[한경 머니 기고=이용 파트너·조현진 회계사 삼일회계법인 상속증여전문팀] 부동산 투자의 주요 트렌드 중 하나였던 ‘꼬마빌딩’에 대한 세 부담이 늘어날 것으로 보인다. 어떤 점을 유의해야 할까.
올해 초 국세청은 꼬마빌딩에 대해 감정평가 사업을 시행한다는 계획을 발표한 바 있다. 예산 배정을 통해 국세청이 비용을 부담해 상속·증여 대상 꼬마빌딩에 대한 감정평가를 실시한 후 감정평가액에 따라 상속세 및 증여세를 결정하겠다는 것인데, 이 경우 기존의 공시가격에 의해 상속·증여세를 신고하는 것과 비교해 볼 때 납세자의 세 부담이 증가할 것으로 예상된다.
부동산을 증여하는 경우 ‘상속세 및 증여세법’에서 규정한 방법에 따라 부동산을 평가해 증여세를 납부하게 된다. 부동산은 시가(일정 기간 내 해당 부동산의 매매가액이나 감정평가액 또는 유사 부동산의 매매사례가액)를 우선 적용하되, 이러한 가액이 없는 경우에는 공시가격을 적용해 평가하도록 규정하고 있다. 통상 매매가액보다는 감정평가액이, 감정평가액보다는 공시가격이 낮게 형성된다.
국세청 감정평가 사업 시행의 배경
아파트의 경우, 단지 내 유사한 면적의 실거래가를 매매사례가액으로 보아 상속·증여재산가액을 평가하므로 대부분 시가에 의해 상속·증여세 과세가 이루어지는 반면, 토지나 빌딩의 경우 거래가 활발하게 발생하지 않고 위치나 규모에 따라 인접한 부동산이라 하더라도 거래금액에 차이가 발생해 유사 매매사례가액을 적용하기 어렵다. 따라서 시가에 의한 신고가 가능한 경우가 매우 드물다.
납세자 입장에서는 해당 부동산의 매매가액 및 유사 부동산의 매매사례가액이 없을 경우 스스로 비용을 부담해 감정평가를 받을 유인이 없으므로 당연히 실제 시가에 비해 낮은 공시가격에 의해 상속·증여세를 신고하게 된다. 하지만 이에 따른 과세형평성 논란이 지속적으로 제기됨에 따라 국세청은 감정평가 사업을 시행하겠다는 계획을 발표했다.
감정평가 대상 부동산
국세청은 공시가격에 의해 상속·증여세를 신고한 비주거용 부동산과 나대지가 감정평가 대상에 해당하며, 예산 범위 내에서 신고금액과 시가의 차이가 큰 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획인 것으로 발표했다.
다만 국세청장이 별도로 기준시가를 공시하는 서울, 경기, 광역시, 세종시에 소재하는 오피스텔과 3000㎡ 또는 100호 이상의 상업용 건물은 감정평가 대상에서 제외되는 것으로 발표했다. 따라서 소유한 빌딩이 기준시가 공시 대상인지 여부는 국세청 홈택스 사이트(https://hometax.go.kr)에서 조회할 수 있으므로 상속·증여 이전에 해당 여부를 확인할 필요가 있다.
또한 ‘상속세 및 증여세법’상 국세청의 감정평가액은 상속세 신고기한으로부터 9개월, 증여세 신고기한으로부터 6개월 내에 평가한 경우에만 적용할 수 있으므로 이 기한을 경과했다면 감정평가 대상에 해당하지 않는다.
종합해 보면, 일정 규모에 미달하는 꼬마빌딩을 공시가격에 의해 평가해 상속·증여세를 신고한 경우 국세청의 감정평가 대상에 해당할 수 있으며, 국세청의 예산 사정과 내부 기준에 따라 시가와 신고금액의 차이가 큰 빌딩에 대해 우선적으로 감정평가를 실시하는 것으로 보면 될 것이다.
납세자에게 미치는 영향
감정평가액과 공시가격의 차이가 큰 경우가 일반적이고 ‘상속세 및 증여세법’은 누진세율을 적용하고 있다는 점을 고려할 때, 감정평가 사업 시행에 따라 꼬마빌딩에 대한 상속·증여세 부담은 대폭 증가할 것으로 예상된다.
감정평가액이 시가의 80%, 공시가격이 시가의 50% 수준에서 형성되는 것으로 가정하면, 공시가격 30억 원 빌딩의 감정평가액은 약 50억 원까지 평가될 수 있으며, 이 경우 납부해야 할 상속·증여세 부담은 약 10억 원에서 20억 원으로 2배가량 증가하게 된다.
다만, 국세청은 감정평가에 의해 당초 신고한 상속·증여세에 더해 추가로 세금을 고지 받게 되더라도 과소신고 및 납부 지연에 대한 가산세 부담은 발생하지 않으며, 감정평가 수수료는 국세청이 전액 부담하고 납세자에게 별도로 청구하지는 않는다고 발표했다.
또한 국세청이 감정평가 한 가격은 국세청 내부 및 외부 위원으로 구성된 재산평가심의위원회를 거쳐 최종 결정되므로, 감정평가 실시에 관한 안내문을 국세청으로부터 받은 경우 재산평가심의 단계에서 적정한 감정평가가 이루어졌는지 면밀히 살펴봐야 할 것이다.
[본 기사는 한경머니 제 183호(2020년 08월) 기사입니다.]
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