이승익 대림투자개발컨설팅 대표
네이버 카페에서 토지와 상가투자 고수로 통하는 이승익 대표의 전직은 여행사 대표였다. 외국 항공사에 근무하다 여행사를 차려 한때 잘나갔던 그가 부동산 전문가가 된 것은 2003년. 사업 실패 후 지인의 소개로 투자 경력 40년 이상의 부동산 고수를 만나면서 부동산 시장에 뛰어들었다. 현재 광주에서 부동산 개발사업을 하고 있는 그를 만나 투자의 길을 물었다.이승익 대표에게 인터뷰를 요청했을 때 낮에는 공사 현장을 떠날 수 없어, 저녁에나 시간이 된다고 했다. 아니나 다를까 전화기 저편으로 중장비의 둔탁한 소음이 들렸다. 그로부터 나흘 후 삼성동 인터컨티넨탈호텔 내에 있는 미래에셋증권 WM센터에서 그를 만났다. 약속 시간보다 30분 늦게 도착한 그는 교통 체증으로 도중에 차를 버리고 전철을 타고 왔다며 양해를 구했다.
![[Road to Investment] 토지 투자의 고수가 말하는 투자 노하우](https://img.hankyung.com/photo/202101/AD.25106148.1.jpg)
“경기도 광주에서 다가구를 짓고 있습니다. 요즘 도시형 생활주택 사업에 대한 이야기가 많잖아요. 도시형 생활주택과 비슷하긴 한데, 엄밀히 말하면 다가구죠. 도시형 생활주택은 주택법에 의거해 개발하는 것이고, 다세대·다가구는 건축법에 의한 건축물이니까요. 총 12동을 지을 계획인데 동당 680㎡ 규모입니다. 지난해에 4동을 지어 일부는 분양했고, 나머지는 현재 개발 중입니다.”
지금 개발하시는 게 평형으로 따지면 약 100평 수준이네요. 동당 가구는 어느 정도 들어갑니까.
“용지나 부지에 따라 크기는 다양합니다. 지금 개발 중인 다가구는 계획관리구역에 짓기 때문에 동당 100평이나 200평 수준입니다. 동당 다가구는 12~24개, 다세대는 8~10가구 정도 들어갑니다. 다른 데는 투자하지 않고 지금은 여기에 거의 올인하고 있습니다.”
최근 부동산 시장의 특징은 지역별 차별화를 들 수 있습니다. 그런 관점에서 현재 개발사업을 하고 있는 광주는 어떻습니까. 서울 생활권은 아닌데 입지적으로 투자가 유망한가요.
“부동산은 상당히 국지적으로 움직입니다. 최근에는 그런 특성이 더 두드러집니다. 아무리 부동산 시장이 불황이더라도 호황인 지역이 있게 마련이거든요. 광주도 마찬가집니다. 90%는 불황이고, 나머지 10%는 여전히 시장이 좋습니다.”
개발에는 어느 정도의 자금이 들고, 수익률은 어느 정도입니까.
“땅값에 따라 다르지만 광주에서는 10억 안팎이면 개발사업이 가능합니다. 수익률도 투자금에 따라 달라지는데, 자금이 많이 들면 수익률은 떨어질 수밖에 없겠죠. 서울에서 다가구 임대사업을 하면 4.4~6%의 수익률이 나옵니다.
일반인 수익률도 그 정도고요. 하지만 광주에서 직접 집을 지어서 임대하면 7~12%까지 수익률이 나옵니다. 광주의 특수한 상황 때문에 그렇습니다. 서울에 비해 땅값이 싸니까 투자비는 적은 반면, 임대료는 서울과 큰 차이가 없어 높은 수익률이 나오는 거죠.”
임대료가 서울 수준인 이유라도 있습니까.
“서울은 어디를 가도 집이 많지만 광주의 공장지대에는 집이 그리 많지 않아요. 살아야 될 사람은 많고 살 집은 적으니까 자연 임대료가 높을 수밖에요.”
본격적으로 부동산 투자에 나선 게 2003년이라고 들었습니다. 지금까지 투자 성과는 어느 정도입니까.
“개발사업마다 다릅니다. 2003년 즈음 광주에서 다세대 2동을 지었는데 9억을 투자해 22억 원 남겼습니다. 다가구는 다세대와 투자 형태가 좀 다릅니다. 다세대는 아파트처럼 지어서 분양을 하는 거고, 다가구는 임대사업을 하는 게 일반적입니다.
리먼브러더스 사태가 있던 2008년부터는 다가구만 개발했습니다. 다세대를 분양해서 수익을 내는 게 어렵겠다고 판단한 거죠. 지난해 다가구 2동을 지었는데, 최초에 현금 6억 원을 들고 시작했어요. 지금 시가가 2동 합쳐서 20억 원쯤 합니다.
