big story 코로나19發 나비효과 부동산 시장 변화 적극 읽어라 │ 매거진한경

[한경 머니 기고=박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원] 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)은 사회, 경제뿐만 아니라 부동산 시장에도 메가톤급 파장을 미치고 있다. 코로나19는 단순한 전염병을 넘어 삶의 새로운 표준, 즉 뉴노멀을 여는 문명사적 분수령으로 이어질 가능성이 높다. 삶의 그릇을 담고 있는 부동산 시장 역시 영향이 클 것이다. 자산의 대부분이 부동산에 편중돼 있는 중년 세대로서는 이런 흐름에 더욱 예민할 수밖에 없다. 그렇다면 코로나19는 부동산 시장에 도대체 어떤 의미일까. 코로나19로 촉발된 부동산 시장의 패러다임 변화 다섯 가지를 키워드 중심으로 다뤄 보고자 한다.

언택트 쇼크, 소매업의 종말
우리는 스마트폰을 빼놓고는 생활하기 어려운 ‘포노 사피엔스’ 시대에 살고 있다. 우리나라는 스마트폰 보급률이 95%로 세계에서 가장 높은 것으로 알려져 있다. 잠잘 때를 빼고는 하루 종일 스마트폰과 함께 산다. 그래서 간이나 쓸개 밑에 스마트폰이 붙어 있는 모양새라며 오장육부에 스마트폰을 추가해 ‘오장칠부 사회’라고 부르는 사람도 있다. 이제는 스마트폰이 신체의 한 부분으로서 존재한다는 얘기다.

스마트폰이 보편화되면서 쇼핑 패턴에서 가장 큰 변화가 찾아온 것 같다. 요즘 오프라인 가게를 잘 찾지 않고 인터넷 쇼핑도 과거처럼 자주 하지 않는다. 주로 거실이나 방, 심지어 지하철을 타고 가며 모바일로 쇼핑을 하는 시대다. 모바일 쇼핑이 대세가 되면서 대척점에 있는 기존 오프라인 상권은 타격을 받고 있다. 대면 쇼핑이 비대면 쇼핑으로 바뀌면서 상권의 지각 변동이 일어나고 있는 셈이다.

이미 많은 상권에서 자영업이 몰락하면서 연체와 공실로 몸살을 앓고 있다. 그래서 기존 상권이 ‘언택트 쇼크’에 휩싸여 있다는 얘기도 나온다. 모바일 쇼핑이 몰고 올 ‘소매업의 종말’, ‘거리의 소멸’은 코로나19 이후에도 가속될 것이다. 그동안 은퇴자들 사이에서 작은 상가를 사서 월세를 따박따박 받겠다는 계획이 꿈이자 로망이었다. 현실은 어떤가. 코로나19에 모바일 쇼핑의 회오리가 강하게 불면서 지금도 구상들이 곳곳에서 금이 가고 있고 앞으로는 더 심해질 것이다.

굿바이 부머, 굿모닝 MZ
코로나19는 사회의 핵심 세력이 700만 명가량의 베이비부머에서 MZ(밀레니얼+Z)세대로 바뀌는 기폭제가 될 것이다. 말하자면 인구구조상 베이비부머를 떠나보내고 MZ세대를 맞이한다는 측면에서 필자는 ‘굿바이 부머, 굿모닝 MZ’로 표현하고자 한다. 말하자면 세대교체다.
MZ세대는 소설 <82년생 김지영>을 대표로 하는 30대의 밀레니얼 세대, 20대의 Z세대로 구성돼 있다. 세대는 각기 나름대로의 공통된 인식틀이 있다. 비슷한 나이대 사람들은 비슷하게 생각하고 행동하려는 경향이 강하다. 이를 프랑스 철학자 미셀 푸코는 ‘에피스테메’, 피에르 부르디외는 ‘아비투스’로 표현했다. 요즘 MZ세대는 기성세대와 공간 소비와 상품 소비 측면에서 다르다.

상품 소비는 언택트를 통한 상품 구매에서 잘 나타난다. 공간 소비는 도심 아파트를 선호하는 방식으로 나타난다. MZ세대들이 바로 도심 아파트에서 태어나고 자란 세대이기 때문이다. 그래서 MZ세대들은 교외보다 도심을, 단독주택보다 아파트를 선호한다. 요즘 젊은이들이 과거처럼 교외에 땅을 사지 않는 것도 이러한 소비 패턴의 변화 때문이다.
기성세대들도 시장을 주도할 MZ세대의 취향과 트렌드를 이해하지 못하면 자산관리 실패로 이어질 것이다. 새로운 트렌드를 만들어 가는 ‘트렌트세터’는 되지 못하더라도 ‘트렌드 팔로어’는 돼야 살아남는다. 즉, 지금은 빠른 속도로 정보가 전달되기에 자산관리도 최근 트렌드를 빨리 포착하고 뒤따라 가는 기민성이 중요하다는 생각이 든다.

