주택경기 침체로 그동안 부동산 투자의 대표주자로 꼽히던 버블세븐 지역의 아파트가 오랜 침체기에 접어들었다. 반면 매월 일정한 수입이 보장되는 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있다. 지난 3월 초 서울 강남에서 공급된 오피스텔은 평균 57 대 1의 경쟁률을 보이는 등 과열 기미까지 보이고 있다.

오피스텔 투자의 가장 큰 장점은 2억~3억 원의 소액투자가 가능하다는 점과 정기예금 이상의 수익을 얻을 수 있다는 점 등이다. 그렇다면 실제로 오피스텔 투자의 수익률은 어느 정도나 될까.

부동산 투자의 수익은 시세차익과 임대소득으로 나눌 수 있다. 우선 매매차익 부분을 살펴보자. 최근 인기를 끈 서울지역 59.4㎡ 오피스텔은 3.3㎡당 1394만 원, 총 2억5000만 원대에 분양됐다. 이는 전년(3.3㎡당 815만 원) 대비 약 70% 가까이 오른 가격이다. 비싸게 산만큼 시세차익을 거둘 가능성이 줄어든 것이다.

그렇다면 임대수익률은 어느 정도 선일까. 앞서의 오피스텔을 예로 수익률을 계산해보자. 분양가 2억5000만 원, 59.4㎡ 오피스텔의 경우 분양업체에서 주장하는 예상 임대료는 보증금 1000만 원에 월세 90만 원 수준이다. 계산하면 약 4.5%의 수익률이 나온다. 투자자가 레버리지를 이용했다면 수익률은더 떨어질 수밖에 없다.

만약 소형 아파트에 투자하는 것과 비교하면 어떤 결과가 나올까. 앞서 언급한 2억5000만 원짜리 오피스텔과 강동구에 위치한 3억 원짜리 같은 평형의 아파트를 비교해보자. 임대료도 같다는 가정 하에 투자 메리트를 살펴보자.

동일한 보증금과 동일한 월세가 발생한다는 점에서는 어떤 투자가 유리한지 판단하기가 쉽지는 않다. 하지만 오피스텔의 경우 전용면적이 일반 아파트에 비해 50% 수준에 불과하다는 점에서 1인 가구 이상이 거주하기 쉽지 않은 것이 현실이다.

1인이 거주하고자 매월 100만 원의 월세를 지불하는 것과 3~4인이 거주하기 위해 매월 100만 원의 월세를 지불하는 것의 차이는 극명하다. 게다가 오피스텔의 경우는 향후 재건축 등의 가능성 자체가 희박해 개발에 따른 이익이나 가격 상승에 따른 시세차익 또한 기대하기 어렵다.

반면 강동구의 아파트는 교통과 교육 등 주거환경이 좋아 주택으로서의 가치도 높고 재건축 등 개발에 따른 매매차익을 기대할 수 있어 투자 메리트가 더 크다고 할 수 있다.

문제는 과연 매월 100만 원에 상당하는 금액을 거주비용으로 사용할 계층이 얼마나 될 것인가에 대한 점이다. 2010년도 도시 근로자 가구의 월평균 소득은 400만 원 정도로 매월 100만 원 상당의 월세를 납입해야 한다면 전체 소득의 25% 이상을 거주비용으로 사용해야 한다.

수요자 입장에서는 전체 소득의 25%에 해당하는 월세는 만만치 않은 금액이다. 더구나 오피스텔의 주 수요층은 직장인 초년생이다. 직장인 초년생이 매월 100만 원의 임대료를 지불해야 한다면 실제로 다른 재테크는 거의 불가능하다고 봐야 한다.

오피스텔 공급 확대에 따른 위험도 간과할 수 없다. 오피스텔의 인기가 높아지자 최근 오피스텔 건축허가 건수가 급격히 늘고 있다. 이 같은 상황에서는 앞으로 공급 확대에 따른 가격 하락의 위험에 직면할 가능성도 배제할 수 없다. 1~2인 가구의 수요 증가보다 공급이 앞설 경우 수익형 임대사업 시장이 성숙되기도 전에 붕괴할 수 있다.

오피스텔이 1~2인 가구의 수요에 부합하는 상품임은 분명하다. 1~2인 가구의 소형 주택에 대한 수요가 앞으로 증가할 것 또한 분명한 사실이다. 하지만 시장의 수요와 공급에 대한 확신, 그리고 투자 수익률에 대한 면밀한 검토 없이 막연히 분양업체에서 제시하는 수익률만 믿고 투자하는 어리석은 행동은 절대 하지 말아야 할 시점이다.
[Realty Column] 오피스텔 투자, 신중해야 한다
이연학
교보생명 재무설계센터 CFP·웰스매니저