경매에 대해 기본적인 지식이 있다 해도 경우의 수가 많기 때문에항상 신중한 권리분석이 요구된다. 우선변제권의 경우도 마찬가지다. 경매는 선순위 근저당일자를 기준으로 해 이후의 권리는 자동적으로 소멸되기 때문에 매우 단순하고 명쾌하다. 그러나 임차인이주민등록전입과 확정일자 모두 선순위근저당보다 먼저 받았고 배당을 신청했을 경우에는 어떻게 될까. 이런 경우 낙찰인이 임차보증금을 물어주지 않아도 된다. 법원의 배당금액으로 변제가 가능하기때문이다. 그러나 배당받을 금액을 받지 못하게 될 때 문제가 생길수 있다.실제로 경매를 통해 주택을 낙찰받은 이모씨의 경우다. 주택등기부등본상의 권리관계를 기준으로 정리하면 ▲95년 5월 임차인 B1천8백만원 ▲95년 6월 근저당 5천만원 ▲96년 3월 근저당 3천만원▲97년 4월 가압류로 기재돼 있다. 이 물건은 경매가 진행되면 최초 근저당설정일인 95년 6월이후의 모든 권리는 자동소멸되므로 이를 기준으로 권리분석을 하면 된다. 여기서 문제가 되는 것은 근저당설정전인 세입자 B의 임차보증금 1천8백만원. 이 돈이 소멸되지않고 경락자가 인수하게 된다는 점이다. 그러나 선순위임차인이 확정일자도 받아 배당신청을 한 것으로 나타났다면 이 금액은 낙찰자이씨가 부담하는 것이 아니므로 이를 공제한 금액으로 입찰에 응할수 있다.선순위 근저당보다 앞에 있고 확정일자도 받은 세입자는 경락인에게 보증금을 돌려받거나, 법원에 배당신청을 해서 경매대금으로 배당금을 받는 두가지 권리가 있다. 하지만 임차인은 이 두가지 권리를 동시에 다 행사할 수 없다. 그 중 한가지를 경락기일까지 선택할 수 있을 뿐이다. 따라서 경매에 참가하려는 응찰자는 등기부등본열람뿐만 아니라 이와 같은 사례에 대응하기 위해 권리신고 및배당요구서류를 반드시 확인해야 한다. 여기서 주의할 점은 근저당보다 앞에 있는 임차인 2명이 배당을 요구하였다가 취소가 될 경우가 있다는 것이다. 배당요구취소는 경락기일까지이므로 입찰에 응했을 때에는 이때까지 확인하는 일을 잊지 말아야 한다.그런데 문제는 대항력있는 임차인이 배당을 요구하였으나 배당금을여러 이유로 받지 못했을 경우다. 여기에는 지난 97년 8월에 선고된 대법원판례가 판단의 기준이 될 수 있다. 임차인이 우선변제권을 선택해 경매절차도중 보증금에 대해 배당요구를 했더라도 순위에 따른 배당이 실시돼 보증금전액을 배당받을 수 없을 때에는 보증금중 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관해경락인에게 대항해 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다는 것이다. 따라서 선순위임차인이 배당신청을 해 본인의 보증금을 다 받지 못하면 그 차액에 대하여는 경락인이 부담하게 되는 것이다.
