캠핑장 컨설팅 & 캠핑포차 프랜차이즈 LJ코리아 이광구 대표

이광구 LJ코리아 대표는 캠핑을 즐기다 사업성을 보고 캠핑장 컨설팅과 용품 사업을 시작했다.
최근에는 캠핑포차 프랜차이즈 사업에 뛰어들어 현재 17호점까지 오픈했다. 캠핑 붐을 타고 관심이 고조되고 있는 캠핑 관련 사업의 수익성을 분석하고 성공 요인을 알아본다.
LJ코리아는 4년 전 ‘캠핑 박사’라는 브랜드로 캠핑용품의 판매와 대여를 시작했다. 이후 캠핑투어(옛 드림빌 캠프)를 통해 캠핑장 예약 대행 서비스를 시작했고, 캠핑장과 관련한 노하우가 쌓이면서 캠핑장 컨설팅과 캠핑장 프랜차이즈를 시작했다.

이광구 LJ코리아 대표는 캠핑 관련 사업을 하는 대부분의 사업자들처럼 캠핑 마니아다. 5년 가까이 캠핑의 매력에 흠뻑 취했던 그가 캠핑 사업을 고민한 건 2009년의 일이다. 캠핑에 관해 알 만큼 안다는 자신감이 사업의 좋은 밑천이 됐다.

처음에는 캠핑용품 판매와 대여, 그리고 캠핑장 컨설팅을 주업으로 삼았다. 그러다 인연을 맺은 캠핑장 업주들의 요구에 따라 캠핑장 프랜차이즈로 사업 영역을 넓혔다. 하지만 캠핑장 프랜차이즈 사업은 오래지 않아 정리했다. 수익성이 받쳐주지 않았기 때문이다. 캠핑 붐 탓에 수도권과 강원도를 중심으로 많은 캠핑장이 들어섰지만 캠핑장 자체 수익성은 여전히 좋다. 하지만 예약금에 따라 수수료를 받는 캠핑장 프랜차이즈는 사업성이 떨어졌다.


9900㎡ 캠핑장 연 매출 1억2000만~1억5000만 원
캠핑장 프랜차이즈 사업을 정리한 후엔 컨설팅에 주력하고 있다. LJ코리아는 캠핑장 인허가에서 설계, 시공, 오픈 마케팅까지 토털 서비스를 제공한다. 지금까지 LJ코리아가 컨설팅해서 오픈한 곳은 가평, 청평, 파주, 홍천, 금산, 대둔산 캠핑장에 올 5월 문을 연 제주도 선흘리 밸리타 캠핑장까지 모두 8개다. 현재는 경기도 광주와 강원도 제천과 정선, 충북 충주 등 4곳의 캠핑장에 컨설팅하고 있다.

캠핑장 규모는 9900~1만3200㎡가 일반적이다. 캠핑장 규모가 9900㎡ 미만으로 떨어지면 수익성이 떨어진다. 캠핑장 수입에서 절대적인 비중을 차지하는 학교, 기업 등 단체 행사를 치를 수 없기 때문이다.

“한 캠핑장에 40사이트 이상은 들어가야 수익이 나옵니다. 예전에는 9900㎡에 많게는 60사이트까지 들어갔지만, 요즘은 35~40개 사이트가 일반적입니다. 사이트당 보통 79.2~99㎡를 계산하는데, 여기에 도로와 개수대, 샤워실 등 부대시설을 포함하면 사이트당 165~198㎡는 잡아야 하거든요.”

