[Special interview] 김윤수 빌사남 대표
[한경 머니 = 배현정 기자 | 사진 이승재 기자] ‘동학개미’들이 삼성전자 주식을 살 때, 자산가들은 강남 빌딩으로 눈을 돌렸다. 김윤수 빌사남 대표는 “올 하반기 코로나19 사태의 장기화로 인한 급매물을 공략하라”며 “대출 금리도 낮아 매수의 최적기다”라고 말했다.
강남 아파트는 주춤한데 강남 빌딩은 ‘불패’다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 속에서도 강남 빌딩에 자산가들의 구애가 몰리고 있다. 빌딩 거래 전문 부동산중개법인 빌사남이 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 분석한 결과, 올해 1분기 서울 강남구의 빌딩 거래량은 78건으로 집계됐다. 이는 2019년 같은 기간 35건 대비 2배 이상 증가한 수치다. 이에 반해 서울에서 거래량이 가장 적은 도봉구(7건), 노원구(8건)와는 10배 이상의 격차가 벌어졌다. 김윤수 빌사남 대표는 “국내외 경기 불안이 고조되면서 더 안전한 투자처를 찾아 ‘강남’에 거래가 집중됐다”고 진단했다. 주목할 점은 올여름 이후 기업 경기 악화로 인한 가격을 낮춘 급매물이 나타날 수 있다는 전망이다. 김 대표는 “하반기 이후 웬만해선 매물이 나오지 않는 서울 강남구 테헤란로 등 핵심 입지 빌딩도 거래될 수 있다”고 말했다. 다음은 김 대표와의 일문일답.
상반기 코로나19 한파에도 강남 빌딩의 거래는 늘었습니다. 어떻게 봐야 할까요.
“시장이 혼란스러울수록 더 안전한 자산을 찾으려는 경향이 강해집니다. 돈의 가치가 떨어지니 현금 보유는 지양하고요. 강남 빌딩이 가장 안전한 투자처죠. 강남에 아파트를 늘리는 것보다 빌딩을 새로 공급하는 것이 더 어렵습니다. 그래서 핵심 입지에 있는 빌딩은 비싸도 필요하면 구매합니다.”
핵심 지역 빌딩도 공실이 늘고 있습니다. 앞으로도 투자 가치가 높을까요.
“핵심 지역보다 외곽 지역 건물에 생계형 영세사업자들이 더 많습니다. 외곽 지역에는 임대료도 낮은데, 매출도 적은 회사들이 많습니다. 이에 반해 강남에는 비교적 운영이 잘되는 회사들이 많고, 임대료를 밀리는 경우도 적습니다. 또 강남 건물주들 가운데는 임대료를 몇 달 받지 않아도 크게 영향을 받지 않는 자산가들이 많죠. 갈수록 빌딩 시장도 양극화할 것으로 예상합니다. 사업가들의 로망 중 하나가 ‘강남에 주소가 찍힌 사무실을 갖는 것’입니다. 직원을 채용할 때도, 고객이 회사를 평가할 때도 ‘강남 사무실’은 긍정적인 영향을 줍니다. 주요 지역 빌딩 가치는 계속 오를 겁니다.”
하반기 빌딩 매입의 적기가 올 수 있다고 예상하셨는데요.
“부자들이 부(富)를 이룬 비결 중 하나가 부동산을 웬만하면 팔지 않는다는 것입니다. 주요 지역 건물주들은 대대손손 건물을 매각하지 않고 소유합니다. 부동산 가치가 오르면 그만큼 대출을 받아서 또 삽니다. 그런데 이번 코로나19 사태가 장기화하면, 사업이 어려워지면서 일부 매물이 나올 수 있다고 봅니다. 지금도 건물을 지을 수 있는 큰 땅의 단독주택이 종종 매물로 나옵니다. 종합부동산세가 강화돼 별다른 소득이 없는 건물주는 세금이 상당히 부담스러울 수 있습니다. 그런데 15억 원 이상 고가 주택은 대출이 되지 않기 때문에 딱히 사려는 경우도 많지 않습니다. 현금 보유자에겐 절호의 기회입니다.”
