김동희 (주)퍼블릭옥션 대표
김동희 (주)퍼블릭옥션 대표는 공·경매 투자 고수이자 아카데미를 운영하는 원장이다. 부동산공인중개사 1회 출신인 그는 오랫동안 공·경매 투자로 평균 50% 이상의 높은 수익을 올렸다.그는 앞으로도 공매는 여전히 매력적인 투자처로, 경매보다 5~10% 이상 높은 수익을 낼 수 있다고 강조했다. 서울 서초동 공·경매 아카데미 연구소에서 그를 만났다.
![[ROAD TO INVESTMENT] “향후 10년, 부동산 시장에서 가장 매력적인 투자처는 공매”](https://img.hankyung.com/photo/202101/AD.25105696.1.jpg)
김 대표가 이 땅에 관심을 가진 것은, 이곳이 산곡 재개발구역에 포함된다는 점 때문이다. 재개발 시점까지 보유하면 대형 평형의 분양권과 함께 보상금을 받을 수 있다. 이 경우 투자 기간은 길어지지만 소기의 목적을 달성할 수 있다.
재개발 이전에 건물 소유주들이 대지권을 사겠다고 나서면 단기간에 3배 가까운 수익을 올릴 수 있다. 그마저도 어려우면 현 시세로 처분하면 된다. 현 시세로 처분하더라도 약 8억 원의 차액을 남길 수 있다는 게 그의 계산이다. 그는 개인이 아닌 회사 명의로 낙찰받았기 때문에 단기에 팔아도 양도세 걱정은 하지 않아도 된다고 했다.
김 대표는 경매나 공매를 통하면 이 정도 수익은 항상 가능하다고 말했다. 특히 그는 공매가 투자 매력이 크다고 했다. 초기 아파트와 경매 투자도 했던 그가 최근 공매에 주력하는 이유도 이 때문이다. 그는 공매를 통하면 경매보다 5~10% 이상 수익을 낼 수 있다고 말했다.
“저도 처음에는 그랬습니다. 어려운 상황을 피하기 위해서 공부가 필요한 거죠. 좀 전에 보여드린 땅만 봐도 그렇습니다. 우선 해당 부동산의 권리 관계를 봐야 하죠. 거기다 재개발, 재건축에 대해서도 알아야 투자가 가능합니다. 세상에 공부를 좋아하는 사람이 몇이나 되겠습니까. 저도 그런 어려움을 이기며 공부한 시절이 있었습니다.”
최근 <남들 경매할 때 나는 공매한다>는 책도 냈습니다. 언제부터 공매에 관심을 가지셨습니까.
“공매를 시작한 건 12, 13년 정도 됩니다. 당시는 지금보다 경매도 공매도 수익률이 좋았습니다. 물론 경매보다 공매가 수익률이 훨씬 높았죠. 수익률이 50~100% 가까이 됐거든요.”
투자 기간은 어느 정도였습니까.
“장기투자는 50~100%, 단기는 6개월 정도에 30~40%의 수익을 냅니다. 저는 공매를 받을 때 앞서 보신 것처럼 투자 기간에 따라 두 가지 전략을 취합니다. 3년 정도 긴 시간이 필요한 장기투자는 개인 명의로, 6개월에서 1년 정도의 단기투자는 법인 명의로 거래를 합니다.
주택에 따라 차이가 있지만 개인으로 거래를 하면 3년 이상 보유, 2년 이상 거주 요건만 채우면 양도세를 면제받을 수 있거든요. 단기투자의 경우는 법인을 통해 거래를 하면 양도세 대신 법인세만 내면 되거든요. 그래야 수익률을 높일 수 있습니다.”
“공매 중에서 가장 많은 것이 압류재산공매입니다. 전체 공매 물건의 85%가 여기에 속합니다. 압류재산공매는 조세나 공과금 채권 등이 체납될 경우 세관 등이 체납자의 재산을 압류하고, 자산관리공사(KAMCO)에 공매 대행을 의뢰하게 됩니다.
처분을 위임받은 KAMCO가 공매를 집행하게 되는 구조죠. 압류재산공매는 경매처럼 권리분석이 필요하고 하자가 발생하면 낙찰자가 책임을 져야 합니다. 따라서 세심한 주의가 필요하죠. 간혹 권리분석을 제대로 하지 않은 채 낙찰을 받고 후회하는 분들이 있는데, 그만큼 철저하게 준비해야 하는 게 공매입니다.”
