상가 . 단독택지 . 소규모 주상복합 주목해야...통상 낙찰가가 예상가의 150% 미만이어야 유리

‘앞으로 부동산시장은 어떻게 될 것인가’라고 묻는 것은 대답할 사람을 곤혹스럽게 만드는 우문에 속한다. 정부가 강도 높은 부동산 대책을 속속 내놓고 투자자, 실수요자 모두 시장 상황을 관망하고 있는 상태에서 시시각각 변하는 부동산시장을 예단하기가 쉽지 않기 때문이다.그렇다면 질문을 보다 현실감 있게 다듬어보자. 부동산 판도변화가 바뀜에 따라 알찬 부동산으로 떠오를 종목이 무엇인가. 즉 정부가 ‘5ㆍ23대책’을 내놓은 후 타격을 받을 종목과 반대로 수혜를 받을 종목을 나눠 살펴보면 얼마든지 유망투자처를 찾아낼 수 있다는 것이다.정부가 야심차게 마련한 ‘5ㆍ23대책’은 분양권 전면 거래제한과 주상복합아파트 분양 규제, 투기과열지구 확대 등 그동안 부동산 단기투자로 각광을 받았던 재건축 등 아파트시장을 묶는 방안을 골자로 하고 있다.이런 점을 감안할 때 현시점에서 ‘아파트시장’을 대체할 만한 곳으로 가장 유력하게 떠오른 게 바로 상가투자이다. 특히 아파트단지 내 상가는 고정적 수요가 보장되고, 이에 따라 안정적인 월세수익을 올릴 수 있어 임대수익 등을 목적으로 부동산투자에 나서는 사람들에게 안성맞춤이다.고정수익 가능한 상가 인기 얻을 듯또 분양을 받은 후 재매각 등에 대한 규제가 없어 환금성이 좋은 편인데다 은행금리보다 높은 수익을 기대할 수 있다는 점에서 매력을 지니고 있다. 이런 분위기를 반영하듯 최근 단지 내 상가입찰은 인파가 몰려 인기 아파트분양시장 못지않은 열기를 뿜고 있다.현대산업개발은 지난 4월까지 5개 아파트단지 내 상가를 분양한 결과 천안 불당이 13대1, 김해 가야가 10대1, 용인 동백이 5대1의 경쟁률을 기록했다고 밝혔다.현대건설 역시 부천 범박동 현대홈타운아파트 상가를 경쟁입찰로 모두 분양했고, 대한주택공사가 5월22일 실시한 천안 백석지구 10개 점포에 대한 분양입찰에서는 총 190명이 몰려 평균 19대1의 경쟁률을 기록했다.그렇다면 상가의 인기를 꾸준히 이어나갈 차세대 유망 상가분양 지역은 어디일까. 일단 업계 전문가들은 안정성과 수익성을 따져볼 때 주택공사의 단지 내 상가를 ‘투자 1순위’로 꼽고 있다.주택공사의 특성상 배후아파트가 대단지이며 입주자수에 비해 적정 상가 평형인 0.5평 이하로 상가를 공급하고 있어 임대수익을 거두거나 되파는 데 수월하다는 장점을 갖고 있다.주택공사는 6월에 용인 마평(639가구)에서 6개 상가 분양을 시작으로 오는 7월에는 동두천 송내 22개(2,740가구), 용인신갈 35개(1,838가구) 등을 선보일 예정이며, 올 하반기까지 300여개의 점포를 택지개발지구 중심으로 분양할 계획이다.민간건설업체들의 상가분양도 6월을 시작으로 9월까지 이어질 전망이다. 삼성물산은 안양시 비산동 래미안상가(배후세대 3,800가구)를 6월 중순 분양할 예정이고, 9월에는 당산동 삼성래미안 4차를, 10월에는 구로동 래미안상가를 잇달아 선보일 계획이다.대우건설은 현재 당산동에 짓고 있는 영등포 크로바단지 내 상가를 10월에 선보이며, 현대산업개발은 6월에 도봉구 북한산아이파크(2,061가구) 상가를 공개입찰을 통해 분양한다.현장 점검 통해 유동인구 파악 중요상가가 아파트 대체투자처로 인기를 끌고 있지만 그에 못지않게 투자시 주의도 필요하다는 게 업계의 목소리다. 