9900㎡, 40사이트 캠핑장을 기준으로 한 연간 수익은 1억2000만~1억5000만 원이라는 게 이 대표의 설명이다. 사이트 대여료 3만 원, 연간 60일 운영을 기준으로 사이트 대여료 7200만 원에, 매점 매출을 더한 금액이다. 캠핑장에서는 매점 매출도 무시할 수 없는데, 통상 사이트당 1만5000~2만 원의 매출이 발생한다. 본인 소유의 토지에 직접 운영할 경우 인건비를 제하고 연간 4000만~5000만 원의 순이익이 나오는 것이다. 최근에 생기는 캠핑장들은 시설이나 규모 면에서 예전보다 업그레이드된 경우가 많다. 3만3000㎡에 100개 이상의 사이트가 들어간 대형 캠핑장도 생겼다. 이 대표는 그러나 캠핑장이 3만3000㎡이면 오히려 수익성이 떨어진다고 말했다. 유휴 사이트가 그만큼 많아지기 때문이다. 이런 대형 캠핑장은 뽀로로 캠핑장처럼 기업체 마케팅용이거나 지방자치단체의 치적 사업으로 조성되는 경우가 많다.
캠핑붐을 타고 수도권 캠핑장들은 지가가 많이 올랐습니다. 강을 낀 곳은 3년 사이 땅값이 2배 이상 오른 곳도 있습니다.


대형 캠핑장이 들어선 지금도 캠핑장에 대한 수요가 줄지 않자 캠핑장을 하려는 이들의 문의가 이어지고 있다. 서울에서 2시간 거리, 경치 좋은 곳은 한 달에 한 개꼴로 캠핑장이 생긴다. 하지만 캠핑장이 우후죽순 늘면서 인허가 등 예전에는 생각지 못하던 걸림돌도 생겼다.

캠핑장을 조성하다 중간에 멈춘 경우도 많다. 이 대표도 5~6번 그런 경험을 했다. 가장 큰 걸림돌은 주민 마찰이다. 캠핑장 인허가를 받는 방법은 관광진흥법상 오토캠핑장과 청소년 수련시설의 일반 야영장 등 크게 두 가지다. 이 중 관광진흥법상 오토캠핑장은 2차선 이상 도로에 접해 있어야 하고, 캐러밴 주차장도 갖추고 있어야 한다. 그뿐 아니라 전기, 수도 등을 갖추고 있어야 한다. 이런 곳은 토지를 구하기도 어렵거니와 지가가 비싸 요구수익률을 맞출 수가 없다.

따라서 대부분의 인허가 캠핑장은 청소년 수련시설의 일반 야영장이다. 그런데 인허가를 위해서는 주민동의서가 있어야 한다. 예전에는 이장 동의만 구하면 주민동의서를 얻을 수 있었지만, 요즘은 부녀회장 등 주민들의 동의가 없으면 이장이 도장을 찍어주지 못한다. 동네에서 오래 산 사람이 캠핑장을 하려고 해도 주민 한두 사람이 반대하면 캠핑장을 못하는 것이다. 이 때문에 주민 동의를 구하기 위한 사전 준비가 반드시 필요하다.


전답이 잡종지로 바뀌면서 땅값 상승
“이런 문제 외에도 캠핑장으로 잘 운영하려면 여러 조건이 필요합니다. 가장 중요한 게 위치죠. 캠핑장 최적지는 당연히 경치가 좋은 곳입니다. 초창기는 경기도 양평과 가평, 청평 등지가 각광을 받았습니다. 3년 전 캠핑장 붐이 일었는데 그동안 지가가 많이 올랐어요. 강을 끼고 있는 곳은 3년 사이 호가 기준이지만 2배 이상 땅값이 올랐어요.”

오른 지가 탓에 땅을 임대해 캠핑장을 운영하는 곳도 많았다. 보증금 2억 원에 월 100만~200만 원의 임대료에 거래됐다. 하지만 지금은 많은 임대 캠핑장들이 문을 닫았다. 보증금 2억 원에 부대시설 건설비, 임대료 등을 감안하면 수지가 맞지 않는다.

“임대로 캠핑장을 운영하던 분들이 지금은 많이 던졌습니다. 사실 캠핑장은 본인 소유가 아니고는 수익을 내기가 어려워요. 캠핑장 운영하면서 얻는 수익도 수익이지만, 지가 상승을 고려하지 않을 수 없거든요. 캠핑장 인허가가 나면 전답이던 지목이 대지나 잡종지로 변하거든요. 인허가비, 개발비 등을 들이더라도 그 이상 땅값이 오르니까요.”

