가장 중요한 가격 지표조차 최근에야 보급되기 시작했으니 K 씨가 입은 손해는 어쩔 수 없는 것이라고 해야 할까.

일반 매매 거래였다면 그렇게 생각할 수도 있겠지만, K 씨가 채택한 투자 방법이 경매였다는 점에선 아쉬움이 남는다. 매매 시장과 달리 부동산 경매시장에서는 이미 2001년부터 가격과 거래량에 대한 정보가 꾸준히 축적돼 왔기 때문이다.

낙찰가율 등 기본 이해해야

<표>는 강남구 아파트의 낙찰가율 추이를 나타낸 것이다. 낙찰가율은 낙찰 받은 부동산의 가격이 감정가격의 몇 퍼센트인지 나타내는 지표로 경매시장의 가격 변화를 추적할 때 쓰인다.

K 씨가 부동산을 낙찰 받은 시점은 A구간으로 이미 가격이 상당히 고점에 이르렀다는 사실을 알 수 있다. 반대로 P 씨가 부동산을 낙찰 받은 시점인 B구간은 가격이 상당 부분 빠져 있다는 것을 한눈에 파악할 수 있다.

개별 물건의 특성에 따른 차이가 있겠지만 이 표 하나만으로도 강남구의 낙찰가율은 80% 아래로 내려온 경우가 드물다는 것과 또한 100%를 넘어서는 경우도 드물다는 두 가지를 알 수 있다. 그러나 사람들의 선택은 어땠을까.

2006년 7월에서 12월까지 강남구 아파트 경매에 참여한 사람은 모두 493명이고 2008년 7월에서 12월 사이에는 모두 324명이다. 놀랍게도 가격이 고점인 상황에서 경매 참여를 결정한 사람이 저점일 때보다 무려 100여 명이나 더 많았다.

부동산 경매에는 여러 가지 참고할 만한 지표가 많다. 낙찰가율은 그중 하나다. 거래 성사 비율을 나타내는 낙찰률, 경쟁률을 나타내는 평균 응찰자 수, 호황과 불황에 대한 경매 참가자들의 판단을 알 수 있는 총 응찰자 수 등 다양한 경매 지표들이 있다. 경매를 통해 재산 증식에 성공하고 싶다면 이런 기초적인 지표들부터 챙기고 경매에 접근해야 한다.

남승표 지지옥션 선임연구원