자칫 과도한 투자금액으로 막대한 피해를 볼 소지가 크다는 이야기다.실제로 5월 중순 입찰분양된 천안 백석동 주공아파트단지 내 상가는 10평 점포의 예정가가 1억7,000만원인 데 반해 낙찰가는 무려 6억원을 넘어 낙찰가율이 396%에 달했다.또 최근 분양한 D건설의 상가분양에서도 10평짜리가 예정가 1억4,000만원보다 무려 250%가 높은 4억원대에 낙찰, 일부 미계약 사태까지 발생했다.상가114 유영상 소장은 “단지 내 상가가 인기를 끌면서 예정가 대비 낙찰가가 지나치게 높게 형성되고는 한다”며 “통상 낙찰가가 예상가의 150% 미만이 돼야 수익률이나 월세 수익 면에서 유리하다는 점을 명심해야 한다”고 조언했다.상가와 함께 투자 유망 대상으로 떠오른 게 바로 택지지구 내 단독택지분양이다. 단독주택지는 토지공사가 땅을 공급할 시점에는 가격이 주변 시세의 70~80% 수준으로 낮게 매겨 공급한다. 하지만 건물을 지어 입주할 때가 되면 택지지구 내 각종 기반시설이나 편익, 휴양시설이 완비되기 때문에 땅값이 인근 시세를 웃돌아 단독주택지 투자는 ‘황금알을 낳는 투자’로 인기를 끌고 있다.이런 점을 반영하듯 실제 지난 1월에 분양한 부천 상동지구 내 단독주택지는 평균 72대1의 경쟁률을 보였고, 프리미엄도 현재 1억5,000만원이 넘고 있는 실정이다. 올해의 경우 6월 말부터 단독주택지 공급이 활발해 어느 때보다 뜨거운 택지 쟁탈전이 벌어질 것으로 업계는 내다보고 있다.우선 주택공사는 파주 신도시로 주목을 받고 있는 금촌지역에서 175필지를 선보일 예정이며, 이어 9월에는 인천 삼산1지구 내 77필지를 공급할 계획이다. 토지공사가 개발하는 평택 장당지구에서는 6월 초에 76필지가 공고될 예정이며, 7월에는 행정수도이전 후보지로 거론되는 노은2지구에서 267필지가 공급될 예정이다.오는 7월부터는 주상복합아파트도 300가구 이상일 경우에는 주택건설촉진법의 적용을 받아 청약통장을 통해서만 분양받게 됐다. 또 분양권 전매도 금지돼 사실상 단기투자 성격의 청약은 이제 힘들게 됐다고 해도 과언이 아니다.그렇다고 투자가 아예 어려워졌다고 볼 수는 없다. 300가구 이하 주상복합아파트나 분양권 거래가 가능한 기존 주상복합아파트에 눈을 돌리라는 이야기다. 특히 300가구 이하 주상복합아파트는 분양권 거래가 자유로울 뿐만 아니라 하반기에 예정된 물량 중 유망 물건이 많아 실수요와 투자 모두를 염두에 둔 수요자들에게 인기를 얻을 것으로 점쳐지고 있다.6월에 공급될 300가구 이하 주상복합아파트를 살펴보면 우선 LG건설이 용산구 한강로 3가에 공급할 LG한강에클라트가 주목대상이다. 아파트 89가구와 오피스텔 189실 등 총 278가구를 공급할 예정이다.이수건설이 6월 중순에 공급할 중림동 브라운스톤 110가구도 눈여겨볼 대상이다. 지하철 2, 5호선 환승역인 충정로역이 걸어서 3분 거리다. 또 종로, 광화문까지 차량으로 5분밖에 걸리지 않아 추후 임대용으로도 인기를 얻을 것으로 보인다.주택공사가 오는 8월에 도심재개발사업으로 공덕동에 분양할 파크팰리스 2차는 48~57평형 아파트 50가구와 20~26평형 오피스텔 108실 등 총 158가구가 선보일 예정이다. 지하철 5~6호선 환승역인 공덕역이 걸어서 5분 거리로 전형적인 역세권 주상복합이다.