[판교 상업용 부동산 투자의 맥] 중심 상업지구 분양가 강남수준 테크노밸리, 알파돔시티에 관심 집중

판교 신도시의 상업용 부동산을 파악하려면 상권 비교가 우선적으로 필요하다. 판교 상권은 경부고속도로를 축으로 크게 동판교 상권와 서판교 상권으로 나뉜다. 동판교 상권은 신분당선 판교역 등 편리한 교통과 교육·상업시설이 잘 조성돼 있어 자녀 교육에 관심이 많은 30~40대 젊은 층에게 인기가 있다.

따라서 동판교 상권은 중소형·임대아파트 위주로 젊은 층이 선호하는 업종이 강세를 보일 것으로 예상되며, 특히 학원·교육시설 관련 업종들이 몰릴 것으로 전망된다. 또, 자립형 사립고를 비롯해 교육 정보기술(IT) 관련 대학원과 도서관 등이 들어서는 에듀파크가 동판교 북동쪽에 조성돼 이곳을 중심으로 교육시설의 밀집이 예상돼 이러한 전망을 뒷받침하고 있다.

상권의 형성은 분당 인프라의 이용이 가능한 ‘동판교 상권’이 빠르다. 생활편의시설 이용도 동판교 상권이 훨씬 잘 갖춰져 있다. 동판교 역세권을 중심으로 복합 프로젝트파이낸싱(PF) 단지가 조성될 예정이다. 이곳에는 백화점, 업무시설, 문화시설 등이 한꺼번에 들어서게 된다. 분당 신도시가 가까워 분당 서현, 수내, 정자 등의 쇼핑 및 편의시설 등도 쉽게 이용할 수 있다는 지리적 이점도 있다.

대체적으로 동판교 상권이 뛰어나 보이지만 배후 단지의 생활소비 수준으로 보면 서판교 상권이 우위에 있다. 서판교는 중대형 평형, 고급 단독주택지 위주로 배치됐고 주변에 임대아파트가 없어 경제적으로 소비력을 갖춘 50대 이상 노년층이 선호한다.

서판교 상권의 배후는 단독주택 위주의 녹지공간이 많은 친환경 도시로 개발되는 만큼 동판교에 비해 유동인구는 적을 것으로 보인다. 그러나 독점 상권을 형성하고 있는 만큼 배후 주민들이 상권 내에서 모든 소비를 할 수밖에 없어 오히려 안정적인 소비지, 개원지나 소비력이 높은 층을 겨냥한 고급 업종이 적합할 수 있다.

장기적인 안목에서는 상권의 흐름이 입주 직후엔 분당과 가까운 동판교 상권의 프리미엄이 높겠지만, 주거환경이 쾌적한 서판교 상권 쪽으로 차츰 기울어질 가능성도 배제할 수 없다.

상업지구 상가들은 개발 여하에 따라 변수가 많아 주의를 요한다. 동판교 상권은 자립자족 상권으로 발전할 가능성이 있는 반면 서판교 상권은 친환경 상권으로 조성되는 만큼 소비 여건이 떨어진다.

동판교 상권의 경우 투자처로 신분당선 판교역 중심의 상업지구 내 상가나 판교 테크노밸리 인근 상가가 좋으나 발전 가능성이 높은 만큼 분양가가 높게 책정돼 있다. 또 입주를 원하는 임차인들이 많아 경쟁이 치열할 수 있다.

서판교 상권 내 상가의 분양가는 동판교에 비해 저렴하나 아파트 단지의 입구 및 도로의 위치 등에 따라 인근 아파트 단지 내 주민들의 동선 흐름이 분산될 가능성도 배제할 수 없다. 상업지구에서 조금 더 들어간 아파트 단지 내 상가는 유동인구는 적으나 업종의 경쟁이 덜해 안정적일 수 있다.

반면 상업지구 상가들은 개발 여하에 따라 변수가 많아 주의를 요한다. 동판교 상권은 분당과 가까우면서도 판교역 건립과 벤처단지 조성으로 자립자족 상권으로 발전할 수 있는 데 비해 서판교 상권은 녹지가 어우러진 친환경 상권으로 조성되는 만큼 동판교 상권에 비해 소비 여건이 떨어지며 아파트 단지보다 단독주택이 많아 소비 유동인구도 훨씬 적을 수밖에 없다는 점은 유의해야 한다.

