부동산 불황기에 등장하는 분양 마케팅, 무엇이 문제인가[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

최근 분양시장이 빠르게 냉각되면서 분양 촉진을 위한 여러 마케팅 방법이 나오고 있다. 이런 마케팅에 쉽게 속아 넘어가면 자칫 큰 손해를 입을 수 있다.

그렇다면 우리가 주의해야 할 분양 마케팅에는 어떤 것들이 있을까. 먼저, 환매조건부 내지 시세차액반환 조건부 분양이다.

분양계약을 한 뒤 일정시점이 지나 시세가 분양가에 미치지 못하면, 분양받은 가격으로 분양회사가 다시 되사주거나 차액만큼을 반환한다는 것이다.

분양받은 후에 시세가 떨어질 것을 우려하는 소비자들을 공략하기 위한 마케팅 방법이다. 할인분양에 따른 차액보상도 같은 차원의 마케팅일 수 있다.

둘째는 분양을 받기에 앞서 일단 전세를 살아보는 방식이다. ‘스마트 리빙’이라는 명칭으로도 불린다.

부동산 불황기에 분양을 꺼리는 소비자들에게 일정 기간 거주할 수 있는 기회를 주는 것이다. 일단 살아보고 원할 경우 우선분양받을 수 있는 자격을 부여한다. 이는 거주하지도 못한 채 분양받게 되는 위험을 덜어주는 장점이 있다. 분양회사 측이 전세권등기를 해주면서 소비자를 안심시키는 경우도 있다.

하지만 이런 분양 마케팅 역시 보이지 않는 함정이 있을 수 있다는 점을 충분히 고려할 필요가 있다.

공통적인 함정은 약속을 위반했을 때 책임져야 할 분양회사의 자력이 불충분하다는 데 있다. 아무리 차용증을 꼼꼼하게 작성한다고 하더라도 돈이 한 푼도 없는 빈털털이에게 돈을 빌려주면 받을 방법이 없는 것과 마찬가지인 셈이다.

분양회사는 분양이 마무리되면 사업을 청산하고 페이퍼컴퍼니로 전락하는 경우가 많아 분양 당시 약속이 지켜지지 못할 우려가 크다. 이 때문에 이행보증보험 등 약속이행을 뒷받침할 별도조치가 필요할 수 있다. 우선분양권은 고사하고 전세금반환이 제대로 될 수 있을지에 대한 고민 차원에서 해당 임대차목적물의 담보가치도 신중하게 고려할 필요가 있다.

약정내용이 불분명해 불거지는 분쟁도 적지 않다. 일정기간 후 분양가 이하로 시세가 형성되면 환매하거나 차액반환한다는 약정에서 ‘시세’가 얼마인지를 두고 논란이 발생하는 경우가 대표적이다. 입주 직후에는 거래가 드물어 시세형성이 부정확하기 때문이다.

할인분양의 경우에도 모든 할인분양이 아니라 ‘같은 층, 같은 평형대’라는 조건을 걸어두기 때문에 이런 조건에 부합하는지를 두고 분쟁이 발생한다.

이런 분쟁은 계속 반복돼왔던 터라 분양회사는 이런 문제점을 잘 알고 있지만 분쟁 가능성을 열어두고 그대로 마케팅을 진행하는 것이다.

소송을 통해 시간을 끌면서 다투는 와중에 한편으로는 사업청산절차를 밟아가면서 약속을 지키지 않을 자신(?)이 있기 때문이다.

결국 분양 촉진을 위한 이런 마케팅은 제대로 지켜지지 않을 가능성이 클 수밖에 없다. 이런 점을 분명히 직시한다면, 분양받는 데 매우 신중하거나 아니면 마음을 비우고 분양받는 게 정신건강에 도움될 수 있다. 약속이 지켜질 것으로 순진하게 믿고 분양을 받으면 나중에 큰 상처로 돌아올 가능성이 크기 때문이다.

최광석 로티스법률사무소 변호사