[ROAD TO INVESTMENT] 미국 고액자산가들이 관심 갖는 대체투자의 세계

이동훈 삼정투자자문 전무

삼정투자자문은 역외(cross-border) 투자를 전문으로 하는 삼정KPMG의 투자자문사다. 미국 공인회계사이자 재무분석사인 이동훈 전무는 설립부터 지금까지 삼정투자자문을 이끌며 다양한 해외 대체투자처를 발굴해왔다. 대체투자의 일환으로 말에도 투자하고 있는 그에게 대체투자의 매력을 들었다.

이동훈 삼정투자자문 전무가 대체투자에 관심을 갖게 된 것은 외환위기로 한국 경제가 몸살을 앓고 있던 1990년대 후반이다. 당시는 그가 미국 뉴욕의 회계법인인 KPMG에서 회계사로 근무하던 때다. 한국이 금융위기와 그 후유증으로 어려움을 겪고 있을 때, 미국의 투자자들은 그 기회를 놓치지 않았다. 당시 그는 미국의 여러 투자자가 한국에 투자하는 과정에 참여하면서 위기에 대처하는 미국의 투자자들을 보았다.

그 일을 계기로 투자 업무의 맛을 본 그는 2000년도 초반, 홍콩계 투자 회사로 옮겨 본격적으로 투자를 업으로 삼았다. 이후 한국의 삼정KPMG와 다시 인연을 맺은 그는 FAS(Financial Advising Service)라는 조직에서 인수·합병(M&A) 자문을 하다가 4년 전 역외 투자를 전문으로 자문하는 사내 삼정투자자문을 설립하면서 실무 책임자로 해외 투자 자문을 시작했다.

설립 4년을 맞은 삼정투자자문은 그동안 펀드 또는 직접투자의 형태로 국내 투자자들의 해외 투자를 자문해 왔다. 주요 투자처는 인도 주거용 부동산 개발 등 신흥개도국의 부동산 투자와 미국의 구제 금융을 활용한 채권 투자 및 부도기업에 대한 투자 등이다.

투자자문사 설립 후 바로 리먼브러더스 사태를 맞았습니다. 대체투자는 위기 시에 빛을 발한다고 합니다. 삼정투자자문도 금융위기를 겪으며 한 단계 도약할 수 있었다고 들었습니다.

“그렇습니다. 우리는 대체투자를 전문으로 하기 때문에 금융위기 상황을 역으로 이용해 다양한 투자처에 투자를 했고, 실제 높은 수익률을 얻을 수 있었습니다.”

당시 상황을 보다 구체적으로 들려주시겠습니까.

“2008년 가을 리먼 사태가 터지면서 전 세계 금융시장은 급속한 냉각기에 빠졌습니다. 그때 우리는 국내 투자기관과 같이 부실 자산 세미나에 참석하고 뉴욕의 상황을 파악하기 위해 국내 투자기관과 같이 출장을 다녔습니다.

금융시장이 공황 상태에 있고 자산 가격의 하락이 이어지는 것을 보면서 금융기관이 보유한 자산이나 부동산이 좋은 투자 대상이 될 것이라고 확신하게 됐습니다. 이후 미국 유수의 투자기관들과 시장 정보를 공유하며 투자 기회를 찾았습니다.

그러던 와중에 2009년 초 미국 연방은행이 자산유동화증권(ABS)의 발행이 급속도로 위축되는 것을 완화하기 위해 탈프(TALF·기간자산담보대출)라는 구제금융 정책을 시행하는 것을 알게 됐습니다. 탈프는 투자자가 신규 발행되는 AAA 등급의 ABS를 매입하는 경우에 미국 연방정부가 9배까지 매우 유리한 조건으로 융자해주는 프로그램이었습니다.

