「고금리시대에는 집마련 자금을 어떻게 조달해야 하나?」IMF한파가 부동산 시장에 불어닥치면서 최근 부동산시장에 대한 관심이 한층 높아지고 있다. 부동산가격이 예전보다 상당히 하락한데다 물가가 폭등하면서 부동산가격이 언제 반등할지에 국민들의 촉각이 날카롭다. 서민들로서는 집 한채 마련하는 것이 최대의 목표이자 관심사다. 그래서 금리가 엄청나게 높은 이 시기에 집마련 자금을 어떻게 조달해야 할지에 어리둥절해하고 있는 것이 현실이다.집마련 자금을 조달할 때 고려해야 할 것은 우선 집을 언제 구입할것인가에 따라 달라진다는 점이다. 앞으로 아파트나 주택의 가격이상승할 것으로 기대하고 당장 구입하려는 경우와 집값의 동향을 살펴가며 구입시기를 미루는 경우로 나눌 수 있다. 그러나 어떤 경우이든 빌린 돈이 전체 집값의 20%를 넘어서는 안된다는게 부동산 및재테크 전문가들의 공통된 견해다. 고금리시대에서는 빌린 돈이 20%를 넘어설 경우 가계에 큰 부담을 안겨줄 뿐만 아니라 투자면에서도 불리하다는 분석이다.지금 당장 집을 사려는 사람은 자금을 조달할 수 있는 방법이 극히제한돼 있다. 현재 은행들은 대출을 매우 제한적으로 실시하고 있어 그동안의 예금실적과 거래실적에 따른 신용으로 소액만을 대출해주고 있다.◆ 여유돈, 고수익상품에 굴려 목돈 마련현재 대출규모는 신용대출로 1천만원 정도이며 은행상품이나 담보를 연계한 대출규모도 1~2천만원 정도에 그치고 있다. 따라서 일반서민으로서는 고작해야 3천만원 정도의 자금만이 조달이 가능하다.이 정도의 금액도 고금리시대에는 상당한 부담으로 다가온다. 지금당장 은행에서 집마련 자금을 조달하고자 했을 때 가장 저렴한 은행상품이라고 하더라도 이자가 현재 연 16.5%에 이르고 있기 때문이다. 3천만원을 빌릴 경우 연 4백95만원을, 다시말해 한달에 꼬박꼬박 41만2천5백원을 이자로 내야 한다는 얘기다.이보다 더 싸게 조달하는 방법도 있으나 매우 제한적이다. 기존에주택마련저축이나 대출 연계상품에 가입한 사람들에 한해 시중 이자율보다 1%포인트 낮은 15.5%에 대출받을 수 있다. 가급적 자기돈으로 집을 구입하되 대출비중을 줄일 필요가 있다는 얘기다.집 마련 시기를 미루고 있는 사람들의 경우에는 치밀한 전략이 필요하다. 우선 자신의 여유돈과 저금할 수 있는 돈을 계산해 보아야한다. 지금은 고금리시대인 만큼 자신이 집을 구입하려는 시기까지여유돈을 고수익상품에 투자, 돈을 최대한 불리는 전략이 요구된다. 전문가들은 여유돈의 80~90%까지 고수익상품으로 굴리고 나머지 10~20% 정도를 대출과 연계된 상품에 투자할 것을 권한다.지금 내집 마련을 위한 목돈 굴리기에 가장 적합한 상품은 비과세가계신탁과 근로자우대저축 등 세금이 완전히 면제되는 상품과 은행의 신종적립신탁이나 RP(환매조건부채권) 그리고 투자신탁의 MMF등과 같이 실세금리를 그대로 반영하는 고수익상품들이다. 다소 위험은 있으나 수익률이 매우 높은 회사채에도 관심을 가질 필요가있다. IMF시대의 최대혜택(?)이랄 수 있는 고금리현상을 적극 활용하는 전략이다.나머지 10~20%의 여유자금은 저리의 장기상환 대출상품에 저금한다. 수익률이 높은 상품에는 가급적 많이 투자하고 대출을 받기위한 상품에는 최소한의 금액만을 투자하라는 것이다. 장기저축상품은 대부분 불입금액의 5~10배 이상을 대출해 주기 때문에 5만~10만원 정도를 매달 저축하면 된다.최소의 투자로 저리의 주택관련 대출상품을 고르는 방법은 다음과같다.첫째, 금리가 가장 낮은 대출상품을 선택한다. 주택마련부금 등 주택관련 상품들은 비교적 금리가 낮은데 이중에서도 금리가 가장 낮은 상품을 골라야 한다. 이자가 낮아야 대출받았을 때 내야 하는이자도 적어지기 때문이다. 자신이 내는 돈보다 대출받는 돈이 5~10배 이상 되는데다 기간도 저금한 기간보다 훨씬 길기 때문에 금리가 낮은 상품에 가입하는 것이 절대 유리하다.◆ 대출상품, 금리 낮은 것 택하라둘째, 대출자격이 부여되는 기간이 가장 짧은 상품을 선택한다. 대출자격이 부여되는 기간을 가능한한 짧게 잡아야 제한된 돈으로 고수익상품에 굴릴 수 있는 돈이 많아진다. 고금리시대에는 단하루라도 높은 금리의 상품에 투자하면 높은 이자를 받을 수있다.셋째, 상환기간을 가능한한 길게 잡는다. 고금리시대에는 이자가높아 가계에 부담이 된다. 최소한의 대출금으로 내집을 장만해야한다. 이를 위해서는 대출상환을 길게 잡고 원금분할상환 방법을선택해야한다.넷째, 대출상품 가입은행 한곳에 신용을 쌓는다. 최근 은행들은 경쟁이 치열해지면서 고객유치를 위해 금리를 차등적용하고 있다. 대출액과 자격요건도 거래실적에 따른 신용도에 따라 차이를 두고 있다. 신용도를 높이기 위해서는 거래은행의 종합통장을 개설한 뒤이를 통해 대출상품에 자동적으로 이체하도록 하는 것이 유리하다.특히 고수익 상품에 투자할 때에는 대출받을 은행을 활용하는 것이중요하다. 신종적립신탁 등은 은행의 공동상품으로 어느 은행에서나 취급하고 있는데다 거래실적으로 잡혀 돈을 빌릴 때 대출금액과금리면에서 좋은 조건으로 대출받을 수 있다.다섯째, 주택관련 상품이 많은 은행을 고른다. 은행들이 취급하는업무는 서로 비슷해 보이지만 각 은행마다 주력하는 분야가 다르다. 주택구입자금을 마련하기 위해서는 개인을 주요고객으로 삼는은행을 골라야한다. 그중에서도 주택관련 상품이 많은 은행을 골라야 한다. 주택은행과 국민은행이 대표적이다.여섯째, 확정금리 대출상품이라도 이자가 변한다는 사실을 염두에두고 대출규모를 정한다. 확정금리상품이라도 시장금리가 변하면달라질 수 있다. 확정금리상품이란 프라임레이트에 일정한 금리를가산하는 상품이다. 현재 프라임레이트는 일반시중은행들이 11.5%~11.75%이다. 시중은행 가운데 하나은행 정도가 11.95%의 프라임레이트를 적용하고 있다. 지방은행들은 12%를 프라임레이트로 삼고있다. 각은행들은 이같은 프라임레이트에 4~5%를 덧붙인 금리로 대출해 주고 있다. 프라임레이트는 시중금리의 변화에 따라 변할 수있기 때문에 은행들의 확정금리상품의 이자율도 변하도록 돼있다.확정금리상품이라도 금리가 올라가면 이자액수가 커진다는 얘기다.