2025년 주택시장을 한마디로 정의하자면 ‘양극화의 심화’라고 할 수 있다. 상급지와 하급지, 아파트 시장과 비아파트 시장, 고가 아파트와 저가 아파트, 수도권과 지방 주택시장 간에 가격 차이가 더 벌어질 것이라는 뜻이다.
이런 양극화 현상은 문재인 정부 출범 이후 현재까지 계속 이어지고 있는 현상이다. 그런데 2025년에는 이런 양극화 현상이 완화되는 것이 아니라 오히려 더 심화될 가능성이 높다.
!["지금보다 더?" 2025 부동산 양극화 심화된다[아기곰의 부동산산책]](https://img.hankyung.com/photo/202412/AD.39039993.1.jpg)
전체 주택에서 아파트 매매 거래의 비중은 문재인 정부 출범일인 2017년 5월에는 63%였던 것이 2024년 10월에는 76%로 늘어난 반면 단독주택은 14%에서 7%로 크게 줄어들었다. 단독주택의 경우 아파트에 비해 가격만 덜 오른 것이 아니라 거래도 잘되지 않았던 것이다.
빌라로 대표되는 다세대주택도 마찬가지이다. 전체 주택에서 다세대주택 매매 거래의 비중은 문재인 정부 출범일인 2017년 5월에는 18%였던 것이 2024년 10월에는 12%로 크게 줄어들었다. 이는 주택시장에서 아파트 외에는 환금성이 크게 떨어지고 있으며 아파트의 인기가 더 심화되고 있음을 의미한다.저가 아파트 vs 고가 아파트 차이 더 벌어져
이런 현상은 2025년에 더 심화될 것으로 보인다. 빌라를 중심으로 비아파트 시장은 전세사기 문제로 실수요자도 줄어들고 있고, 이에 따라 투자자들도 외면하고 있기 때문이다. 더욱이 HUG에서 전세보증보험 가입 요건을 더 강화하려는 움직임을 보이고 있기 때문에 전세가 비율이 상대적으로 높았던 비아파트 시장은 직접적인 타격을 받을 수밖에 없다.
같은 아파트 시장이라고 안심할 수는 없다. 문재인 정부 출범 이후 현재까지 상위 20%에 해당하는 고가 아파트는 5억6078만원에서 12억7623만원으로 무려 7억원 이상인 127.6%나 올랐는데, 하위 20%에 해당하는 저가 아파트는 1억1837만원에서 1억1672만원으로 오히려 1.4% 하락했다.
이에 따라 고가 아파트 가격을 저가 아파트 가격으로 나눈 5분위 배율도 문재인 정부 출범 시에는 4.7배였는데, 최근에는 10.9배까지 벌어졌다. 예전에는 고가 아파트 한 채를 팔아도 저가 아파트 다섯 채를 사지 못했는데 지금은 고가 아파트 한 채를 팔면 저가 아파트 열 채를 사고도 남는 세상이 되었다는 것을 의미한다.
문제는 2025년에도 이런 현상이 완화되기보다는 더 심화될 것으로 보인다. 그 이유는 다주택자 규제정책이 더 강화될 가능성이 높다는 점과 투자심리 때문이다. 대표적인 다주택자 규제정책은 취득세 중과와 종부세 중과, 그리고 양도소득세 중과가 있다.
1주택자의 경우 주택 가격과 규모에 따라 1.1~ 3.5%의 취득세만 내면 되지만 다주택자의 경우12.4~13.4%나 내야 하기 때문에 같은 자금을 가진 투자자의 입장에서는 저가 아파트 여러 채를 사는 것보다 똘똘한 한 채에 집중하는 것이 절세 효과가 크다.
보유세도 다주택자에게 절대로 불리하다. 재산세의 경우 재산의 규모에 따라 부과하기 때문에 다주택자의 경우도 문제는 없다. 하지만 종합부동산세의 경우 전체 재산가액을 누진하여 과세하기 때문에 전세를 끼고 여러 채에 투자한 사람일수록 불리하다. 전세를 끼고 사는 사람의 경우 순자산에 비해 총자산이 훨씬 크기 때문이다.
양도세도 다주택자에게 절대 불리하다. 2주택 이상을 보유한 자가 규제 지역에서 집을 팔면 20%의 가산세가 부과된다. 3주택의 경우는 30%나 더 내야 한다. 다만 이 규제는 현 정부 내에서는 유보되었다. 규제 지역이 강남3구와 용산구 4곳으로 줄어들었으며 이들 지역도 2025년 5월 9일까지 처분한 주택에 대해서는 양도세 중과가 유예되기 때문이다.