연방은행 발표를 유심히 분석해 본 결과 투자자 입장에서 상당히 안전하면서 고수익을 얻을 수 있는 기회라는 판단이 섰습니다. 그래서 미국의 투자펀드와 연계해 한국 투자자가 탈프라는 구제금융을 이용해 투자하게끔 구조를 설계하고 실행에 옮기게 됐습니다. 예상대로 수익률이 좋았습니다. 초기에 발 빠르게 투자한 투자자들은 1, 2년 후 연 40%를 상회하는 수익률을 올렸으니까요. 저희로서도 큰 보람이었죠.”

투자 상품 자체가 재밌습니다. 한 가지 사례를 더 들어주셨으면 합니다.

“DIP를 들 수 있습니다. 미국의 부실기업 중에는 부도 후 법원의 인가 하에 회생 절차에 들어간 곳이 있었습니다. 이를 위해 운전자본의 수혈이 필요한데 그 자금의 명칭이 DIP입니다. DIP는 ‘Debtor In Possession’의 약자로 국내 금융 용어로는 공익채권과 유사한 개념입니다.

DIP는 기존 채권자의 순위에 앞서서 선순위로 투자가 이루어지기에 역사적으로 부실이 거의 발생하지 않았던 상대적으로 매우 안전한 투자였습니다. 일반적으로 금리는 그다지 높지 않았지만 금융위기가 오면서 시장의 자금 수급이 어려워지고 부도기업의 수가 늘어나면서 금리가 10% 이상으로 급등했습니다. 그래서 투자를 자문했고 예상대로 안정적인 수익을 내게 됐습니다.”

최근에도 미국에 다녀왔다고 들었습니다. 지금 미국 시장은 어떻던가요.

“휴가를 겸해 다녀왔는데 4~5년 전과는 많이 달라진 듯했습니다. 가장 눈에 띄는 점은 사람들이 저축을 열심히 한다는 것입니다. 부동산 가격이 하락하면서 4~5년 전 고점에서 높은 가격으로 부동산을 매입했던 사람들은 역자산(negative equity) 상태에 이른 사람들도 꽤 있습니다.

하지만 거래가 급감하면서 손실을 보고 처분하고 싶어도 처분이 쉽지 않습니다. 지난해 잠깐 부동산 경기가 회복하는 듯했지만 최근 다시 침체 분위기로 돌아서면서 많은 사람들이 현재의 상태에서 모기지를 갚아나가야 할 수밖에 없게 됐습니다. 거기에다 고용까지 불안해서 저축을 통해 미래를 준비해야 한다는 생각이 강한 듯 보였습니다.”

소비가 미덕인 국가에서 역사상 최대의 저축률을 보이고 있는 점이 사실 글로벌 경기 관점에서는 바람직해 보이지는 않습니다.

“맞습니다. 결국에는 미국의 소비에 의존하는 전 세계의 국가들이 적지 않은 현실에서 이는 글로벌 경기 상황이 호전되는 데 걸림돌이 될 수 있겠다는 생각이 들었습니다.”

그럼에도 불구하고 괜찮은 투자처가 있었을 것 같은데요. 눈에 띄는 투자처가 있던가요.

“금융기관이 대출 후 부실이 발생해 유입한 물건 등이 투자 대상으로 나오곤 하는 것 같습니다. 대도시 근처 중소도시의 소규모 쇼핑센터나 주유소 같은 리테일 사업, 멀티 패밀리 하우스라 불리는 중소 아파트 단지, 단독주택 등이 그런 예입니다. 은행의 대출 잔액과 시가 차이에서 거래가 발생하는데 일반적으로 시가보다 20%에서 30% 정도 할인돼 거래됩니다.

유동성이 떨어지는 자산은 40~50%까지도 할인됩니다. 중요한 것은 그러한 자산은 가능한 한 빨리 은행 등 금융기관과 협상을 해야 합니다. 또 그 이전에 수익성 자산이라면 임대수익 등에 대한 판단이 충분히 이루어져야 합니다. 그렇지 않으면 취득 이후에 스트레스를 받거나 처분의 어려움을 겪을 수도 있습니다.