공매와 경매의 차이점은 무엇입니까.
“법원 경매는 담보물권자(임의경매)나 채권자(강제경매) 등이 채무를 변제받기 위해 관할법원에 부동산을 강제로 매각해 줄 것을 신청하는 절차입니다. 이에 비해 공매의 대부분을 차지하는 압류공매는 공채권자 즉 조세·공과금채권자 등이 체납 재산을 압류하고 KAMCO에 매각을 의뢰하는 겁니다.
공매를 위탁받은 KAMCO는 그 재산을 국세징수법상 진행 절차에 따라 공매를 진행하고 매각대금으로 법에서 정한 우선순위에 따라 배분을 하는 것입니다.”
경매와 공매가 동시에 진행될 때는 어떻게 합니까.
“공매와 경매는 법률이 다르고 존재 목적이 다르기 때문에 두 제도는 상호불간섭에 의해 동시에 진행될 수 있고 먼저 종료된 절차가 우선하게 됩니다. 따라서 공매와 경매 낙찰자 중 먼저 대금을 납부한 낙찰자가 우선해 소유권을 취득합니다. 채권자나 이해관계인 등은 공·경매 모두 권리신고 및 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다.”
경매보다 공매가 매력적이라고 하신 근거는 무엇입니까.
“공매시장은 공공기관 등의 역할이 확대됨에 따라 지속적으로 커질 전망입니다. 따라서 높은 수익을 올릴 수 있는 투자 대안으로 공매가 자리매김할 것으로 보입니다. 공매는 일단 경매보다 입찰경쟁률이 낮아 싼 가격에 부동산을 취득할 수 있고, 이로 인해 높은 수익을 얻을 수 있습니다.
이뿐만 아니라 공매는 경매와 같이 현장 입찰이 아닌 인터넷 공매 입찰로 진행돼 시간이 부족한 직장인들이 업무에 방해받지 않고 입찰이 가능합니다. 법원에 자주 가야 하는 경매에 비해 직장인들이 재테크 수단으로 활용하기가 유리한 거죠. 경매와 달리 입찰 참여비용이 들지 않는다는 점도 공매의 또 다른 장점입니다.”
“주거가 목적인 경우에는 좋은 주택의 조건을 갖추고 있어야죠. 교통요건, 부대시설, 주거의 쾌적성, 자녀가 있다면 교육환경 등을 고려해야 합니다. 이런 조건을 갖춘 주택은 찾는 사람이 많아 매도 시점에도 높은 가격에 매도할 수 있습니다. 1가구 1주택자라면 이 경우 3년 이상만 거주하면 양도세 비과세 혜택을 받는 전략을 세워야 합니다.”
실제로 그렇게 투자하신 적이 있나요. 사례를 들어주시면 이해에 도움이 될 듯한데요.
“지난해 처분한 반포 아파트가 여기에 해당하겠네요. 장기투자를 할 계획으로 2006년께 개인 명의로 낙찰을 받았습니다. 반포에 있는 224㎡ 아파트였는데 6억8000만 원에 낙찰을 받았습니다. 두 동짜리 아파트라 3.3㎡당 1000만 원에 살 수 있었던 거죠.
일반적으로 아파트는 대단지를 선호하지만 저는 입지만 좋으면 한 동짜리도 마다하지 않거든요. 그 아파트를 2010년 4월 11억 원에 팔았습니다. 3년 보유, 2년 거주 요건을 채워서 양도세는 물지 않았죠.”
단기투자를 한 경우는 어떤 게 있나요.
“10년 사이 수십 건의 거래를 했기 때문에 사례는 많습니다. 단기투자로 성공 케이스도 많은데, 일산 상업지역 내 단독주택이 그런 경우입니다. 형제 공동명의로 된 단독주택이었는데 반은 공매에, 반은 경매에 나온 물건이었습니다.
공매로 먼저 반을 샀어요. 나머지는 경매에서 낙찰을 받으려고요. 공매로 반을 받았기 때문에 공유자우선권이 인정이 되잖아요. 그러던 차에 그 지역을 재개발하려는 시행사 사장이 찾아왔어요. 시세의 2배를 쳐줄 테니 팔라는 거였죠.