임대수익은 월 1000만 원 정도고요. 제 생각에는 올해부터는 분양 시장이 다시 살아날 듯해서 다세대 개발을 할 계획입니다. 다가구에서 나오는 임대수익만으로 생활이 가능하니까 리스크를 안더라도 사업이 가능하다고 판단한 거죠.”
“공부하면 안 될 것도 없습니다. 공부도 하고 여러 경로를 통해 정보를 얻죠. 리먼 사태는 외국 친구에게 정보를 얻었어요. 2008년 5월 외국에서 시티은행 파산설이 나돌았거든요. 정보를 듣고 은행 파산 이후의 경제와 부동산 시장에 대해 연구를 한 거죠.
당시는 투자자들을 대상으로 강연을 많이 했습니다. 강의 도중에 주식이나 펀드가 있으면 팔라고 했는데 아무도 안 믿더군요. 물론 저는 가지고 있던 것을 전부 처분했죠. 부동산까지도요.”
처음부터 부동산 투자를 하신 건 아니죠. 외국 항공사에서 근무했다고 들었습니다.
“부동산 개발사업을 한 지는 그리 오래되지 않습니다. 대학 졸업 후 캐나다에서 유학하고 에어캐나다에 입사했습니다. 항공사가 제 능력을 몰라준다고 생각해 서른한 살에 여행사를 차렸습니다. 처음에는 잘 됐습니다. 그게 화근이었죠. 너무 자만한 거죠.
오늘 번 것을 내일에 투자해야 하는데, 내일도 벌 수 있다는 생각에 오늘 다 써버렸어요. 사업에 망해서 완전히 빈털터리가 됐습니다. 그 뒤엔 학원 강사 등을 하며 하루하루 근근이 살았어요. 그러다 지인의 소개로 스승님을 만났습니다. 그분을 만나면서 부동산에 입문하게 됐습니다.”
스승은 어떤 분이십니까.
“경기도 광주에서 40년째 부동산 투자를 해 오신 분입니다. 주로 토지에 투자를 하셔서 돈을 번 분이세요. 처음에는 그분이 시키는 대로 투자를 했습니다. 그런데 그때마다 수익을 많이 냈어요. 그 뒤로 개인적으로 공부를 많이 했습니다.
초기에는 경제 공부를 많이 했는데, 부동산을 하다 보니 점점 법률 공부를 하게 되더라고요. 법률적으로는 제가 스승님보다 훨씬 많이 알 겁니다. 하지만 감각은 그분을 못 따라갑니다. 스승님 말씀이 ‘땅을 알려면 그 지역에 오래 사는 게 최고의 방법’이라고 하셨어요.
정답이긴 하지만 그리 현실적이진 못하죠. 지금은 주로 입지가 좋은 땅을 사서 그 위에 주택을 지어서 돈을 벌어요. 해당 토지를 어떤 용도로 개발했을 때 최고의 수익률을 낼 수 있는지가 관건이죠. 전문가와 비전문가는 거기서 판가름 납니다.”
스승님은 어떻게 가르쳐주셨나요.
“여러 가지를 골똘히 생각해서 투자계획서를 가지고 가면 그냥 던져 버리셨어요. 타당성이 없다는 거였죠. 나중에 꼼꼼히 따져보면 스승님 말씀이 맞거든요. 스승님은 토지이용계획안도 볼 줄 모르세요.
그런데도 개발 가능성을 어떻게 아느냐. 땅의 역사를 아는 거죠. 그 땅이 누구 손을 거쳐 누구에게 갔는지, 언제 집을 지으려다 무슨 이유로 못 지었는지를 아는 거죠. 그도 아니면 아는 공무원에게 전화를 걸어 물어보시면 답이 나오니까요.”
많은 투자자들이 부동산은 돈을 까먹지 않는다고 생각합니다. 이 사장님은 누차 부동산 투자에 따르는 위험을 강조하셨습니다.
“저는 부동산으로 성공한 케이스가 맞습니다. 하지만 주변에 부동산에 투자했다 망하는 사람이 너무 많습니다. 부동산 공부를 시작하며 제 목표는 하나였어요. 부동산의 근본 원리를 찾아보자는 것이었죠.
공부를 하면서 인터넷 카페도 운영하게 됐는데, 제 답은 하나예요. 부동산은 아무나 하면 안 된다는 거죠. 100명 중 99명은 망하는 게 부동산입니다. 그중 한 명이 돈을 버는 구조예요. 토지는 더 더구나 위험하고요.”
“제가 아는 한 2002년을 기준으로 토지 투자도 패러다임이 바뀌었습니다. 노무현 정부가 들어서면서 양도소득세 증과를 시행했습니다. 이로 인해 토지 투자의 패러다임이 완전히 달라졌어요. 이전까지는 양도소득세 37%만 내면 됐지만 이후론 양도세로 60%를 내야 했거든요.
