사기 수법 다양해 파악하기 어려워…전세 제도 자체의 개선 고민할 시점
[법으로 읽는 부동산]
갭 투자 전세 사기로 인한 피해가 수천억원에 이르면서 피해 실태를 고발하는 언론 보도가 잇따르고 있다. 피해자들의 아픔을 잘 전달하고 있지만 접근 관점이 지나치게 피상적이라는 생각을 하지 않을 수 없다.
피해자와 가해자라는 구도 아리 피해자를 두둔하고 가해자를 비난하는 데 그치고 있는 것이다. 변호사로 이런 사기 사건을 직접 경험해 보면 가해자와 피해자로 양분할 수 없는 이해관계인들 각자의 복잡한 계산법을 보고 느끼게 된다. 다양한 사기 수법이 있지만 가장 일반적인 예를 들어 보자.
갭 투자 전세 사기를 기획하는 컨설팅 업자가 원룸·다세대 건물 수십 채를 지어 매매하는데 분양에 어려움을 느끼고 있는 분양 업체에 접근한 후 솔깃한 제안을 한다. ‘시장 여건상 분양을 바로 하기 쉽지 않으니 분양 대신 일단 임대로 돌리자’라는 제안이다.
이후 임대차 계약이 완료돼 다른 소유자로 변경하면 보증금 반환 채무에서 해방될 수 있어 결국 원하는 목적을 달성할 수 있게 된다. 희망하는 한 채당 분양가는 2억원인데 보증금 2억5000만원에 임대차 계약을 할 테니 5000만원을 컨설팅 보수로 달라는 제안을 분양 업체가 수락하면서 갭 투자 전세 사기가 시작된다.
이런 사기 구도에서 주범은 컨설팅 업자인 것은 분명하다. 그렇다면 분양 업체는 전혀 잘못이 없을까. 당연히 그렇지 않다. 분양가 2억원보다 훨씬 높은 2억5000만원에 임대차 계약한 후 소유자를 변경하는 식으로 보증금 책임을 면하게 해 주는 대가로 한 채당 5000만원이라는 엄청난 보수를 달라는 컨설팅 업자의 수법은 비정상적일 수밖에 없다.
게다가 명의 대여료까지 지급하면서 구한 변경된 소유자에게 성실한 보증금 반환을 기대할 수 없는 것이 빤하게 예상되는 상황에서 분양가 2억원에 불과한 집이 경매에 들어가게 되면 임차인의 보증금 피해를 어렵지 않게 예상할 수 있다.
그렇다면 임대차 계약 후 분양 업체에서 소유권을 이전받게 되는 명의 대여자, 소위 ‘들러리 명의자’의 책임은 어떨까. 부동산 소유권 취득이라는 투자는 그에 따른 대가를 지급하는 것이 정상적인데 이들은 오히려 한 채당 수백만원의 대가, 즉 명의 대여료까지 지급받고 있는 것이 일반적이다.
뭔가 정상적이 아니라는 느낌이 들 수밖에 없다. 대가를 지불하면서까지 소유권을 넘겨 보증금 반환 책임을 회피해야 하는 불량 깡통 주택이기 때문이다. 이런 식의 투자가 모두 불법이라고 단정할 수는 없지만 문제는 이들 명의 대여자들이 애초부터 보증금을 반환할 능력이나 의사가 전혀 없다는 것이다. 사기 공모가 분명하다.
임차인을 데려오는 중개업자의 책임은 어떨까. 임대차 계약에서 임차인 소개 업무에 비해 컨설팅 업자에게 제안 받은 보수는 일반 중개 수수료 수준을 크게 넘어선다는 점에서 일단 과다 보수 자체가 위법일 수밖에 없다. 게다가 지역 업소의 특성상 대략적인 매매(분양) 시세를 모를 수 없는 지위에 있어 시세를 훌쩍 넘은 보증금을 지급하고 들어가게 되면 보증금 반환 사고가 발생할 수 있다는 판단은 부동산 전문가로서 쉽게 가늠할 수 있다. 범행에 편승해 범죄 수익을 나누는 것이다.
심지어 직간접적인 임차인의 관여 사례도 적지 않다. 실제 임차할 의향 없이 사기 공범으로 들러리 임차인이 돼 임대차 보증금을 대출받는 범행에 직접 개입하는 경우도 있고 임대차 계약 과정에서 갭 투자 전세 사기를 의심하고서도 ‘전세보증금반환보증에 가입되면 자신에게 아무런 손해가 없으니 별 상관없다’는 마음으로 사기꾼들에게 제공받는 이사비와 가전제품 심지어 보증 보험료 등의 이익에 넘어가 사기 행각에 포섭되는 것이다.
그 결과 보증금 미지급 사고 피해의 절반 이상은 대출 금융회사나 보증보험인 것으로 나타나고 있다. 구조 자체가 모럴 해저드에 취약한 셈이다. 사고 예방은 정확한 원인을 알아야 가능할 수 있다. 피해자와 가해자라는 감정적이고 단순한 접근 방법이 아니라 우리 전세 제도 자체의 개선을 절실하게 고민해야 한다.
최광석 로티스 법률사무소 변호사
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