용적률

서울시는 일반주거지역을 1, 2, 3종으로 세분화시켜 각각 서로 다른 건축기준을 적용키로 했다. 일반주거지역에 대해 동일한 건축기준을 적용하다 보니 도시경관 및 자연경관 훼손은 물론 주거환경의 악화와 주차장 등 도시기반시설의 과부족이 발생하는 등 그 부작용이 많아 이를 고쳐 나가자는 것이다. 예컨대 산밑에 고층 아파트가 들어섬으로써 자연경관이 훼손되고 단독주택 밀집지역에 고층아파트가 덩그러니 들어서 보기에도 흉할 뿐 아니라 일조권 침해 등 여러가지 문제를 야기하고 있는 것이 그런 사례들이다.이를 막기 위해 주거지역을 세분화하고 그 특성에 맞는 건축기준을 적용하겠다는 것이다. 건축물을 제한하는 규제는 여러가지 있지만 기본적으로 건폐율과 용적률이 대표적 수단이다.건폐율이란 대지면적에 대한 건축바닥면적을 말한다. 만약 동일한 대지에 2개 이상의 건축물이 있는 경우 이들 건축바닥면적을 합해서 계산하게 된다. 토지의 용도지역에 따라 건폐율이 달리 적용된다. 예컨대 공업단지의 공장을 짓는 것과 주택단지의 주택 또는 상업지역의 상가건물 등에 대해 똑같은 기준을 적용할 수 없기 때문이다. 건폐율을 규제하는 것은 건축물의 과밀방지와 일조 채광 통풍 등 위생적인 환경조성, 화재 등 재난발생의 차단이나 대처에 필요한 공간확보 등에 그 목적을 두고 있다. 건폐율은 도시계획법상의 지역이나 지구의 성격에 따라 다르고 도시의 과밀화 방지를 위해 필요한 경우에는 법이 정하는 일정 범위내에서 강화할 수 있다. 그같은 용도지역 및 지구에 따른 건폐율은 각 시도 자치단체의 건축조례에서 규정하고 있다.그런데 건축물의 바닥면적만 규제한다면 건물은 위로만 치솟을 것이고 그렇게 되면 도시기능에 심각한 문제가 발생할 것은 분명하다. 따라서 대지면적에 대해 건축물 연면적 비율인 용적률도 규제하고 있다. 용적률을 규제하면 높게 짓고 싶어도 못해 결국 건축물 높이와 층수를 규제하는 것과 마찬가지다.예컨대 2백평의 대지에 건물바닥면적이 40평인 4층짜리 집을 지었다고 하자. 이 경우 건폐율은 20％다. 그런대 40평짜리 4개층을 지었다면 건축물의 연면적은 1백60평이 되고 용적률은 80％가 된다. 만약 1~3층은 40평씩, 그리고 4층은 20평이라고 한다면 연건평은 1백40평이 되고 용적률은 70％가 된다.그런대 용적률은 같은 지구 안에 있더라도 주변 여건에 따라 다를 수 있다. 예컨대 폭 25m 이상인 도로에 20m 이상을 접한 대지안의 건축면적 1천㎡ 이상인 건축물에 있어서는 정해진 용적률에 4분의1을 가산한 비율을 적용할 수 있도록 돼 있다. 공원이나 광장 하천 등 건축이 금지된 공지에 접한 도로를 전면도로로 하는 대지 안의 건축물 등에 대해서는 규정된 용적률의 3분의1을 가산한 비율을 적용한다. 그만큼 주변 공간의 여유가 있을 경우 더 높은 건축을 허용하도록 규정하고 있다.그동안 우리나라는 경제개발과정에서 주택 수요가 생기면 집을 더 짓도록 건축기준을 완화해 왔으나 그로 인해 주택공급은 촉진됐지만 인구가 더 늘어 도시의 과밀화를 부추기는 악순환을 초래했다. 늦었지만 지금부터라도 그같은 문제를 해소하고 환경 친화적인 도시로 만들어가겠다는 것이 이번 서울시의 일반주거지역 세분화 작업이다. 다만 그 과정에서 상대적으로 건축규제가 까다로워지는 지역의 반발도 예상할 수 있다.