반복되는 미분양 사이클…이번에는 '강남불패' [돌아온 미분양 시대①]

전국 주택 미분양, 금융위기 후보다 10만호 적어

2013년 서울 중구 신당동에 뉴타운 아파트 할인분양을 알리는 현수막이 걸려있는 모습. 사진=연합뉴스

‘전국 미분양 주택 6만 호’. 부동산 경기침체의 그림자가 가시지 않고 있다. 지난해 정부의 각종 규제완화 등에 힘입어 한때 5만 호대로 떨어졌던 전국 미분양 주택 수가 연말부터 다시 6만 호를 웃돌기 시작하며 증가 추세로 접어들었다. ‘악성 미분양’으로 알려진 공사 완료 후 미분양 주택 수도 1만 호를 돌파했다.

국내 주택시장은 IMF 외환위기를 전후로 한 1990년대 중후반과 뉴욕발(發) 금융위기 이후인 2000년대 말 비슷한 미분양 위기를 경험한 바 있다. 아파트 시세 하락과 미분양 증가는 예나 지금이나 매수심리를 더 얼어붙게 만들고 있다. 당장 아파트 가격이 반등할 것이란 전망을 내놓지 못하는 이유다.

그럼에도 현재 상태는 과거와 상당 부분 차이를 보인다. 미분양 주택 규모부터 일선 건설업계에 미치는 여파 역시 예전처럼 강력하지는 않다. 미분양이 증가하는 가운데 ‘완판(분양 마감)’ 단지도 속속 등장하고 있기 때문이다.

가장 중요한 서울의 미분양 양상이 과거와는 판이하게 다르다. 과거 미분양 급증기에는 서울 핵심지역 아파트도 팔리지 않아 할인 분양까지 했다. 지금은 서울 미분양은 우려할 수준이 아니라는 게 전문가들의 분석이다. 되는 곳만 되고 안 되는 곳은 기다려도 안 될 가능성이 커지고 있다는 뜻이다.

이는 두 가지 의미를 내포하고 있다. 지방은 과거보다 더 위험할수도 있다는 것이 첫 번째다. 또 다른 의미는 과거 엄청난 수익을 안겨줬던 미분양 ‘줍줍’의 성공 신화는 경계할 필요성이 있다는 것이다.

분양가 규제로 서울 물량적체 덜해

국토교통부가 집계하는 미분양 현황에 따르면 올해 1월 전국 미분양 주택 수는 6만3755호를 기록했다. 미분양 물량은 주택경기가 정점이던 2021년 1만7710호로 바닥을 친 뒤 금리인상이 본격화한 2022년 약 6만8000호까지 급증했다. 1년 만에 세 배 이상 늘었다. 부동산 시장 비관론자들이 늘어난 배경 가운데 하나다.

그러나 장기적인 미분양 수치 변동을 고려하면 6만 호는 많지 않다는 분석도 나온다. 글로벌 금융위기 여파가 본격적으로 시장에 확산되기 시작한 2008년 미분양 가구 수는 16만 호를 돌파했다. 2000년 이후 역대 최대를 기록했다. 이 미분양 물량은 3년이 지난 2011년이 돼서야 약 6만9000호로 감소했다. 심지어 부동산 경기가 한창 좋던 2004년부터 2006년까지도 미분양 물량은 연평균 6만6707호에 달했다.

이처럼 약 15년 전과 현재 부동산 시장이 직면한 미분양 수치의 차이를 만든 요인으로는 크게 두 가지가 꼽힌다. 주택 분양가와 거시경제의 충격이다.

금융위기로 인한 부동산 경기침체 여파가 본격화하던 2008년 수도권은 물론 심지어 강남에서도 미분양이 쌓이기 시작했다. 그해 서울 미분양은 2486가구를 기록했다. 금리가 급등한 2022년과 2023년의 두 배 수준이다. 이는 당시 고분양가 아파트가 쏟아졌기 때문이다.

김학렬 스마트튜브 소장은 “2007년 정부가 공공택지에 적용되던 분양가상한제를 민간택지에 대해서도 실시하기로 하면서 비싼 아파트 단지들이 ‘밀어내기’식으로 시장에 쏟아졌다”며 “현재는 수년간 지속된 분양가 규제 영향으로 미분양 아파트가 흔치 않다”고 설명했다.

