[Realty Column] 이월과세 제도를 활용한 자산이전

한국의 부동산 관련 세법은 어떤 나라보다 복잡하고 이해하기 어려운 것이 사실이다. 세법이 복잡하고 어렵다는 것은 정확하게 이해하고 실행하는 사람이 그다지 많지 않다는 이야기이기도 하다. 지금부터 소개하는 부동산 관련 세법은 부동산 자산이전을 통해 효과적으로 부를 이전시키고자 하는 고액 부동산 자산가들이 눈여겨봐야 할 세법규정이다.

부동산 양도소득세 이월과세 제도는 그 배우자 또는 직계 존비속으로부터 증여받은 자산(토지·건물·시설물이용권)을 5년 이내 양도하는 경우 당해 취득가액은 증여자의 당초 취득가액으로 양도 시까지 통산해 양도소득세를 계산하고 이미 납부한 증여세는 양도소득의 필요경비로 합산해 차감하는 제도다.

종전에는 배우자 및 직계존비속으로부터 증여받아 5년 이내에 양도하는 경우, 증여자의 취득가액을 적용해 양도세를 과세하고 이미 납부한 증여세는 필요경비에 산입했다. 그러나 2011년 양도분부터는 증여받은 후 수용돼 5년 이내에 양도하는 경우와 사망으로 배우자 관계가 소멸되는 경우에는 이월과세를 적용하지 아니한다.

따라서 배우자 등으로부터 증여받아 5년 이내에 보상받을 예정이라면 내년에 보상받는 편이 좋다. 이 법령을 보다 쉽게 설명하기 위해 사례를 들어보자. 30년 전에 5억 원에 취득한 부동산을 자녀에게 현재 공시가격 25억 원으로 증여한 고객이 있었다.

고객이 자녀에게 증여한 부동산은 2년 정도 후에 시세가 급등할 것으로 예상되는 지역이었다. 증여 당시 약 100억 원에 증여된 부동산을 매수하겠다는 사람이 있었다.

이월과세의 적용 여부는 불가피한 사정으로 매각할 수밖에 없는 경우에 한정 된다. 하지만 제한적인 만큼 절세효과는 탁월하다.

이런 경우 위에서 언급한 이월과세 제도를 활용할 수 있다. 이월과세 제도의 취지는 토지 등을 배우자 등에게 증여한 후 증여받은 수증자 명의로 양도함으로써 양도소득세 부담 회피를 방지하기 위함이다. 하지만 세금 부담은 차치하더라도 자산이전 효과는 납세 의무자에게 매우 크게 부각될 수 있다.

이 경우 이월과세 적용을 받지 않는다면 25억 원짜리 토지를 증여받아 100억 원에 매도하는 결과가 된다. 따라서 2년 미만 단기보유에 해당돼 단일 세율 40%로 양도소득세를 납부해야 한다. 즉 양도차익 75억 원의 40%인 33억 원을 양도소득세로 납부해야 한다. 여기에 부동산 증여세 7억 원을 더하면 총 40억 원의 세금을 납부해야 한다. 결과적으로 60억 원을 이전하게 된다.

그러나 이월과세 제도를 활용하면 많은 세금을 절약할 수 있다. 이월과세 제도를 이용하면 아들이 증여를 받았지만 매도는 아버지가 한 것으로 간주한다. 이럴 경우 아버지 명의로 양도소득세 약 19억 원이 부과된다.

결국 아들이 내야 하는 증여세 7억 원과 아버지의 양도소득세 19억 원을 합해 총 26억 원의 세금을 납부하게 된다. 따라서 아들에게 이전되는 자산은 74억 원 정도가 된다.

만약 아버지가 상기의 부동산을 자녀에게 증여하지 않고 부동산을 매각한 후 현금으로 아들에게 증여를 한다고 가정하면 어떤 결과를 나올까. 그럴 경우 양도세 19억 원에 증여세 35억 원을 합해 총 54억 원의 세금을 내게 된다. 실제로 아들에게 이전되는 현금은 46억 원 정도에 그친다.

물론 이월과세의 적용 여부는 모든 경우에 해당되는 것은 아니다. 불가피한 사정에 의해 매각할 수밖에 없는 부동산을 보유하고 있는 경우에 제한적으로 활용할 수 있는 방안이다. 제한적인 반면 절세효과는 탁월하다. 따라서 효과적인 자산이전을 고민하는 이들은 해당 분야의 전문가와 반드시 상담하기를 권한다.

박인섭 교보생명 광화문재무설계센터장