[한경 머니 기고=이용 파트너·조현진 회계사 삼일회계법인 상속증여전문팀] 최근 정부의 다주택자에 대한 보유세와 양도소득세 과세 강화로 인해 세 부담을 줄이기 위해 부동산을 자녀에게 시가에 비해 낮은 가액으로 양도하는 사례가 증가하고 있다. 어떤 문제가 발생할까.
부동산을 저가에 양도하는 경우 양수인은 시가와 거래금액의 차이만큼 이익을 얻게 되고 양도인은 양도 차익이 줄어들어 외형상으로는 양도소득세를 적게 부담하게 된다. 하지만 우리나라의 세법 규정을 살펴보면 얘기가 달라질 수 있다.
저가 양수인에게는 증여세 과세
‘상속세 및 증여세법’에서는 친족 등 특수관계인으로부터 재산을 저가로 매수하게 되는 경우, 거래금액과 시가의 차액에 대해서 증여세를 과세하도록 규정하고 있다.
다만, 모든 저가 거래를 과세대상으로 보는 것은 아니며, 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억 원 이상인 경우에 한해 초과분에 대해 증여세를 과세하고 있다.
예를 들어, 시가가 10억 원인 주택을 8억 원에 매수하게 되면 시가와 거래금액의 차액 2억 원은 증여세 과세 기준금액에 미달하므로 매수인에게 증여세가 발생하지 않으나, 시가가 10억 원인 주택을 6억 원에 매수할 경우에는 차액이 기준금액을 초과해 과세대상에 해당하므로 차액 4억 원에서 기준금액 3억 원을 차감한 1억 원에 대해 증여세가 발생한다.
저가 양도인에게는 양도소득세 추가 과세
특수관계인 간 저가 거래 시 양수인이 증여세를 내는 것만으로 과세 문제가 해결되는 것은 아니다. 양도인 역시 ‘소득세법’상 부당행위계산부인 규정에 의해 시가와 실제 거래금액의 차액에 대해 추가로 양도소득세를 부담해야 하는데, 이 또한 시가와 거래금액의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억 원 이상인 경우에 한해 해당 규정이 적용된다. 여기서 주의할 점은 증여세는 기준금액 초과분만 과세대상이 되는 반면, 양도소득세는 기준금액 이상일 경우 전액이 과세대상에 해당한다는 것이다.
예를 들어 시가 10억 원의 주택을 9억6000만 원에 양도할 경우 실제 거래금액에 대한 양도소득세 외에 추가로 과세되는 금액은 없지만, 9억5000만 원에 양도할 경우 차액 5000만 원 전액에 대해 추가로 양도소득세를 부담해야 한다. 과세대상 금액 산정의 기준일에 유의해야
앞에서 살펴본 바와 같이 특수관계인 간 재산의 저가 거래 시 시가와 거래금액의 차액에 대해 양수인에게는 증여세가, 양도인에게는 양도소득세가 추가로 과세되는 것으로 요약할 수 있다. 증여세와 양도소득세 모두 동일하게 시가와 거래금액의 차액에 대해 과세가 이루어지지만, 시가 산정 기준일은 동일하지 않다는 점에 유의해야 한다.
증여세는 최종 잔금 청산일(잔금 청산 이전에 등기를 할 경우에는 등기일)을 기준으로 시가를 산정하는 반면, 양도소득세 과세 규정인 부당행위계산부인 규정은 매매계약일을 기준으로 저가 거래 여부를 판단하도록 규정하고 있다.
따라서 부동산 시세 상승기에는 계약 당시 시가와 거래금액의 차액이 30% 미만이었으나 잔금 청산일에는 이를 초과하게 돼 증여세가 과세될 수 있으므로, 특수관계인 간 거래 시에는 계약 이후 가급적 빠른 시일 내에 잔금을 청산해 거래를 종결하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.
특수관계인 간 저가 거래 시 증여세와 양도소득세를 과세하는 규정에 따라 저가 거래는 일반적인 증여나 양도에 비해 절감되는 세금이 없는 것처럼 보일 수 있다. 그러나 거래 당사자에게 적용되는 세율, 보유 주택 수, 사전증여재산, 재산 이전 계획 등의 제반 사정에 따라 세무상 유·불리가 달라질 수 있다. 따라서 특수관계인 간 재산 이전을 계획하고 있다면, 사전에 거래 방식에 따른 세 부담액을 정확히 계산해 본 후 가장 유리한 방법을 택할 필요가 있다.
[본 기사는 한경머니 제 181호(2020년 06월) 기사입니다.]
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