하지만 탄핵 결과에 따라 새 정부가 출범한다고 하면 이런 유예 조치는 없어질 가능성이 높다. 더 나아가 그동안 집값이 오른 수도권의 상당 지역이 규제 지역으로 재지정될 가능성이 높다.
결국 취득 단계, 보유 단계 그리고 양도 단계까지 다주택자에게 절대적으로 불리한 정책이 지속되고 있고, 앞으로 더 강화될 가능성마저 있기 때문에 2025년에도 다수의 저가 주택에 투자하는 것보다는 똘똘한 한 채에 집중하는 것이 대세로 자리 잡을 것이다.
같은 아파트라도 지역적으로 차별화되고 있다. 문재인 정부 출범 이후 현재까지 서울 소재 아파트는 50.3%나 올랐지만 기타 지방(강원, 충청, 호남, 영남, 제주) 소재 아파트는 4.7% 상승에 불과했다. 지방 아파트 하락, 실수요 감소 영향이런 현상이 나타나는 이유는 무엇일까? 서울에는 고가 주택이 많고 지방에는 저가 주택이 많이 있다는 것도 한 원인일 것이다. 하지만 그것으로는 현재 나타나고 있는 지역별 차별화 현상을 명확하게 설명하기 어렵다. 서울 아파트에서 하위 20%에 해당하는 저가 아파트의 경우 2017년 5월에는 2억8436만원이었던 것이 2024년 11월에는 4억9061만원으로 72.5%나 올랐다. 지방 소재 5개 광역시나 기타 지방 소재 고가 아파트의 상승률보다 높다. 저가 아파트라도 서울에 있으면 많이 올랐다는 것이다.
지방 아파트 약세 현상은 실수요의 감소와 직접적인 연관성이 있다. 2016년 12월을 정점으로 지방의 인구는 점점 줄고 있다. 2024년 11월까지 지방 인구는 3.5%인 92만 명이 줄어들었다. 하지만 수도권의 경우는 같은 기간 동안 오히려 1.8%인 45만 명이 늘어났다.
지방은 인구가 줄어들고 수도권은 인구가 늘어나는 이유는 양질의 일자리를 찾아 지방에서 수도권으로 취업적령기 인구가 이동했기 때문이다. 같은 기간 동안 지방의 25~34세 인구는 5.8%나 줄어든 반면 수도권은 6.4%나 늘어났다. 지방의 인구가 줄고 수도권의 인구가 늘어난 가장 큰 이유가 이들 25~34세 인구의 이동에 기인함을 알 수 있다.
그런데 이들 연령층이 내집 마련을 처음으로 하는 계층인 만큼 이들의 이동은 지방의 실수요가 줄어들고 수도권의 실수요가 늘어나고 있다는 것을 의미한다.
이런 이유로 지방 집값이 약세를 보이고 있는데 (집값이 싸졌음에도 불구하고) 과거와 달리 투자 수요가 늘어나지 않는 것은 앞서 언급한 대로 다주택자 규제가 지속되고 있기 때문이다.
지난 몇 년간 지방 주택시장에 공급이 크게 늘지는 않았다. 그럼에도 불구하고 미분양 재고도 많고 집값도 약세를 보이는 이유는 바로 수요 부진 때문이라 하겠다. 다시 말해 지방의 실수요가 줄고 있는데, 이를 보완할 투자 수요의 진입을 현 제도가 막고 있으니 지방 집값은 약세를 보일 수밖에 없는 것이다. 문제는 2025년에도 이런 현상을 타개할 조짐이 보이지 않는 것이다.
지금까지 나타난 양극화의 원인 중 상당 부분이 문재인 정부 때부터 심화된 것인데 이를 완화할 동력을 현 정부에서는 정치적인 사태로 인해 상실하고 있다는 것이 문제이다. 더 나아가 탄핵 사태 이후 현재의 야당이 집권한다면 현 정부의 주택 정책을 부정하고 이전 정부의 정책으로 회귀할 가능성도 높기 때문에 양극화의 심화는 피할 수 없는 수순이 될 것으로 보인다.
아기곰 (‘재테크 불변의 법칙’ 저자)
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