강남 외 유망 빌딩 투자처는.
“서초, 한남동, 홍대, 성수동을 추천합니다. 전통적 유망 상권입니다. 최근 ‘000길’이라 명명되는 새로운 상권 투자는 신중했으면 합니다. 상권이 갑자기 뜬 것처럼 빨리 시들 수 있으니까요. 요즘 사람들은 흥미를 쉽게 잃곤 합니다. 신설 교통망에 기댄 상권 투자도 위험이 상당합니다. 이를테면 9호선 석촌역이 생긴 뒤 인근 상권이 활성화되기보다 지하철 타고 신논현역으로 가는 사람들이 많아졌습니다. 역이 신설되면 주택 시장에는 큰 호재지만 상권은 다르게 봐야 합니다.”
30~40대의 꼬마빌딩 매입이 늘었다고요.
“예전엔 빌딩 시장이 굉장히 폐쇄적인 시장이었는데 근래에는 정보가 많아지면서 젊은 투자자들이 크게 늘었습니다. 의사 등 전문직이 많이 찾고, 젊은 사업가들도 워낙 금리가 낮으니까 임대료 낼 돈으로 대출을 받아 건물을 사겠다는 문의가 많습니다. 아파트를 팔고 건물로 갈아타는 경우도 있습니다. 젊은 세대라면 현재 가격이 비싼 건물보다는 노후화돼 가격이 저렴하지만, 리모델링이나 신축을 통해 건물 가치를 높이는 공격적인 전략을 추천합니다.”
베이비부머 등 노후를 위해 빌딩을 매입한다면.
“은퇴자들은 안정적인 수입이 중요합니다. 가격이 다소 비싸고 임대수익이 낮더라도 좋은 입지의 공실 걱정이 적은 건물을 사는 것이 좋습니다. 특히 원룸텔처럼 임차인이 많은 건물 매입은 신중히 고려하세요. 여름에 장마가 오면 임차인으로부터
‘물이 샌다’, ‘전기가 나갔다’ 등 전화가 빗발친다고 합니다. 노후를 대비해 건물을 샀다가 매일 페인트칠하고 마음 고생하기 십상입니다. 원룸보단 근린생활시설에 투자하기를 추천합니다.”
상가주택 매입은 어떤가요.
“고강도 주택 규제로 지금도 상가주택, 다가구 건물은 인기가 떨어졌습니다. 예전에는 상가주택을 매입해서 위층에는 직접 거주하고, 아래층은 임대하겠다는 경우가 많았는데 이제는 옛말입니다. 기존에 주택이 있으면 상가주택 매입으로 1가구 2주택이 돼서 세금을 엄청 낼 수 있습니다. 상가주택 구입 시 아파트처럼 자금조달계획서도 써야 합니다. 이에 반해 일반 근린생활 건물은 세 부담이 한결 적습니다. 50억 원 미만 꼬마빌딩은 종부세 부담도 거의 없습니다.”
꼬마빌딩 투자의 최소 금액은.
“현금 5억 원 미만 소액 투자도 가능합니다. 현금 10억 원이 있으면 대출을 받고 20억~30억 원 건물을 구입할 수 있습니다. 50억 미만 꼬마빌딩은 스테디셀러입니다. 특히 20억~30억 원 수준의 건물은 나오자마자 팔리기 때문에 미리 준비하고 있어야 빠른 결정을 내릴 수 있습니다. 2018년 3월부터 임대업이자상환비율(RTI) 규제가 적용되고 있지만, 주택에 비해 대출 한도가 높은 편입니다. 법인 투자 시에는 RTI 적용을 받지 않습니다. 매입가의 최고 80% 대출도 이뤄집니다.”
빌딩 투자를 위한 준비는 어떻게 해야 할까요.