체리 피킹(cherry picking: 어떤 좋은 대상만을 골라가는 행위)이 필요한 거죠. 맛있는 체리를 고르기 위해서는 개별 투자 대상에 대한 충분한 지식과 통찰력이 필요합니다. 특히 부동산은 살아있는 정보가 중요해요. 스트리트 스마트(street smart: 세상 경험을 많이 해 똑똑한 사람) 해야 하는 거죠."

연기금 중에서는 IMF를 교훈 삼아 미국 프라임 빌딩 투자에 나선 곳도 몇 있습니다. 이 경우는 어떻습니까.

“프라임 빌딩이라고 하면 미국의 경우 뉴욕, 샌프란시스코, 시카고 같은 대도시의 중심업무지구(Central Business District·CBD)에 위치한 A급 타워를 지칭합니다. 특히 뉴욕의 프라임 빌딩은 크라운 주얼(crown jewel·핵심 자산)이라고 불리는 만큼 매물이 나오면 즉시 거래가 되는 경향이 있습니다.

그러한 현상은 지금도 계속되고 있는데 그 이유는 전 세계의 부동산 투자자들이 가장 먼저 투자 대상으로 손꼽고 대기하고 있기 때문입니다. 특히 중동계와 아시아계 자금은 규모도 충분하고 의사 결정 속도도 빠르기에 미국 내 유태계 자금과 함께 주요 투자자로 시장에서 경쟁하고 있습니다. 그러다 보니 좋은 프라임 빌딩은 순식간에 소화됩니다.

3년 전 금호종금에서 투자한 AIG 본사 건물 매입은 결과적으로 성공적이었다고 생각합니다. 투자 당시에는 여러 일각에서 우려 섞인 반응도 있었으나 투자 시기의 가격도 저렴했고 결국에는 크라운 주얼이었던 자산이었기에 외국계 투자가에게 투자 원금 대비 높은 가격으로 매도할 수 있었습니다. 투자 타이밍이 적절하고 불확실한 상황에서 자산 가격의 본질 가치로의 회귀에 대한 확신이 있었기에 가능했던 투자입니다.”

부동산 외에 관심 가질 만한 투자처로는 어떤 것을 들 수 있을까요.

“일반적으로 지금 상황은 좋은 투자처를 언급하기란 쉽지 않습니다. 다만 대체투자 분야 관점에서 좋은 투자 기회라고 하면 세컨더리 PE(secondary PE) 투자가 어떨까 싶습니다.

2000년대 초반 미국 내 기업에 투자한 사모투자펀드나 벤처펀드 중에 글로벌 금융위기가 터지면서 탈출할 시기를 놓친 펀드가 많습니다.

그 펀드들은 만기가 다가옴에 따라서 투자한 자산을 별도로 새로운 투자자에게 매각하려는 의사가 있는데 좋은 자산을 본질 가치 대비 할인해서 매각하기도 합니다. 그러한 루트를 잡고 있는 투자자문사의 도움을 받아 펀드 형태나 직접투자 형식으로 투자하면 괜찮을 수 있습니다. 전통 투자 분야에서는 주식에서 헬스케어(healthcare) 부분이 유망하겠다는 분석을 해봅니다.

미국은 베이비부머가 은퇴 후 노령화되고 있는 상황인데, 45년 전 도입된 메디케어(medicare)나 메디케이드(medicaid)로 불리는 의료보험제도는 개혁의 단계에 있습니다. 따라서 산업의 지각변동 속에서 투자 기회가 발생할 것으로 보입니다. 지난 금융위기 하에서도 헬스케어 산업의 주식지수는 꾸준히 성장해 거시경제와의 상관계수가 낮습니다. 또 정부 정책과 규제와의 연관성이 큰 산업이라고 판단이 됩니다.”