최근 오픈하는 캠핑장들이 경기도 광주나 파주, 강원도, 충청북도 등지에 위치한 것도 서울 인근의 땅값이 올랐기 때문이다. 개발비는 지역이나 땅 모양에 따라 2배 이상 차이가 난다. 일반적으로 토지 구입비용과 인허가, 설계, 시공 등에 드는 비용을 제외한 캠핑장 조성비용은 3억~5억 원 정도다. 조성비용은 크게 부지 정비비와 부대시설 조성비로 나눌 수 있다. 매점, 개수대, 화장실 등 부대시설을 컨테이너로 만들더라도 약 1억 원이 든다. 부지 조성에도 1억 원이 든다. 밭은 5000만 원이면 부지 조성이 가능하지만 임야는 1억 원, 경사가 심한 곳은 2억 원 가까이 들기도 한다. 여기에 조경 및 전기배선, 우물 파는 비용 등이 든다.

“비용은 정말 천차만별입니다. 우물 파는 비용만 해도 그래요. 한 번 뚫는 데 500만 원은 듭니다. 팠는데 물이 안 나오면 그 돈을 날리는 거죠. 이럴 때를 대비해서 1000만 원을 주고 나올 때까지 파는 조건을 걸면 되거든요. 또 동네 분들한테 물어보면 물이 나올 만한 곳을 알려주기도 하고요. 노하우가 필요한 거죠.”

이런 모든 리스크를 감안할 때 가장 합리적인 방법은 개인이, 본인 소유의 땅에서, 시간을 두고 차근차근 캠핑장을 조성하는 것이다. 본인 소유의 약 9900㎡ 땅에 전원주택을 짓고, 2년 정도 계획으로 캠핑장을 조성하는 것이다. 여력이 되면 캠핑을 싫어하는 사람들을 위해 방갈로 10채 정도를 짓는 것도 수익을 올리는 데는 도움이 된다.

“실제로 강원도 홍천에 그런 분이 있어요. 3년 전에 3.3㎡당 20만~30만 원에 땅을 사서, 지금도 공사를 하고 있어요. 내년에 오픈할 계획이라더군요. 공사 기간은 계획보다 1~2년 더 걸릴 수 있지만, 비용은 최대한 줄일 수 있거든요. 직접 하다 보면 애정도 생기고요. 캠핑장을 운영하면 1년에 하자보수 비용만 1000만 원 이상 들기도 하거든요. 본인이 공사를 하면 하자가 어디서 생기는 줄도 알고, 공사도 꼼꼼히 해서 위험을 줄일 수 있거든요.”


캠핑에 음주 문화 도입한 ‘캠핑포차’ 인기 몰이 중
캠핑과 관련한 다양한 사업을 해온 이 대표는 지난해에는 캠핑포차 프랜차이즈 사업에 뛰어들었다. 캠핑포차는 캠핑장을 콘셉트로 한 포장마차. 캠핑포차는 2012년 11월 안양에 테스트 매장을 오픈했고, 올해 4월 본격적인 프랜차이즈 사업에 돌입했다. 현재는 신천, 강서구청, 경희대, 안산 중앙점 등 모두 17호점을 운영 중이다. 안양과 강서구청점 두 곳은 직영이고 나머지는 가맹점이다.

캠핑포차는 캠핑장에서 해먹는 바비큐가 주요 메뉴다. 캠핑용품으로 캠핑장 분위기를 내고 메인 그릴에서 초벌구이한 바비큐를 테이블로 옮겨가서 구이바다에서 다시 굽는다. 최근 강서구청점에서는 캠핑장 분위기를 더 내기 위해 테이블에서도 차콜을 사용해 직화구이를 한다. 이름도 콘셉트에 따라 ‘캠핑포차 주(酒), 캠핑포차 화(化)’두 가지로 부른다.