괜히 가지고 있어야 좋은 소리 못들을 것 같아서 2배 이상 남기고 팔았어요. 공매 잔금을 치르고 바로 팔았지만 법인 명의로 거래했기 때문에 양도세 걱정은 없었으니까요.”
자칫하면 알박기라는 소리를 들을 수도 있었겠네요.
“그렇죠. 그래서 판 겁니다. 2년에 2배 남기면 성공했다고 보는데, 단기간에 그 정도 수익을 냈으니까 최선의 선택을 한 거죠.”
사례를 몇 가지만 더 들어주십시오.
“개롱역 부근 108.82㎡짜리 SK허브파크라는 주상복합, 논현동 100㎡ 연립 등이 있습니다. 논현동 연립은 감정가 3억3600만 원짜리였는데 1억6000만 원에 낙찰받았고, SK허브파크는 감정가가 8억 원이었는데 4억2000여만 원에 낙찰받았습니다. 논현동 연립은 너무 싸게 샀다고 구청에서 조사를 나오기도 했습니다. 둘 다 1년도 안 돼 처분했는데 50% 이상 수익을 냈습니다.”
실패하신 적은 없나요. 말씀을 들어보니 공매투자가 땅 짚고 헤엄치기라는 생각이 드는데요.
“절대 그렇지 않습니다. 지금까지 사례는 4~5년 전 이야깁니다. 지금은 그때보다 수익률이 좀 떨어집니다. 그리고 공·경매는 모르는 사람이 덤볐다가는 실패할 확률이 높습니다. 경·공매를 할 때는 부동산의 가치도 알아야 하지만 다른 사항도 살펴야 합니다.
첫째 등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인원 등을 확인해야 합니다. 다음으로 부동산의 점유 현황을 파악해야 합니다. 그런 다음 부동산이 있는 현지를 방문해서 시세를 파악해야죠. 적어도 2군데 중개업소에 가서 매도시세를 알아보고 또 최소 3곳의 중개업소에서 매수시세를 물어봐야죠.
그래야 정확한 시세가 나오거든요. 현지 방문 시에는 등기부상 면적과 실제 면적이 일치하는지도 확인해야 합니다. 그런 다음 권리분석에 들어갑니다. 임차인이 대항 여건을 갖췄는지, 조세채권은 없는지 여러 권리관계를 파악해야 합니다. 여기에 세금까지 고려해야 합니다. 일반인들이 하기에는 벅찬 일이죠. 여기에 추가해서 배당에 대해서도 알아야 합니다.”
공·경매 주최가 권리자들에게 나눠주는 배당을 말씀하시는 겁니까.
“네. 배당이야말로 권리분석의 핵심이라고 할 수 있습니다. 공·경매 전에 예상 배당표를 짜봐야 나중에 손해를 보지 않습니다. 예상배당표와 확정배당표가 일치하면 권리분석을 잘 했다고 할 수 있죠.”
대표님은 언제, 어떤 계기로 공·경매 공부를 하게 되셨습니까.
“2000년대 초반부터 공부를 시작했습니다. 그전에는 중개법인을 오래 했습니다. 그러다 보니 투자처가 아파트와 단독주택에 국한되더라고요. 공·경매 투자를 하려니까 권리를 분석할 줄 알아야 하는데 주변에 누구 하나 제대로 아는 사람이 없었어요. ‘믿을 건 나 밖에 없다’는 생각에 공부를 시작한 거죠.”
직접투자를 하면서 공·경매 아카데미도 운영하시던데요.
“제가 공부한 내용을 다른 사람들과 나누자는 취지에서 강의를 시작했습니다. KAMCO나 굿옥션에서 동영상 강의도 하고 있고요.”
수강생들의 투자 성적은 어떻습니까.
“기간에 차이는 있지만 20~30%의 수익률을 냅니다. 대부분이 직장인들이라 소액투자자들이 많죠. 소액이니까 주로 수도권 오피스텔이나 천안, 온양, 대전, 충주 등의 아파트에 투자를 합니다. 여유가 좀 있는 분들은 수도권 아파트나 땅에 투자하기도 합니다.