탈도심, 탈아파트?
최근 미국 뉴욕에서는 코로나19 전염을 우려하는 사람들이 외곽으로 이전하면서 아파트값이 급락했다. 미국에서는 도심 아파트보다는 중소도시 단독주택이 각광을 받을 것이라는 전망을 내놓는다. 동호인을 위한 별장주택이 인기를 끌 것이라는 분석도 없지 않다. 그래서 코로나19와 관련된 경제 서적을 보면 한국도 미국처럼 ‘탈도심, 탈아파트 현상’이 나타날 것으로 예상한다. 하지만 한국의 도심 아파트값은 여전히 건재하다. 그 이유는 무엇일까. 무엇보다 주거 패턴이 미국과는 다르고 주택 시장을 이끄는 MZ세대들이 도심 아파트 키즈라서 미국을 그대로 답습하기 어렵다는 생각이다. 오히려 한국에서는 아파트 초과 수요를 억제하기 위해 정부가 계속해서 규제의 수위를 높이고 있다. 그리고 한국에서는 다른 나라처럼 아파트 단지에서 대규모 전염이 발생하지 않은 것도 또 다른 원인이다. 코로나19 이후에도 아파트 쏠림현상은 쉽게 바뀌지 않을 것이다.

유동성의 힘, 그리고 탈동조화
요즘 부동산 시장의 특성은 실물경기와 따로 논다는 것이다. 주식시장도 비슷한 측면이 있다. 지금 실물경기는 꽁꽁 얼어붙고 소비나 투자가 큰 폭으로 줄었다. 올해 우리나라는 마이너스 경제 성장이 불가피하다. 그런데도 아파트값은 크게 올랐다. KB국민은행에 따르면 올 들어 9월까지 서울 아파트값은 9.09% 올라 지난해 연간 2.91%보다 3배 이상 급상승했다. 이처럼 부동산 경기가 실물경기와 따로 노는 것은 두 가지다. 우선 부동산 시장이 실수요보다 투자재로 성격이 바뀌었기 때문이다.

부동산이 실물경기보다는 금리나 유동성의 영향을 크게 받기 때문이다. 서울 아파트값은 M2(시중에 풀린 총 유동성, 광의통화)와 가장 밀접한 연관이 있다는 연구 결과도 있다. 한국은행에 따르면 7월 말 현재 M2는 3094조 원으로 3000조를 훌쩍 뛰어넘었다. 문재인 정부 들어 M2는 26% 정도 늘어났다. 코로나19 이후도 대도시 주택 시장은 유동성이 금리 등 금융적 요소가 영향을 많이 줄 가능성이 높다. 다만 유동성으로 밀어올린 아파트값은 실물경기가 뒤따르지 못하면 거품이 될 가능성이 있다. 단기적으로는 변동성을 경계해야 한다는 것이다.

상향평준화 혹은 울퉁불퉁
2020년 부동산 시장, 특히 서울 아파트 시장의 주요 특징 중 하나가 상향평준화다. 과거 참여정부에서 유행어가 ‘강남 불패’였다. 2006년 유행했던 버블 세븐 중 핵심이 강남 3개구였다. 하지만 최근 들어서는 강남 불패보다는 ‘서울 불패’에 더 가깝다. 어떻게 보면 올해는 강남보다 강북이 더 각광받았다고 볼 수 있다.

KB 조사에 따르면 올 들어 9월까지 서울 지역 한강이북권(강북) 아파트값 상승률이 9.88%에 달했다. 하지만 한강 이남권(강남)은 같은 기간 8.40%으로 나타나 강북이 강남을 추월했다. 이는 30대 밀레니얼 세대들이 패닉 바잉의 일환으로 상대적으로 접근이 쉬운 중저가 아파트를 많이 찾았기 때문이다. 여기에 강북에 상대적으로 많은 중저가·중소형은 대출이나 세금 대출 규제가 덜한 점도 작용했다. 주목되는 것은 같은 기간 서울 지역 아파트값 상승률(9.09%)이 수도권(8.32%)이나 지방 5개 광역시(3.46%)를 웃돌았다는 점이다. 올해 역시 서울이 아파트값 상승을 주도했다는 것을 보여 준다. 서울과 수도권은 동조화 현상이 나타나났다고 볼 수 있다.

이에 비해 지방 부동산 시장은 지역에 따라 편차가 큰 울퉁불퉁한 장세가 나타난다. 지역경제의 상황이나 주택 입주 물량에 따라 차별화하는 셈이다. 대구 수성구 범어동 국민주택 규모(84㎡, 33평형) 아파트가 지난 8월에 15억3000만 원에 실거래됐다. 서울 강북권 아파트 못지않은 비싼 값이다. 범어동 일대는 84㎡ 아파트의 경우 10억 원 넘는 아파트는 흔하고, 부산 해운대, 대전 도룡동 일대도 11억~12억 원에 거래되는 경우도 많다. 지방은 주로 학군 선호 지역이나 도심을 중심으로 압축 성장하고 있음을 보여 준다. 지방의 최근 특징은 앞으로 인구 감소 시대 우리나라 부동산의 미래를 앞서 보여 주고 있다는 생각도 든다. 바로 중심을 향해 뾰족하게 솟는 도시의 초슬림화 현상이다.

[본 기사는 한경머니 제 186호(2020년 11월) 기사입니다.]