“우선 매입 가능한 건물 수준을 예측해 봅니다. 현금 10억 원이 있다면 대출을 더해 30억 원 정도의 건물을 목표로 잡을 수 있습니다. 그러면 최근 30억 원에 팔린 건물을 현장 조사해 봅니다. 그러면 ‘이 정도 건물이 30억 원이구나’ 하고 어느 정도 짐작할 수 있습니다. 현재 수익률은 크게 중요하지 않습니다. 지금 수익률이 1%여도 개선할 여지가 있으면 되니까요. 땅의 용도를 파악하고 가치를 높일 수 있는 전략을 짜야 합니다. 현장에 가서 인근 부동산을 통해 주변 임대 시세를 파악해 봅니다. 1층 시세는 어떠한지, 2층은 보증금이 얼마인지. 이를 통해 매입하려는 건물의 현 임대료 수준이 높은지 낮은지 판단할 수 있습니다. 임차인을 새롭게 구할 경우 임대료가 얼마나 나올지 미래 모습도 그려 볼 수 있습니다. 좋은 빌딩을 매입하기 위해선 필수적인 전문가 3인과의 관계도 절대적입니다. 중개인, 은행 지점장, 건축사입니다. 좋은 물건이 나왔을 때 연락해 줄 수 있는 중개인, 은행 지점별 금리와 한도 차이가 크기 때문에 사업자 대출 경험이 많은 은행 지점장, 건물 가치를 높여 줄 수 있는 좋은 건축사를 만나는 것이 매우 중요합니다.”
건물 매입 후 경기 악화에 따라 공실이 발생할 수 있을 텐데, 공실 리스크 줄이려면.
“최근 삼성동 건물을 리모델링해서 내놓았는데 정말 전화가 빗발쳤습니다. 5층짜리 건물이었는데, 2주 안에 임차인 계약을 모두 완료했습니다. 심지어 선별해서 받았습니다. 비결은 요즘 스타일로 건물을 꾸몄기 때문입니다. 요즘은 건물의 입지가 좋아도 노후화되고 옛날 스타일이면 임차인을 찾기가 쉽지 않습니다. 밝은 화이트 계열의 건물이 좋은 평가를 받습니다. 트렌드에 맞는 건물이면 대로변 안쪽에 있어도 임차 계약이 수월합니다.”
실패하지 않는 빌딩 투자의 핵심은 무엇인가요.
“빌딩 투자는 임대수익보다 ‘시세차익’이 중요합니다. 빌딩을 매입한 연예인들 가운데도 당장 수익률이 나온다고 비싸게 산 건물인데, 나중에 임차인들이 다 나가고 건물은 팔리지 않아 애를 먹은 경우가 상당합니다. 기본적으로 빌딩은 주택보다 환금성에 약합니다. 일단 잘 팔리는 지역의 건물을 사는 것이 관건입니다. 인기 지역은 무조건 비싸다고 지나치지 말고 주도로 이면의 저평가된 물건을 찾아보는 것도 방법입니다.”
소액으로 건물주 되기 TIP
첫째, 해당 건물의 공시지가가 높아야 하고, 인근에 비싸게 매각된 사례들이 많아야 한다.
둘째, 대출자의 신용에 따라 신용대출을 추가로 받을 수 있다.
셋째, 임대수익이 발생하고 용도는 근린생활시설로 돼 있는 것이 좋다. 참고로 주택의 경우는 방마다 최우선 변제금액을 제외해서 대출을 해 주기 때문에 대출이 많이 안 나올 수 있다는 점을 감안해야 된다.
자료: <대세는 꼬마빌딩이다>
김윤수 대표는…
고등학교 재학 중인 19세에 공인중개사 자격증을 취득하고, 현재 ㈜빌사남의 대표이사이자 빌딩 전문 컨설턴트로 활동하고 있다.
[본 기사는 한경머니 제 181호(2020년 06월) 기사입니다.]
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