점포는 79.2㎡에서 165㎡까지 다양하다. 테이블은 1.65㎡당 한 개를 넣는다. 캠핑포차는 텐트가 들어가기 때문에 테이블 하나가 준다. 165㎡ 규모의 안산 중앙점의 경우 25개의 테이블이 들어가야 하지만, 텐트가 2개 들어가 총 23개의 테이블이 있다. 손님들은 캠퍼와 예비 캠퍼가 주를 이룬다. 안양에 1호점을 오픈했을 때는 캠퍼들이 많았는데, 요즘은 비캠퍼들도 많다. 캠핑에 관심 있는 이들이 호기심에 찾는 것이다. 캠핑포차라는 콘셉트에 걸맞게 캠핑장 무료 이용권, 용품 대여료 50% 할인권 등 캠핑 관련 이벤트를 진행한다.

손님의 연령대는 중심 상권으로 가면 20~30대, 오피스 존은 30~40대, 주택가로 가면 40대가 가장 많다. 최근에 오픈한 곳 중에서는 경희대점이 잘 된다. 동아리 단체 예약이 많기 때문이다. 경희대점은 실내 99㎡, 야외 26.4㎡에 총 16개의 테이블이 있다. 인테리어비 8000만 원, 권리·보증금 5000만 원이 들었고, 월매출 3500만 원에 순이익은 약 1000만 원이다. 경희대점이 빨리 자리 잡은 데는 소셜네트워크서비스(SNS)를 통한 홍보 효과 덕이 컸다.

“요즘은 SNS 홍보가 가능한 곳과 아닌 곳이 큰 차이가 납니다. 신천점이 대표적인 곳입니다. 신천점은 그전에 장사하던 분이 망해서 나간 곳이었어요. 그 덕에 보증금, 권리금 합쳐서 2000만 원, 인테리어비 6000만 원으로 오픈했죠. 주인은 자기 일 하고 직원을 쓰는데 79.2㎡ 매장에서 500만 원 정도 순이익이 납니다. 500만 원이던 권리금도 지금은 5000만 원까지 올랐고요.”

(사)캠핑아웃도어진흥협회 이사이기도 한 그는 캠핑 관련 사업의 미래에 대해 한동안은 지속될 것으로 전망했다. 지금의 캠핑 붐이 5년 정도 이어질 거라고 보기 때문이다. 그 근거를 상대적으로 치열해진 경쟁구도에서 찾는다. 캠핑 붐을 타고 여러 업체들이 캠핑 시장에 뛰어들다 보니 경쟁이 과도해진 것이다. 주요 캠핑용품 업체 중 한 곳의 매출이 지난해 1000억 원에서 올해 500억 원으로 줄었다는 얘기가 나오는 것도 같은 맥락이다. 내년에는 업체 간 경쟁이 더욱 치열해질 전망이다. 따라서 한동안은 지금의 분위기를 이어갈 것이라는 게 이 대표의 설명이다.

사실 캠핑장은 이미 정리 작업이 들어갔다고 봐야 한다. 올봄 매물로 나왔다가 주인을 찾지 못해 어쩔 수 없이 손님을 받은 캠핑장도 있다. 인근에 다른 캠핑장이 들어서면 수익은 나눌 수밖에 없다.

“올 6월부터 백패킹을 시작했습니다. 5~6년 오토캠핑을 한 분 중에 저처럼 백패킹을 시작한 분들이 많아요. 외국을 봐도 오토캠핑을 하다 백패킹으로 넘어가고, 다시 부시 크래프트(칼 등 기본적인 도구만으로 하는 원시적인 생활)로 가거든요. 지금이 백패킹으로 넘어가는 시기인 듯해요. 백패킹만 해도 장비가 오토캠핑과 아예 달라요. 훨씬 소형화되고 경량화돼 있죠. 가격도 오토캠핑에 비해 1.5~2배 비쌉니다. 백패킹을 다니면서 요즘은 백패킹 장비 렌탈 사업을 생각 중입니다.”


신규섭 기자 wawoo@hankyung.com│사진 이승재 기자