비사업용 토지에 대한 투자 메리트가 사라진 거죠. 그래서 토지를 사서 토지를 되파는 게 아니라 토지를 사서 개발하는 것으로 패러다임이 바뀌었습니다. 개발을 하면 사업소득세만 내면 되니까요. 스승님도 부동산 투자에서 부동산 개발로 바꾸셨어요.”
쉽게 동의할 수는 없을 듯합니다. 일반적으로 주식은 99%가 망하지만 부동산으로 망하는 사람이 그리 많지 않다고 생각하거든요. 부동산으로 손해를 본 사람이 그렇게 많던가요. 어떤 경우가 그렇습니까.
“제가 말하는 건 주로 토지 투자입니다. 토지 투자로 손해를 본 분들의 가장 큰 착각은 ‘소액으로도 돈을 벌 수 있다’는 겁니다. 100만 원, 2000만 원으로 돈을 벌 수 있다는 게 대표적인 착각입니다. 부동산 투자에는 원리와 원칙이 있습니다.
그런데 토지는 최소한의 자금으로는 절대 돈을 벌 수가 없습니다. 여기서 최소라면 10억을 말합니다. 땅 투자로 돈을 버는 방법은 두 가지입니다. 다가구·다세대 사업을 통해 단기간에 돈을 벌거나 그 지역이 개발될 거라는 정보와 믿음으로 장기 보유하다 땅값이 오르면 파는 거죠. 여기서 장기는 최소 10년입니다.”
한참 강의하실 때 투자자들에게 항의도 많이 받았다고 들었습니다.
“욕도 많이 먹었습니다. 투자설명회에 오는 분들의 목적은 하나예요. 가치 있는 땅을 찍어주기를 원하시거든요. 그런데 되는 땅 찍어주는 대신 안 되는 땅을 찍어줬거든요. 그랬더니 그 동네 분들이 들고 일어나더라고요.”
어디를 지목하셨기에 그랬습니까.
“2년 전에 제가 지목한 곳이 경기도 파주와 인천 송도였어요. 두 곳도 당시엔 청약이 잘 될 때였거든요. 그런데 절대 투자하지 말라고 했으니 난리가 났죠. 두 곳을 지목한 데는 저대로의 이유가 있었죠.
부동산은 큰 도시를 중심으로 주변에 자성이란 게 있어요. 서울이 있고 그 주변 도시들이 있잖아요. 그런데 북단에 있는 마지막 도시이기 때문에 끌어들일 곳이 없어요. 더 이상 뻗을 수가 없는 거죠. 개발점에서 보자면 종착점이 파주인 거죠.
남단에 있는 부산도 마찬가지 아니냐고 할 수 있겠죠. 그런데 부산은 그 자체가 대도시예요. 그런 이유로 파주를 안 좋게 봤는데, 아니나 다를까 어렵잖아요. 지리적으로 파주는 화정, 일산, 운정 뒤에 있거든요. 개인적으로 1기 신도시 중에서 가장 불행한 도시가 일산이라고 봅니다. 일산 이외의 도시는 그린벨트가 있어서 서울과 완충장치가 있어요.
그런데 일산은 그게 없어요. 서울 다음에 바로 행신, 화정, 일산이거든요. 일산이 서울로 빨려 들어갈 수밖에 없는 이유죠. 실제로 일산은 다른 1기 신도시와 달리 가격이 크게 오르지 않았어요. 일산이 그런데 그 뒤에 있는 도시들은 말할 것도 없죠.”
파주는 그렇다 치더라도 송도는 왜 오르지 않는다고 보셨습니까.
“송도는 초기에 국제도시를 표방한 곳입니다. 그런데 저는 송도가 국제도시가 절대 될 수 없다고 봤습니다. 중국의 칭다오(靑島)나 상하이(上海) 때문이죠. 외국인들의 입장에서 인천에서 가까운 칭다오나 상하이가 있는데 굳이 송도를 찾을 이유가 없잖습니까.
또 하나 인천 사람들의 특성 때문입니다. 인천 사람들을 만나보면 굉장히 폐쇄적입니다. 인천 안에서 자급자족하기 때문에 서울과 연계 고리가 없어요. 송도 아파트를 분양했을 때도 50%가 인천 사람들이었어요. 20%가 서울 사람들이었고요. 그 사람들도 나중에 계약 해지하고 많이 나갔거든요.”
범위가 넓긴 하지만 추천한 곳도 있을 텐데요. 어디를 추천하셨나요.
“마포, 은평, 구로, 노량진, 흑석동, 금천, 안양, 광명 등을 추천했죠. 또 다른 축으로는 의정부, 중랑구 등도 좋다고 봤고요. 전국에서 땅값이나 아파트값이 떨어지지 않을 곳은 서울밖에 없다고 판단했습니다.
