[한경 머니 기고=이용 파트너·윤창현 회계사 삼일회계법인 상속증여전문팀] 비거주용 부동산의 경우 거래가 빈번하게 발생하는 아파트와 달리 ‘상속세 및 증여세법’상 기준시가로 평가되는 경우가 많아 그동안 편법증여 논란이 지속적으로 발생해 왔다. 이번 ‘감정평가사업’의 주요 타깃으로 산정된 배경이다.
국세청은 최근 비주거용 부동산에 대한 불합리한 평가 관행을 개선하고, 시가에 근접하게 평가함으로써 과세 형평성을 제고하기 위해 감정평가사업을 시행하기로 했다. 감정평가사업에 대한 예산도 약 25억 원을 편성했다.
상속세 및 증여세를 과세할 때 주로 사용되는 ‘기준시가’가 시가를 적절하게 반영하지 못함에 따라 발생하는 문제점을 해결하기 위해 직접 감정평가를 통해 상속·증여재산가액을 산정해 과세하겠다는 것이 국세청의 입장이다.
이러한 국세청의 감정평가사업 시행 발표는 최근 부동산 시장을 안정화시키기 위한 정부의 부동산 대책과 그 결을 같이 하고 있으며, 부동산 보유세 및 양도세 부담 증가로 인해 부동산 증여가 크게 증가하고 있다는 점으로 미루어 볼 때 향후에도 상증세 과세표준 현실화에 대한 추세는 유지될 것으로 예상된다. 그렇다면 부동산의 상속 또는 증여 시 상증세법상 평가는 어떤 방식으로 이루어지며, 평가 시 유의사항에는 어떠한 것이 있을까.
부동산 평가의 원칙은 ‘시가’ 평가
상증세법상 부동산 평가는 시가를 우선해 적용하도록 규정하고 있으며, ‘시가’란 평가 대상인 부동산의 평가 기간(상속의 경우 상속일 전후 6개월, 증여의 경우 증여일 전 6개월부터 후 3개월) 내 매매가액, 감정평가액, 공매가액 등을 의미한다. 이때 부모, 자식 등과 같은 특수관계자 간에 발생한 거래는 시가로 인정되지 않으며, 평가 대상 부동산과 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가가 동일하거나 유사한 부동산의 매매사례가액이 존재할 경우 해당 매매사례가액을 시가로 보아 평가할 수도 있다.
한편 예외적으로 납세자 또는 국세청에서 신청하는 때에 한해 평가심의위원회를 통해 상속 또는 증여일 전 2년 이내 또는 평가 기간 경과 후부터 상속세의 경우 9개월, 증여세의 경우 6개월까지의 기간 중 시가를 상속·증여재산가액에 반영할 수 있다.
이러한 예외 규정으로 인해 상증세 신고기한 이후 발생한 매매가액, 감정평가액 등을 시가로 보아 과세하는 것이 가능하며, 이번 국세청이 발표한 감정평가사업 역시 해당 규정을 근거로 하고 있다. 따라서 향후 상증세 신고 시 부동산에 대한 적정한 평가가 반영되지 않을 경우 가산세를 부담할 수 있다는 점에 유의해야 한다.
시가가 존재하지 않을 경우 평가 방법은
상증세법은 시가가 존재하지 않는 경우 사용할 수 있는 별도의 평가 방법을 규정하고 있으며, 각 자산별 평가 방법은 다음과 같다. 상업용 건물 및 오피스텔의 경우 모든 건물에 대해 기준시가가 발표되는 것은 아니므로 국세청 홈택스에서 기준시가가 공시되지 않는 경우 일반 건물의 평가 방법에 따라 기준시가를 별도로 계산해야 한다. 또 각 자산별 평가 방법에 따라 산정된 가액은 평가 대상 부동산의 임대료 환산가액(임대보증금+연간임대료/12%)과 비교해 큰 금액을 상속·증여재산가액으로 반영하게 된다.
2020년 2월 국토교통부는 토지에 대한 공시지가를 발표하면서 전년 대비 6.3% 증가시켰으나, 공시지가 현실화율은 여전히 65.5%에 머물고 있다. 정부가 목표로 하고 있는 공시지가 현실화율 80% 수준까지 공시지가가 증가할 경우 향후 상증세 부담가액이 증가할 수 있으니 선제적 증여 방안을 검토하는 것이 절세를 위한 길이 될 수 있다.
부동산의 저당권 등이 설정돼 있다면
상증세법상 부동산 평가 시 평가 대상 부동산에 저당권, 전세권, 질권 등이 설정돼 있을 경우 시가 또는 보충적 평가 방법에 따른 가액이 존재하더라도 담보채권가액과 비교해 큰 금액을 상속·증여재산가액에 반영해야 한다. 해당 조항은 피담보채권의 크기 또는 채무자가 누구인지 관계없이 적용되며, 수 개의 저당권 등이 설정돼 있는 경우 각각의 담보채권가액을 합산하도록 규정하고 있다.
‘매매사례가액’에 주목해야
아파트는 거래가 빈번하게 발생하고, 국토부의 실거래가 조회를 통해 매매사례가액을 쉽게 찾아볼 수 있다는 점에서 일반 부동산과 차이점을 보이며, 이러한 특성으로 인해 아파트에 대한 상증세 신고 시 ‘매매사례가액’ 적용 여부를 신중하게 검토해야 한다.
현행 상증세법은 아파트에 대한 ‘매매사례가액’ 적용 기준을 별도로 명시하고 있으며, 상속 또는 증여 시점에 다음과 같은 조건을 모두 충족하는 아파트의 매매사례가액이 존재하는지 여부에 대해 주의 깊게 살펴볼 필요성이 있다.
• 평가 대상 주택과 같은 아파트 단지 내에 소재한 주택일 것
• 평가 대상 주택과 주거전용면적 차이가 평가 대상 주택의 주거전용면적의 5% 이내일 것
• 평가 대상 주택과 공통주택 가격 차이가 평가 대상 주택의 공통주택 가격의 5% 이내일 것
[본 기사는 한경머니 제 179호(2020년 04월) 기사입니다.]
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