부동산은 다른 투자 수단에 비해 투자 규모가 커서 투자에 나서기가 쉽지 않다. 하지만 부동산이라고 매번 수억 원이 필요한 것은 아니다. 토지를 500만 원 이하로 그것도 3.3~ 6.6㎡(1~2평)가 아닌 330~660㎡(100~200평) 이상 되는 땅을 살 수 있다는 사실을 아는 사람은 많지 않다. 그 해답은 공매에 있다.

공매는 한국자산관리공사에서 주관한다. 이곳의 업무 중 하나가 국세나 지방세의 체납으로 압류한 자산에 대해 인터넷을 통해 공매 처분하는 일이다. 인터넷 사이트 온비드(http:// www.onbid.co.kr)를 통해 들어가면 공매되는 많은 자산을 확인할 수 있다.

우선 사이트 화면 상단 중앙에 있는 ‘캠코공매물건’이라는 카테고리 내에 ‘물건 검색’ 항목으로 들어간다. 매각 물건에는 다양한 물건이 나오는데 그중 ‘부동산’을 선택하고, 처분 방식 중 ‘매각’을 선택한다. 그런 후 나머지 항목은 별도 입력하지 않고, 최저 입찰가만 ‘500만 원 이하’로 선택한 후 검색을 해보자.

검색 결과를 보면 한국자산관리공사의 전국 공매 처분 부동산 중 500만 원 이하에 입찰 가능한 부동산 수백 건이 조회될 것이다. 조회된 많은 부동산 중 하나를 선택해 클릭하면 해당 부동산에 대한 상세한 정보가 조회된다.

여기서 온비드 공매를 통해 투자해 볼 만한 부동산을 짤막하게 소개하자면, 일단 토지 중 토림(土林)을 대상으로 삼는 게 다른 부동산보다 덜 위험하고, 투자 가치가 있다. 토림이라 함은 공식적인 부동산 용어는 아니며 토지 대장에 기재된 임야를 말한다.

우리나라의 토지를 관리하는 지적공부(지적대장)는 크게 임야 대장과 토지 대장으로 나누어진다. ‘임야 대장’은 지목이 임(林)으로 돼 있는 토지를 관리하는 대장이며, 실무적으로는 대축적도(3000분의 1 또는 6000분의 1)인 ‘임야도’에 표시돼 있다. 토지 대장은 토지 지목 중 전(田), 답(畓), 대(垈) 등 임야를 제외한 모든 토지를 관리하면서 소축적도(1200분의 1 또는 500분의 1)인 ‘지적도’에 그 표시가 돼 있다.

그럼 온비드를 통해서 조회된 토지 중 토림은 어떻게 찾을 수 있을까. 임야 대장에서 관리하는 모든 임야에는 ‘00도 00군 00면 00리 산 00번지’ 식으로 지번에 ‘산’이라는 표시가 있다. 하지만 지목이 ‘임’으로 돼 있음에도 지번에 ‘산’표시가 없는 경우, 구체적으로 ‘00도 00군 00면 00리 00번지’로 돼 있는 것을 찾으면 이것이 바로 ‘토림’이다.

그럼 토림은 어떻게 생기고 왜 투자 가치가 있다고 보는 것인가. 토림의 대부분은 경사도가 완만한 산지나 구릉지 등에서, 과거에 답 또는 전 등으로 이용하다가 장기간 농사를 짓지 않아 수풀과 나무가 자라서 임야로 변한 토지가, 소유자의 신청 또는 관청의 직권에 의해 임야로 지목 변경된 것을 말한다.

임야 대장에서 관리하는 임야(산지)의 경우 가격이 싼 만큼 산지관리법에 의해 보존 녹지, 생산 녹지 등으로 개발 규제가 많은 반면, 이도저도 아닌 어정쩡한 토림의 경우 가격도 저렴하면서 농지에 비해 취득과 관리 및 개발이 용이해 투자에 좋다고 할 수 있다.

그럼 이런 500만 원짜리 토림을 어떻게 쓸 것인가. 지금 당장은 그런 걱정을 할 필요가 없다. 일단 다음(http:// www.daum.net)의 위성지도를 통해 주변에 마을이 어느 정도 있고, 낮은 산들이 어느 정도 있는지 파악해 보자. 향후 누군가가 공단이나 골프장 등의 개발을 위해 내 땅을 사야 할 경우도 있을 것이고, 먼 훗날 은퇴 후 귀농할 때 농사지을 변변한 내 땅으로 쓰일 수도 있을 것이다.

또한 토지에 투자할 때는 반드시 토지이용계획 확인원을 조회해서 ‘공익보전임지’,‘공원구역’,‘문화재보호구역’ 등으로 묶인 지역인지 확인해야 한다.

이러한 지역은 개발이 불가능할 수 있는 지역이므로 투자에 주의해야 한다. 지구가 만들어진 지 45억 년 이래 아직도 개발이 불가능한 설악산 국립공원, 지리산 국립공원 등이 있음을 토지 투자에 있어서는 항상 염두에 두어야 한다.
[Realty Column] 500만 원으로 부동산 투자 해볼까?
이정우 신한은행 프라이빗 뱅크 서울파이낸스센터장