‘깜깜이’ 정보 많은 부동산 거래, 정보 비대칭 해소하는 ‘손품’ 필요
호갱노노 등 민간 어플부터 개설된 공공 사이트도 다양해
아파트 평판·실거래가부터 개발 관련 정보 파악 가능
![부동산 초보를 위한 정보사이트 BEST5[MONEY]](https://img.hankyung.com/photo/202310/AD.34828620.1.jpg)
다행히 ‘정보의 홍수’ 시대에 걸맞게 공공과 민간에서 부동산 정보를 골라 찾을 수 있는 사이트를 여러 곳 운영하고 있다. 부동산 초보들이 이 중 몇 가지 사이트를 활용한다면 현장에서 겪을 수 있는 ‘정보 비대칭’을 상당 부분 해소할 수 있다. 1. 호갱노노
2015년 출발한 호갱노노는 지난 부동산 상승기 동안 많은 부동산 투자자에게 입소문을 타며 국내 1위 아파트 실거래가 프롭테크 서비스로 부상했다. 호구와 고객을 합성한 신조어 ‘호갱’에 영어 ‘노(No)’를 붙여 이름을 지었는데 사용자들이 부동산 호가에 흔들리지 않도록 실제 거래가격을 보기 쉽게 제공하겠다는 뜻이다.
아파트 갭투자가 성행할 당시, 일부 부동산 투자자들은 호갱노노 서비스 중 ‘갭’ 설정 기능에 특히 주목했다. 지도에서 매매가와 전세가 차액인 일명 ‘갭’을 검색 조건으로 설정해 투자자들이 특정 지역에서 접근 가능한 갭투자 물건을 검색할 수 있다. 현재는 실거래 정보뿐 아니라 아파트 분양계획부터 입주물량까지 총체적인 주택 관련 데이터를 제공하고 있다.
부동산 초보, 특히 실거주 주택을 찾는 수요자 입장에선 ‘지역페이지’에서 집을 구하려는 지역 내 아파트 정보를 한눈에 살필 수 있다. 지역마다 아파트 인기 순위와 아파트 정보를 찾아볼 수 있다. 예를 들어 부산시 수영구 남천동에서 최고 인기 단지인 ‘남천동 삼익비치’ 아파트를 찾는다면 이 단지의 실거래가부터 단지 규모 등 기본 정보는 물론 재건축 현황, 예상 거래세 및 보유세, 교통과 배정 학군, 매수했을 때 자기 보유자금에 따라 필요한 대출 규모 및 월 납입금, 아파트 일조량까지 알아볼 수 있다. 단지별로 ‘이야기’라는 항목이 있어서 실제 입주민들이 아파트 리뷰와 동네 정보를 올리기도 한다.
물론 단점도 있다. 국토교통부 실거래가 데이터를 바탕으로 데이터를 제공하다 보니 업데이트되는 데 다소 시차가 있다. 또 ‘갭’이 실제 현장에선 호갱노노 집계와 차이를 보일 때가 많다는 지적도 나온다. 호갱노노 관계자는 “호갱노노의 갭 설정 서비스는 1년간 해당 아파트 대표 타입의 매매와 전세 평균값을 참고지표로 제공하고 있으나 실제 현장에선 매수 시기나 동호수별 선호도 등에 따른 호가 차이로 갭이 다르게 결정될 수 있다”며 “자체적으로 선호도에 따른 동별 갭 차이를 제공하는 서비스 도입도 검토하는 중”이라고 설명했다.
2. 국토교통부 실거래가 공개시스템
‘튜닝의 끝은 순정’이라 했다. 호갱노노를 비롯한 부동산 실거래가 서비스의 바탕이 국토부 실거래가 데이터이므로 이 사이트를 빼고는 부동산 거래를 논할 수 없다. 우선 업데이트가 빠른 것이 장점이다. 아파트 분양권·입주권뿐 아니라 다세대·다가구·단독주택부터 오피스텔, 상가, 공장, 토지까지 다양한 부동산 실거래 정보가 다 나온다. 이 같은 실거래 정보는 거래유형과 중개사 소재지, 토지이용계획까지 구체적으로 제공되는데, 주택의 경우 계약해제 여부와 해제사유 발생일 등이 기록돼 실제 거래가 성사되지 않은 계약을 파악할 수 있다.
또 엑셀 프로그램을 다루는 데 기초적인 지식만 있다면 국토부 실거래가를 통해 전국의 가격대별 부동산 정보를 쉽게 알아볼 수 있다. 메인 페이지에서 가장 우측 ‘실거래가 자료제공’ 항목을 클릭하면, 사용자가 설정한 시기에 따라 특정 지역 내에서 발생한 부동산 실거래 사례를 한꺼번에 엑셀파일로 내려받을 수 있다.
예를 들어 2023년 1월 1일부터 서울 아파트 매매 실거래 파일을 내려받은 뒤 ‘거래금액’ 열에 내림차순을 적용하면, 올해 서울에서 가장 비싸게 거래된 아파트부터 가장 저렴하게 거래된 아파트까지 위에서 아래로 스크롤하며 확인할 수 있다. 필터나 피벗테이블, 수식 등 엑셀 활용 지식이 풍부한 사용자들은 더욱 손쉽게 지역별, 가격별로 내게 맞는 아파트를 직접 찾을 수 있다.