미국의 고액자산가들도 많이 만나셨을 텐데요, 그들의 투자 성향이나 그들에게 배울 점이 있다면 어떤 것을 꼽을 수 있을까요.

“미국의 고액자산가들은 포트폴리오 배분을 통한 장기투자를 선호하는 편입니다. 또 직접 의사 결정을 하기보다는 자산 관리 전문가(PB)나 펀드를 활용한 간접투자를 하는 게 일반적입니다. 초고액자산가들은 패밀리 오피스(family office)라는 형태로 본인들 또는 가족들의 자금만을 전담해서 운영하거나 자문하는 조직을 유지하기도 합니다.

주로 자본시장에서 오랜 경험을 가진 전문가가 패밀리 오피스의 책임을 맡고 운영을 대행하거나 자문을 한다고 보시면 됩니다. 그들부터 배울 점이라면 단기적인 투자 성과에 일희일비하지 않는다는 점일 겁니다. 금융위기 시 주식시장의 하락으로 전체 포트폴리오의 가치 하락을 가져왔으나 그 와중에도 오히려 투자를 꾸준히 하면서 다시금 가치 회복을 한 사례가 많다고 알고 있습니다.”

미국의 연기금 중에는 육림지(timberland)에 투자하는 곳도 많다고 들었습니다. 고액자산가들 중에도 그런 투자자들이 있나요.

“고액자산가들은 포트폴리오를 짤 때 전통적인 투자처인 주식과 채권에 일단 배분을 하고 대체투자 자산으로 부동산, 실물, 펀드 등에 분산합니다. 자산가들은 항상 인플레이션을 우려하는데, 포트폴리오를 구성할 때 주요 투자 자산과 상관계수가 낮은 자산을 찾을 수밖에 없습니다. 그러한 필요에 의해 투자되는 자산 중 하나가 육림지 같은 것입니다.

고액자산가뿐만 아니라 말씀하신대로 미국의 대형 연기금들도 육림지 투자에 적극적입니다. 최소 10년 이상을 보유하고, 자산가들 중에는 대를 물려 상속하기도 합니다. 독일 철의 재상 비스마르크도 자손들에게 재산을 물려주는 방법으로 육림지를 활용했다고 합니다. 육림지 투자는 장기간 보유 시 수익률도 안정적이고 인플레 헤지 기능도 강하다는 장점이 있습니다.”

개인적으로는 어떻게 자산 관리를 하시나요.

“일단은 세금이연 효과를 활용하기 위해서 퇴직연금이나 개인연금에 배분을 많이 합니다. 부동산은 수익형 부동산에 관심을 가지고 외국인이 렌트를 할 수 있는 빌라를 5년 전 구입해서 운영하고 있는데 수익률은 괜찮습니다. 주식은 개별 주식은 전혀 하지 않고 시장 방향성에 근거해 인덱스펀드에 기간별 배분을 좀 해보고 있습니다. 2008년 연말부터 3년간 분할 배분했더니 최근의 주가 하락에도 그다지 걱정할 필요가 없어 보이더군요. 매년 수입의 10%는 대체투자처에 투자하고 있습니다.”

마주(馬主)라고 들었습니다. 말 투자도 일종의 대체투자인 셈인가요.

“그렇긴 한데 마주가 된 건 좀 사연이 있습니다. 올 초 작고하신 선친께서 평생 말을 돌보는 수의사셨어요. 2009년 여름 아버지가 대장암 말기 판정을 받으셨는데 갑자기 아버지의 가업을 이어가고 싶다는 생각이 들었습니다. 그런데 저는 금융인이다 보니 수의학과 전혀 연관이 없어서 고민하다가 문득 경마용 말을 소유한 마주가 되면 되겠다는 생각을 하고 마주 신청을 했습니다.