그중에서도 이들 지역은 가격이 워낙 싸서 더 떨어질 위험이 없어요. 반면 도심이 생긴 지 30년이 지나 개발될 소지는 충분하거든요. 콘크리트의 수명을 보통 40년으로 봅니다. 20년은 굳고, 나머지 20년은 삭는 기간이죠. 조만간 부수고 다시 지을 수밖에 없는 거죠.
그래서 이왕 살 거면 이런 지역의 부동산을 사라고 한 겁니다. 흔히 타짜라고 하는 분들이 유심히 보고 있는 지역이기도 합니다. 이런 곳은 서울인데도 평당 1000만 원이 안 돼요. 60평 땅이면 240평의 건물을 짓습니다.
다세대 기준으로 12~13개 지을 수 있는데, 아무리 시장이 안 좋아도 세대당 3억은 받잖아요. 공사비까지 다 따져도 15억이면 충분히 지을 수 있는데, 분양을 하면 못 잡아도 36억 원은 되죠. 이런 걸 노른자위 땅이라고 하는 겁니다.”
개인적인 투자의 원칙이 있다면 말씀해주십시오.
“몇 가지가 있는데, 그중 하나가 ‘공인중개업소에서 거래되는 땅은 사지 마라’입니다. 중개업소에 나온 땅은 별로 쓸 만한 땅이 없습니다. 제 책에서 중개업소에 나오지 않은 땅을 활어, 경매에 나온 땅을 홍어에 비유했는데, 그 둘 말고는 먹을 게 없습니다.
토지 투자에는 위험이 따릅니다. 웬만큼 공부하지 않고는 토지의 정체를 제대로 알기가 어렵습니다. 토지 하나에 관련된 법만 60~70여 가지에 이릅니다. 법령에 저촉되지 않아야 개발이 가능한데, 일반인으로서는 그걸 판단하기가 어렵죠. 중개업자도 모르는 경우가 많습니다.
중개업자 말만 믿어서는 안 되는 거죠. 실제로 제가 개발이 불가능하다고 버린 땅들이 한 달 후면 다 팔려나가요. 그중에는 개발사업이 가능한 땅도 있습니다. 그런 곳은 건축허가를 받더라도 땅값이 비싸서 적정한 수익이 안 나옵니다.”
이 대표는 땅을 어떻게 구입하십니까.
“가장 좋은 땅은 중개업소에 안 나오는 땅입니다. 알음알음으로 사는 거죠. 그런 땅은 흥정도 하지 않고 삽니다. 여기서 의문이 생기죠. 왜 투자를 잘못했는데도 말이 안 나오느냐. 수익은 얼마 안 되지만 가격이 떨어지진 않기 때문입니다.
백두산, 독도 주변의 땅도 시간이 지나면 가격이 올라갑니다. 땅이란 게 감가상각도 없고 물가가 오르니까 조금씩은 오르거든요. 투자자들이 이런 함정에 빠진 거죠. 투자에 따른 수익은 생각하지 않는 겁니다.”
부동산 시장 침체와 주식시장 불안으로 투자자들의 고민이 많습니다. 현재 수도권에서 괜찮다고 생각하는 곳은 어딥니까.
“부동산의 가치는 사람이 만드는 것입니다. 따라서 사람이 몰리는 곳이 첫 번째 투자처가 되겠죠. 그런 의미에서 저는 판교가 괜찮다고 봅니다. 가격이 조금 올랐지만 판교는 여전히 저평가돼 있다고 봅니다. 판교의 가장 큰 메리트는 분당을 대체할 수 있다는 겁니다. 용인은 분당을 대체하기에 한계가 있거든요.”
그렇다면 분당은 앞으로 더 어려워지겠네요.
“도시의 순환 사이클을 보면 분당은 이미 성숙기를 지나 쇠퇴기로 접어들었다고 봐야죠. 재건축이나 리모델링을 통해 다시 태어날 가능성도 배제할 수 없지만, 고도제한에 묶여 개발이 쉽지는 않을 겁니다.”
토지 투자에서 반드시 명심해야 할 팁을 주신다면요.
“해당 토지의 토지이용계획원에 나오는 법령을 다 이해할 수 있으면 그때 투자를 하라고 권하고 싶습니다. 그만큼 공부를 많이 해야 한다는 거죠. 그도 아니면 그걸 읽을 수 있는 믿을 만한 전문가를 사귀든가요. 섣불리 토지 투자에 나섰다가는 큰 위험에 직면할 수 있습니다. 다시 말하지만 토지 투자는 정말 위험합니다.”
글 신규섭·사진 이승재 기자 wawoo@hankyung.com
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