“이재명 후보가 당선되면 주택 시장이 하방 악화할 가능성이 크고 규제 완화에 방점을 둔 윤석열 후보가 당선되면 시장이 상승장으로 돌아설 것이다.” 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수는 이 후보와 윤 후보가 내세운 부동산 정책에 대해 이 같은 전망을 내놓았다.
한 교수는 “두 후보의 부동산 시장 공약을 살펴보면 ▲공급 ▲세제 ▲거래 규제 ▲대출 정책 네 가지 주요 정책 중 공급과 대출정책 부문의 방향성은 같다”면서도 “거래 규제와 세제정책 공약의 경우 이 후보는 거래 규제 강화, 세제 정책 유지 및 일부 조정을 제시한 반면 윤 후보는 거래 규제 완화, 재건축 재개발 규제 완화, 세제 완화(종합부동산세 폐지) 등 상반된 정책 노선을 취하고 있다”고 말했다.
이어 그는 “다주택자 양도세 중과에 대해서도 이 후보는 한시적 중과 유예를, 윤 후보는 양도세 중과 감면 혹은 폐지를 내세워 차이점이 있다”며 “공급 측면을 보면 이 후보는 311만 호, 윤 후보는 250만 호를 공언하며 양측 모두 대규모 공급 확대를 내세웠다”고 말했다.
한 교수는 공급 물량 확대에 대해 “시장을 정확히 판단하기 위해서는 한 가지 주지해야 할 것이 있다”며 “서울·수도권 공급물량은 150만 호로 예정돼 있다는 점과 인구 감소 추세라는 점을 감안하면 시장의 방향성은 하향 안정화를 향하고 있다고 보는 것이 합리적”이라고 부연했다.
상승 여력은 지난 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 시대의 저금리 유동성 증가와 주택 구입 심리 폭등, 갭 투자를 통한 가수요 및 투기 수요 증가 시기와는 많이 다를 것이라는 설명이다.
한 교수는 “이미 제도적으로 갭 투자에 대한 가수요를 차단하는 정책이 시행되고 있고 사전청약을 통한 공급물량 확대 정책으로 수요가 분산되고 있다는 점, 여기에 최근 각종 부동산 관련 지표들이 부정적인 것으로 나타나고 있다는 점도 이를 뒷받침하고 있다”며 “역대 부동산 공약과 정책 및 대선 이후 시장 상황을 고려해야 한다”고 말했다.
한 교수는 “문재인 대통령 역시 지난 대선 당시 도시재생과 대출 규제, 보유세 인상, 전월세 상한제, 임대차 계약 갱신권을 공약으로 내세우고 주택가격 하락정책을 펼쳤지만 한번 불붙은 부동산 시장에서 저금리로 인한 유동성과 갭 투자 붐, 공급 대책 없는 규제 일변도 정책, 그리고 임대사업자 확대 제도로 부동산 시장의 상승세를 막기에는 역부족이었다”며 “코로나19 사태로 인한 저금리가 지속되면서 부동산 시장의 폭발적 상승세가 2021년 상반기까지 지속됐다”고 진단했다.
이는 문재인 정부의 정책 실패로 귀결됐으나 뒤늦게 3기 신도시를 비롯한 주택 공급 확대 정책과 가수요 차단 정책, 전매제한 강화, 보유세 강화, 대출 규제 강화, 금리 인상의 효과가 겹치면서 2021년 하반기부터 비로소 상승세가 둔화되기 시작했다.
한 교수는 “이번 대선 공약의 실현 가능성은 어느 후보가 당선 되는가에 따라 극명하게 대비될 것”이라며 “유가 상승, 미국 금리 인상, 미·중 상황 악화 등으로 인한 악재가 발생할 경우 그 하방압력은 더욱 가중될 수밖에 없고 모든 내·외 요인을 볼 때 대선 이후 부동산 시장에서 화려한 장미 빛을 기대하기에는 제한적”이라고 강조했다.
정유진 기자 jinjin@hankyung.com 사진=한경DB
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