3년 만에 자산 30배 이상 껑충…실전과 이론 합친 재개발 투자 바이블
부동산 투자 중 수익률이 가장 높은 것은 재개발 투자다. 100만원을 투자해 1000만원을 버는 것이 경매 등을 통한 소액 투자라면 1억원을 투자해 1억원을 버는 것이 재개발 투자다. 게다가 알고 보면 재개발 투자는 확정 수익을 안고 하는 투자여서 손실에 따른 위험도 크지 않다. 필요한 자금과 입주 시 예상되는 새 아파트의 가격을 비교해 투자하면 안전한 투자도 가능하다. 물론 철저한 공부와 꼼꼼한 임장(현장 조사), 수많은 매물을 비교하고 분석해 옥석을 가리는 작업이 수반돼야 하지만 부동산으로 자산을 빠르게 늘리고 싶은 사람이라면 재개발에 반드시 관심을 가져야 한다.
그럼에도 불구하고 재개발 투자에 뛰어드는 일은 쉽지 않다. 재개발 투자에 대한 오해와 편견 때문이다. ‘재개발 투자는 시간이 오래 걸린다’, ‘재개발 투자는 큰돈이 필요하다’, ‘재개발 투자는 위험하다’, ‘재개발 투자는 어렵다’ 등 우리 앞에 높인 장벽이 꽤 많다. 그런데 정말 그럴까.
신간 ‘재개발 모르면 부자될 수 없다’를 쓴 저자 최진성(필명 아이언키) 씨는 재개발 투자로 3년 만에 150억원대의 자산을 만든 최고의 실전 투자가이자 부동산 아카데미 등에서 오랫동안 강의해 온 전문 강사다. 그의 이력이 무척 흥미로운데, 그는 현재도 19년 차 카지노 딜러로 근무하고 있다. 고액 연봉의 직업이긴 하지만 그도 사실 평범한 직장인이다. 그런 그가 어떻게 단기간에 부동산 투자로 경제적 자유를 얻게 됐을까.
재개발 투자가의 실제 성공담
대학을 졸업하고 원하는 직장에 들어가긴 했지만 저자는 선배들의 삶에서 희망을 찾지 못했다. 매달 대출 이자와 자녀 사교육비를 걱정하고 주택 마련과 노후 준비의 굴레에서 맴도는 삶은 그가 바라던 미래가 아니었다. 그래서 하루에 3~4시간만 잠을 자며 부동산 공부에 뛰어들었다. 그리고 본격적인 투자는 2013년부터 시작했다. 그는 2013년에서 2018년까지 5년간 경매 투자를 통해 4억원(월급을 저축해 모은 종잣돈)을 25억원 이상으로 불렸다. 그리고 2018년부터 서울 재개발 지역으로 투자의 방향을 바꿨는데 그 덕분에 3년 만에 20억원대였던 자산이 150억원대까지 늘어나게 된 것이다.
그렇다면 그는 재개발 투자에 대한 일반적인 편견을 어떻게 극복했을까. 그의 첫 투자는 인천 재개발 구역이었다. 그는 빌라 한 채를 관리처분인가 이후 매수하면서 이주비 대출이라는 레버리지를 활용해 투자금을 4000만원대로 맞췄고 매수 후 1년 6개월 만에 일반 분양 시기에 매도하면서 투자금 대비 100%에 가까운 수익을 실현했다. 그의 첫 재개발 투자는 소액 투자였고 투자 기간도 오래 걸리지 않았던 셈이다. 그렇게 재개발에 눈뜬 후 그는 의도했던 것은 아니지만 결과적으로 지역별, 물건 유형별, 금액대별 거의 모든 투자에 도전했다. 그리고 현재 그는 서울 노원구·영등포구·송파구·동작구·용산구 재개발 투자에 모두 성공한 명실상부한 최고의 전문가가 됐다.
저자가 이 책 ‘재개발 모르면 부자될 수 없다’를 쓰면서 가장 주안점을 둔 것도 이론과 실전의 조화다. 기존의 재개발 투자 관련 서적 중에는 이론만 가득하거나 실제 투자 경험이 부족한 것이 적지 않았다. 이 책의 저자도 재개발에 대해 처음 공부할 때 시중에 나와 있는 책을 모조리 읽고 유명하다는 강의도 전부 수강했다. 책과 강의를 통해 재개발 용어부터 사업 진행 단계, 수익 실현 과정 등을 배웠지만 세부적인 투자 전략은 저자 스스로 몸으로 부딪쳐 가며 익혀야 했다. 그래서 이 책에는 저자가 다양한 투자 경험에서 얻은 크고 작은 전략들을 빠짐없이 담기 위해 노력했다.
서울이나 수도권에서 자기 집을, 그것도 신축 아파트를 마련하는 것이 불가능하다고 생각되는가. 그렇다면 이 책을 호기심에라도 한 번 읽어보는 것은 어떨까. 재개발은 미래의 신축 아파트를 미리 사 두는 투자다. 최소의 자금으로 최고의 부동산을 사는 것이나 다름 없다. 이 책은 재개발을 이해하고 보다 유리한 조건으로 자기 집을 마련하거나 자산 증식을 실현하고자 하는 사람들을 위한 아주 실용적인 바이블이다.
윤효진 한경BP 편집자
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