자산가 중에는 지방에 주택 30채를 갖고 임대사업을 하는 분들도 있어요. 지방이라서 이런 사업이 가능한 거죠. 수도권에 비해 가격이 싸니까 수익률이 7~8% 가까이 나옵니다. 최근에는 다가구를 원룸으로 개조해서 임대하는 분들도 계시고요. 땅만 고집하는 분들도 있습니다.”
토지는 주택과 또 다른 투자처인데, 어떤 식으로 투자하십니까.
“토지는 두 가지로 나눠서 접근해야 합니다. 첫째, 수도권 부근의 농지와 임야인데, 이건 장기간을 보고 투자해야 합니다. 또 하나가 서울지역 토지입니다. 사실 서울지역 토지에 투자한다는 건 지금은 훨씬 어려워졌습니다.
서울에서 3.3㎡당 1200만 원 이하의 땅을 찾기가 불가능해졌거든요. 역세권은 더더구나 없죠. 땅값이 그 정도면 아무리 해도 수익률이 안 나옵니다. 서울에서 빈 땅을 사서 집 지어 분양하는 사업은 더 이상 답이 안 나옵니다. 3.3㎡당 700만~800만 원은 돼야 수익률이 나오는데, 공매를 통하면 그게 가능하거든요.”
앞서 인천의 땅이 그런 경우에 해당되겠네요.
“그렇죠. 그런 땅을 낙찰받아서 임차인들에게 지대를 청구하거나 건물을 통째로 매수한 다음 리모델링을 하거나 재건축을 하는 거죠. 최근에는 이런 식으로 투자하는 분들이 많아졌습니다.”
사실 공매나 경매는 권리관계가 복잡하고 특히 명도에 애를 먹어서 일반인들이 하기는 어렵다고 알려져 있습니다. 명도 때문에 고생하신 경우는 없나요.
“앞서 말씀드린 SK허브파크 때 애를 좀 먹었죠. 소송까지 갔지만 이사비용을 대주고 3개월 만에 해결을 봤습니다. 2007년 낙찰받은 창신동 단독주택은 점유자와 연락이 안돼 강제집행까지 간 경우였어요. 명도에만 6개월 이상이 걸렸어요.”
명도를 잘 하는 김 대표만의 노하우가 있을 법한데요.
“요즘은 명도라는 말 대신 주택인도라는 말을 씁니다. 저는 낙찰을 받으면 대금을 납부하기 전, 다시 말해 낙찰받고 7~10일 사이 반드시 낙찰받은 부동산을 찾습니다. 가서 서류상 알기 어려운 점유현황 등을 확인합니다. 그런 후 문제가 있으면 취소 청구를 하고 하자가 없으면 대금을 납부합니다. 그래야 손실을 방지할 수 있습니다.”
그렇다 하더라도 임차인과 얼굴 붉힐 때가 있었을 것 같은데요.
“명도를 할 때는 상대방의 마음을 헤아리는 게 중요합니다. 낙찰자의 권리를 명확히 전달하면서 이사비용을 댄다든지 당근도 함께 쓰는 거죠. 실제 경·공매에서 강제집행까지 가는 경우는 1%도 안 됩니다. 대부분은 이런 식으로 해결이 됩니다.”
앞으로 부동산 시장은 어떻게 전망하십니까. 또 어떤 식으로 투자를 해야 할까요.
“한국의 부동산 시장, 특히 주거 시장이 변하고 있다는 점을 간과해서는 안 됩니다. 지금까지 한국의 부동산 투자는 매매차익을 노린 투자가 주를 이루었습니다. 하지만 현재의 부동산 시장은 철저히 실수요 중심으로 변하고 있습니다.
따라서 지금까지와는 다른 방법으로 부동산에 접근해야 됩니다. 주택을 구입할 때는 주거 목적에 합당한지를 판단해야 합니다. 이때 수요가 많은 주택을 골라야 이주 시 처분에 어려움이 없을 겁니다.
이런 의미에서 강남 일부 지역을 제외한 서울의 대형 주택들은 설 자리가 점점 줄어들 것입니다. 또 분당과 평촌, 과천, 일산 등을 제외한 수도권 지역은 손실을 감내해야 할지도 모릅니다. 전체적으로는 정책에 따라 부동산 시장이 숨통이 트이기는 하겠지만 예전 같은 불패 신화는 다시 오기 어렵다고 봅니다.”
글 신규섭·사진 김기남 기자 wawoo@hankyung.com
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