서울 최고 부촌인 압구정을 위협하는 지금의 반포 위상을 만든 인기 대단지 아파트 ‘반포자이’와 ‘래미안퍼스티지’는 2008년 시장에 선보인 대표적인 강남권 미분양 단지다. 단지 내 주민 커뮤니티 시설과 특화 조경으로 고급화를 지향했던 반포자이와 래미안퍼스티지는 준공 1년여를 앞두고 사실상 후분양으로 나와 3.3㎡(평)당 3000만원이 넘는 분양가로 화제를 모았다. 전용면적 84㎡ 타입부터 공급가격은 10억원을 넘겼다.

고분양가 논란이 일었던 이들 단지는 가까스로 청약 미달을 피해갔으나 결국 계약 포기 사례가 속출하면서 상당수 물량이 주인을 찾지 못했다. 반포자이는 계약 포기분이 40%에 달했으며 래미안퍼스티지는 미분양 해소를 위해 해외 교민 초청행사까지 열어야 했다. IMF 이후 초기 분양률이 낮은 탓에 삼성이 자사 임직원에게 남은 물량을 떠넘겼던 도곡동 ‘타워팰리스’ 같은 사례가 강남권에서 또다시 발생한 것이다.

이후에도 지금은 각 지역을 대표하게 된 다수의 유명 아파트 단지가 “너무 비싸다”는 평가를 받으며 미분양에 직면했다. 강북에선 ‘마포래미안푸르지오’와 ‘경희궁자이’가 2012년과 2014년 최초 분양을 시작해 남은 물량을 터느라 고생해야 했다. 한강변 랜드마크로 평가받는 성동구 성수동 소재 고급 아파트 트리마제는 연예인, 부유층에게 동호수를 지정해 파는 ‘깜깜이 분양’을 해야 했으며 일부 타입에 대해서는 할인분양도 했다. 이 단지는 모두 미분양 줍줍 대박의 신화가 된 아파트들이다.

이에 비하면 최근 부동산 경기침체에도 청약 흥행을 일군 아파트 대부분은 인근 시세보다 저렴한 공급가격에 시장에 나왔다. 지난 2월 1순위 청약을 진행한 서초구 잠원동 ‘메이플자이’는 일반공급 81가구 모집에 약 3만5000명 신청이 몰려 442대 1 경쟁률을 기록했다. 메이플자이가 위치한 서초구를 비롯한 강남3구(강남, 서초, 송파)와 용산구는 다른 지역과 달리 여전히 분양가상한제가 적용돼 분양가가 시세 대비 저렴하다. 메이플자이 역시 전용면적 59㎡가 최고 17억4200만원에 공급돼 인근 새 아파트 대비 8억원가량 저렴해 ‘로또 분양’으로 유명세를 탔다.

“강남이 꺾였다”라는 확실한 폭락 시그널이 없는 상황이기 때문에 서울에는 미분양 단지가 흔치 않다. 올해 1월 기준 서울 미분양 아파트는 997호에 그쳤다. 미분양 단지 대부분은 1~2동짜리 나홀로 아파트라는 게 전문가들 설명이다. 경기도 역시 고가의 대형 아파트가 대세였던 과거와 달리 실수요자가 접근할 수 있는 세대가 많아져 2008년 2만 가구를 넘겼던 미분양 물량이 대폭 줄었다.

경제 사정도 IMF와 금융위기 당시와는 다르다. 현재의 부동산 시장 침체는 국가적인 위기가 불거지지 않은 상태에서 미국 기준금리 인상으로 촉발됐다. 2023년 한국 실질 GDP성장률은 1.4%로 낮은 수준이며 2024년 성장률 전망은 2.2%에 불과하다. 하지만 2009년 실질 GDP성장률은 이보다 낮은 0.8%였으며 IMF 직후에는 마이너스를 기록하기도 했다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “금융위기 당시에는 용인, 일산 등 신도시에 대형 위주 고급주택이 대거 미분양으로 남아 시장에서 소화되기까지 오래 걸렸다”며 “지금은 그때와 달리 중소형 물량이 많은 데다 줄도산 위기로 나라까지 휘청였던 2008년처럼 어렵지 않은 분위기”라고 분석했다.


민보름 기자 brmin@hankyung.com