단점은 다소 지루하고 모바일 친화적이지 못한 UX(사용자경험)로 인해 심리적 접근성이 떨어져 보일 수 있다. 건축법상 5층 이상 주택이 아파트로 분류돼 일부 신축 빌라 매매건이 아파트 실거래로 집계되기도 한다.
3. 서울시 정비사업정보몽땅
초보일수록 ‘호재’나 ‘테마’에 혹하는 법. 부동산 초보를 유혹하는 가장 인기 있는 부동산 테마는 누가 뭐래도 재건축이다. 요즘에는 서울뿐 아니라 전국 수요자들이 “투자는 서울에 해야 한다”며 서울 재개발, 재건축에 관심을 보이고 있다. 서울시는 각 정비사업 구역을 체계적으로 관리하는 사이트를 운영하고 있다. 그 사이트가 ‘정비사업정보몽땅’이다.
정비사업정보몽땅에선 사용자가 검색을 통해 서울시 각 자치구나 동별 재개발 및 재건축, 리모델링 구역 등을 찾아볼 수 있다. 구역을 검색한 뒤 오른쪽 ‘사업장’ 버튼을 클릭하면 구역별 페이지로 가게 되는데 해당 구역이 어느 단계에 도달했는지와 구역 위치, 사업규모 등 기본정보 확인이 가능하다. 동네 부동산에서 “곧 착공한다”면서 재건축 아파트를 사라고 했는데 막상 사업 추진이 초기 단계에 불과하다면 부동산에서 말한 ‘곧’은 매우 긴 기간이 될 가능성이 크다. 정확한 정보는 구역 페이지 하단에 나온 조합 사무실 연락처로 연락해 확인할 수 있다. 용감하게 재개발 연립에 도전하고픈 초보는 관심 매물이 입주권이 나오는 것인지, 현금청산 대상인지 조합을 통해 반드시 확인해야 한다.
다만 가입 후 소유주 인증을 마치고 로그인하지 않으면 각 조합 또는 추진위에서 게시하는 정보를 보기 어렵다는 문제가 있다. 일부 극초기단계 사업장 중 아직 사이트 생성이 안 된 곳도 있다.
4. 대한민국 법원 인터넷등기소
부동산에 관심이 있다면 부동산 등기부등본과 가까워져야 한다. 부동산 등기부등본은 매수인이나 임차인 입장에서 해당 부동산이 문제가 없는 매물인지 알아보는 기초자료다. 토지부터 건물, 공동주택 등 국내 부동산 등기부는 인터넷등기소에서 누구나 발급받아 볼 수 있다. 등기부 갑구에선 소유권 관계, 을구에선 채무관계(근저당설정)가 기록돼 실제 소유주가 누구인지, 그 부동산을 담보로 한 대출은 없는지 파악이 가능하다.
이밖에 등기부를 통해 재건축, 재개발 대상 부동산인 경우에는 정확한 대지지분과 소유권 보존일 등을 확인할 수 있다. 일부 재건축 상가나 재개발 연립·빌라 등이 원래 하나이던 부동산을 여러 개로 구분 등기한 일명 ‘쪼개기 물건’일 경우가 있는데, 보존등기 시기가 권리산정기준일 이후라면 아파트 입주권 등 건축물을 분양받을 권리를 받을 수 없는 소위 ‘물딱지’가 될 가능성이 크다.
공공서비스지만 법원 사이트에서 등기부를 열람하려면 건당 700원 비용을 결제해야 한다. 신탁회사에 소유권이 신탁된 부동산은 이 사실을 등기할 때 신탁계약 내용을 담은 신탁원부를 제출하는 데 이 신탁원부는 직접 법원 등기소에 방문해 신청해야 발급받을 수 있다.
5. 토지이음
똑같아 보이는 건물이나 아파트 간에 가격 차이가 크다면 땅값 때문일 가능성이 크다. 재개발, 재건축의 사업성은 입지나 대지 지분은 물론 구역이 속한 토지의 용도가 결정한다. 토지용도에 따라 건축 가능한 법정 용적률과 건축 가능한 층수가 결정되기 때문이다. 은마아파트가 한때 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 토지용도 ‘종상향’을 받으려고 하면서 재건축 구역 지정까지 20년이 걸렸던 점을 생각하면 이 용도지역이 얼마나 중요한지, 그리고 변경하기가 얼마나 힘든지 짐작 가능하다.
국토부 사이트인 토지이음은 토지이용계획에서 용도지역뿐 아니라 교육환경보호구역, 남산경관지구 등 사용자가 검색한 토지에 적용되는 각종 규제사항을 보여준다. 또 관련 법령을 클릭 한 번에 확인할 수 있다. 이뿐 아니라 지역별 도시계획을 지도, 관련 고시로 제공하고 있어 토지이음 사이트를 잘 활용하면 개발이 어려운 저렴한 부지를 허위사실에 속아 비싼 값에 사들이는 기획부동산 피해를 예방할 수 있다.
사이트 자체에서 어려운 전문용어를 풀이하는 용어사전을 제공하고 있지만, 이 용어사전조차 여전히 이해하기 힘들다는 의견도 있다.
민보름 기자 brmin@hankyung.com
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