![[REALTY COLUMN] 도심 재건축·신도시를 주목하는 이유](https://img.hankyung.com/photo/202101/AD.25077298.1.jpg)
집값 동향을 예측할 때 먼저 보는 게 아파트 거래량이다. 현재 거래량은 향후 1~2분기의 가격 동향을 짚어보는 선행지표이기 때문이다. 거래가 증가 추세이면 집값 상승 가능성이 높다고 본다. 반대면 하락 추세로 읽힌다.
올해 아파트 거래는 지난 9~10월 거래가 눈에 띄게 늘었다. 서울부동산정보광장에 따르면 10월 29일 기준 거래량이 9343건에 달했다. 2006년 1만9732건 이후 최고치다. 서울·수도권의 경우 작년보다 30% 이상 증가했다. 특히 하반기 거래량이 증가 추세다. 내년 상반기 집값이 ‘오름세’로 예측되는 근거다.
2015년에도 올해처럼 ‘실수요자’들이 움직이기에 좋은 상태가 될 전망이다. 현재 집값이 2007년 최고가 대비 저평가된 데다 정부 정책을 비롯해서 전체적으로 수요자 지원 체제로 움직이고 있어서다. 금리도 역대 최저 수준이다. 정책 규제도 대부분 풀리면서 ‘규제 프리 상태’나 다름없다. 수요자 구매 촉진에 방향을 맞춘 지원 대책이 쏟아지고 있다.
지역별 양극화 심화, 유망 지역 주목
청약제도와 대출 여건도 크게 바뀌었다. 이 역시 실수요자나 투자자 모두가 주택 구매에 나서도록 규정을 변경해주고 있다. 새해부터는 개편된 청약제도가 시행된다. 서울·수도권 거주자가 청약통장 가입 후 1년 지나면 1순위 자격을 얻는다. 현재는 2년이 지나야 1순위 자격이 주어진다. 하지만 내년부터는 1년으로 줄어드는 것이다. 통장 가입 이후 예치금액 변경도 자유로워진다. 유주택자에게 불리하게 작용됐던 청약감점제도 없어진다.
대출 여건도 한결 좋아졌다. 돈을 빌리는 지역에 관계없이 주택담보대출비율(LTV)은 70%, 총부채상환비율(DTI)은 60%로 통일됐다. 저리로 주택 자금을 빌려주는 ‘디딤돌 대출’ 신청 요건도 완화됐다. 유주택자의 경우 ‘4억 원 이하 주택 보유자’만 신청이 가능했지만, 지난 10월 22일부터 6억 원 이하로 바뀌었다. 6억 원 이하 유주택자도 집을 처분하고 새 집을 구입하면 저리로 대출을 해준다. 전국 40만 가구가 추가 혜택 대상이 될 것으로 예상된다.
무엇보다 전세 시장 불안이 주택 구매를 저울질하고 있는 실수요자들에겐 호재가 될 수 있다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 평균 70%에 육박했기 때문이다. 전셋값에 30%만 보태면 내 집을 살 수 있다. 신규 주택 자금 부담이 적어서 마음만 먹으면 예전보다 내 집 마련이 수월해진 것이다.
하지만 여전히 맘에 걸리는 것은 경기 전망이다. 일단 침체 탈출을 보여주는 지표가 거의 없다. 부동산 시장 역시 거시경제 움직임에서 자유로울 수 없다. 규제 완화, 정책 지원, 전셋값 상승, 금리 인하 등 가격 상승 요인은 많다. 하지만 내년 집값 상승이 제한적일 수밖에 없는 이유다. 소비·투자심리가 개선되지 않으면 주택 시장의 호재가 제 기능을 발휘하기 힘들다. 그래도 부정 요인보다 호재 요인이 강해서 ‘안정적 상승’이 유지될 가능성이 높다.
이런 안정적 분위기에서는 실수요자들이 움직이기에 가장 유리하다. 반면 투자자들은 신중하게 움직일 필요가 있다. 투자 수익을 높게 잡기보다 장기 투자 차원에서 접근하는 게 좋다.
내 집 마련 수요자들은 각자 자금 사정에 따라 움직이겠지만 여유 있는 사람들이라면 가격이 좀 비싸도 유망 지역을 따라가는 게 유리하다. 내년에도 수도권 신규 분양 시장에서는 위례신도시가 관심 지역이다. 도심권에서는 재건축·재개발 단지를 눈여겨볼 필요가 있다. 대단지가 중소형단지보다는 생활편의시설이 양호하고, 집값 상승 여력도 크다.
기존 아파트를 구입할 때는 준공연도와 교통·친환경 여건 등이 점검 기준이다. 준공연도가 20년이 지난 경우는 재건축 가능성을 따져봐야 한다. 재건축 기대 효과는 과대평가된 경우가 많다. 부동산 중개업소와 전문가들을 통해 분석해봐야 한다. 전문가들은 3종 주거지역으로 용적률 180% 이내인 대단지가 가장 유리한 조건이라고 조언한다.
하지만 1990년도 이후 지어진 아파트 대부분의 용적률이 200% 이상이다. 이 조건을 갖는 단지가 흔치 않다는 뜻이다. 용적률이 높으면 재건축 추진 가능성이 낮다. 투자 여유가 있는 사람들이 새해 눈여겨볼 만한 단지로는 개포주공 2~3단지, 개포시영, 반포주공1단지, 잠원동 한신 5~6차, 반포동 삼호가든 3~4차 등이 꼽힌다. 재건축 사업 추진이 원만하게 진행되고 있어서다. 하지만 가격 거품이 클 수 있다.
수익형 부동산 상품별 차별화 심화
수익형 부동산 시장은 상품별 ‘인기 차별화’가 심화될 것으로 보인다. 최근 3년간 공급이 급증했던 오피스텔, 도시형 생활주택은 투자 매력이 감소될 전망이다. 지역별로공급 물량이 급증하는 바람에 수익률 하락세가 나타나고 있다. 서울의 경우 오피스텔 유망 지역이었던 강서 마곡지구, 송파 문정지구, 상암 DMC 등에서도 공급 과잉의 경고음이 들리고 있다.
소형 월세 주택의 대표 상품인 도시형 생활주택도 2년째 공급 과잉 논란에 휩싸였다. 미분양 적체, 공실 증가 등의 악재가 나타나고 있다.
상가 시장도 올해보다 관심도가 떨어질 것이란 전망이 우세하다. 정부가 상가 권리금 보호 방안을 발표한 이후 상가투자자들이 관망세로 돌아서고 있어서다. 상가임대차보호법 개정안이 확정될 때까지는 투자자들이 선뜻 의사결정을 내리기가 쉽지 않은 탓이다. 하지만 신도시 아파트 상가나 택지지구 중심상업지역, 혁신도시 등은 눈여겨볼 만하다.
틈새 상품으로는 지식산업센터(옛 아파트형 공장)가 관심 대상이다. 중소기업 밀집지역의 아파트형 공장에 발품을 팔아볼 필요가 있다. 하지만 이 역시 공급 과잉지역이 많아서 꼼꼼히 살펴야 한다. 수도권에서는 송파 문정지구, 성수동, 김포 검단 등을 주목해볼 만하다.
분양형 호텔은 ‘단기 공급 과잉 주의보’가 발령된 상태로 보면 된다. 특히 제주지역은 직접 현장 방문을 통해 입지, 시행사, 운영 시스템 등을 따져야 한다. 시행사가 내세우는 확정수익률도 꼼꼼히 분석해야 한다.
박영신 한국경제 건설부동산 전문기자 yspark@hankyung.com
© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지