아버지께서는 내심 아들의 생각이 마음에 드셨는지 첫 말을 선물이라고 사주셨습니다. 그게 선시드인데, 이름은 둘째 딸이 지었습니다. 올해 초 첫 경주에 출전을 했는데 저는 사실 전혀 기대하지 않고 있었기에 경기 당일 골프를 치러 나갔습니다. 그런데 우승했다는 소식을 듣고 깜짝 놀랐습니다.

당시 아버지는 병상에 누워 계셨는데 매우 기뻐하시는 것을 보고 마주가 되길 잘했다는 생각을 하게 됐습니다. 그리고 달포가 지나서 두 번째 경주에 출전했는데 또 우승을 했습니다. 공교롭게도 아버지가 병원에서 사경을 헤매셔서 간호하느라 경주를 보지 못했는데, 우승 소식에 아버지가 기뻐하시는 것을 보았습니다.

그리고 다음 날 아버지는 세상을 떠나셨습니다. 다시 한 달이 지나서 세 번째 경주에 나갔는데 또 우승을 했습니다. 그때 속으로 돌아가신 아버지가 우승을 시켜주셨다고 생각했습니다. 지금도 선시드를 보고 있으면 아버지가 떠오릅니다.”

세 번의 우승 상금을 합하면 말 값의 세 배라고 하던데요. 제대로 투자하셨네요. 그 재미에 두 번째 말도 사신 건가요.

“그런 셈입니다. 세 번의 우승을 하면서 획득한 마주 상금으로 한 마리 더 구입했는데 기대를 많이 하고 있습니다. 상금도 상금이지만 아버지가 평생 계셨던 곳에 한 달에 한두 번씩 가서 제 자식들과 거닐고 즐기는 것이 마주로서의 가장 큰 기쁨인 것 같습니다.”

앞으로도 대체투자에 특화된 자문을 하겠다는 이 전무는 ‘하이 리스크, 하이 리턴(high risk, high return)’이라는 투자의 원칙을 믿는다. 모든 투자 대상은 위험과 수익을 내포하고 있는데 위험이 높을수록 수익이 높을 수밖에 없다. 현명한 투자자는 위험 대비 수익률이 높은 대상을 찾는다는 공통점이 있다. 도박이나 복권은 수익률은 높지만 원금을 잃을 위험이 매우 높기 때문에 투자라 할 수 없다.

위험 대비 높은 수익률이 나오는 원천은 다양하지만 그중의 하나는 마켓 디스로케이션(market dislocation)을 통한 기회라고 볼 수 있다. 마켓 디스로케이션은 자금의 수요와 공급 사이의 괴리가 발생하는 상황을 뜻한다. 예를 들어 기업이 자금이 필요한데 자금의 공급원은 부족한 것이 대표적이라고 할 수 있다.

이런 상황은 대부분 신용경색이나 유동성 함정에 빠져있는 상황에서 찾기 쉽다. 투자자는 이런 상황 속에서 발 빠르게 대응해 대상들을 발굴해 내야 한다. 그런 다음 구조적·상황적·환경적으로 위험은 적은 대신 수익은 상대적으로 높은 투자처를 골라서 투자해야 좋은 성과를 낼 수 있다.

그런데 신용경색이나 유동성 함정에 빠졌을 때, 대부분의 투자자는 심리적 공황이나 시스템적으로 보수적인 입장을 취하게 된다. 그로 인해 대부분의 자산이 가격을 회복한 이후에 투자에 나서기 때문에 투자에서 재미를 못 보게 되는 것이다.

따라서 숲의 바깥에서 숲 안에서 일어나는 일을 관조하며 기회를 보다가 오히려 많은 사람들이 걱정과 염려로 행동을 못할 때 과감한 판단을 하는 게 중요하다고 그는 생각한다. 경우에 따라 직관적인 판단이 투자에 도움이 되기도 하지만 이때도 동시에 충분한 분석과 예측이 따라야 하는 것이다.

글 신규섭 기자 wawoo@hankyung.com 사진 이승재 기자