특히 서판교는 근린 상업용지만 있어 대형 복합몰, 백화점 등이 들어설 수 있는 중심 상업시설과 근린 상업시설 용지가 다 갖추어진 동판교보다 상업부지가 더 적어 독점적인 상권 보장이 가능하다. 현재 판교 상가는 동판교지역에 들어서는 판교역 주변과 서판교의 중심을 가로지르는 운중로를 따라 공급되고 있다.

판교 상업용 부동산의 뜨거운 감자 ‘알파돔시티’

2011년 9월, 판교 신도시에 신분당선 판교역의 개통을 시작으로 판교 신도시 상업용 부동산의 뜨거운 감자인 알파돔시티의 개발이 탄력을 받을 전망이다. 알파돔시티의 개발 여부와 속도에 따라서 판교 신도시 인근 상업용 부동산 시장에 미치는 파급 효과는 그야말로 엄청날 것으로 보인다.

알파돔시티는 대지면적 13만7500㎡에 총 사업비가 약 6조 원 투입되는 대규모 프로젝트다. 알파돔시티 조성사업은 동서로 성남~여주선과 남북으로 신분당선, 두 철도 노선이 교차하는 판교 정거장을 중심으로 조성되는 사업으로 판교 신도시 개발지구 내 판교 지하역사 위에 상업지구를 구축하고, 판교역과 연계한 첨단 도심 복합센터로 개발함으로써 수도권 남부지역 중심지로서의 이미지 제고 및 광역기능을 수행하고, 판교 입주민 및 지역주민에게 다양한 편익시설을 제공하는 것을 목적으로 하고 있다.

알파돔시티는 크게 주상복합 23만1000㎡(7만 평), 상업시설 52만8000㎡(16만 평), 업무시설 46만2000㎡(14만 평), 호텔 6만6000㎡(2만 평)으로 구성된다. 층별 업종 구성을 보면 지하 1~2층은 대규모 마트가 예정돼 있으며, 저층부에는 상업시설, 중층부인 8~9층은 멀티플렉스 영화관, 최상층은 뮤지컬 전용극장이 들어설 예정이다.

6만6000㎡(2만 평) 규모의 호텔은 지상 20층까지 올라가며, 임대 후 매각할 예정으로 알려졌다. 상업·업무시설은 12~15층 규모로 저층부에는 상업시설이 상층부에는 업무시설이 자리 잡을 것으로 예정돼 있다.

판교 신도시에는 총 132필지의 상업용지가 있으며, 이 중 중심 상업용지 21필지, 근린 상업용지 45필지, 근린 생활시설용지 66필지로 구성돼 있다. 2007년과 2008년에 실시된 용지입찰에서 중심 상업용지는 내정가 대비 낙찰가가 평균 두 배 이상의 고가에 100% 낙찰이 이루어졌으며, 근린 상업용지와 근린 생활시설용지도 내정가에 비해 1.5배에 육박하는 가격에 낙찰됐었다.

입찰은 비슷한 시기에 이뤄졌지만 판교역이 들어서는 중심 상업지구보다는 아파트 배후 단지에 접해 있는 생활밀착형 근린 상가의 분양이 먼저 이뤄졌다. 판교 중심 상업지 상가 분양이 다소 늦어지는 원인으로는 2008년 금융위기 이후 자금 조달이 어려워졌다는 점과 높은 분양가로 인한 사업의 불확실성 등을 꼽는다. 따라서 중심 상업지 상권 활성화의 시기는 알파돔시티 준공 이후에나 가능할 것으로 전망된다.

판교 신도시 중심 상업지 상업시설의 미래

판교 신도시 상권의 성장 가능성의 핵심은 역시 판교역 인근 중심 상업지 상업용 시설이다. 근린 상가나 단지 내 상가는 업종 면에서 생활밀착형 업종만 유치가 가능하기 때문이다.

이에 반해 판교역이 들어서는 중심 상업지 상가와 오피스텔의 입지적 장점은 판교역을 중심으로 한 상업 지역이 위치해 배후수요뿐 아니라 분당 등 외부 유입인구가 많을 것이라는 점이다.

다만 높은 분양가는 걸림돌로 작용하고 있다. 판교역 중심 상업지구의 3.3㎡ 기준 분양가는 이미 강남 수준까지 상승했고, 1층 상가의 총 분양가가 10억 원을 넘어섰다는 것이다.

이러한 고가 분양 논란에도 판교 상가에 투자자들의 관심이 쏠리는 이유는 무엇일까. 2만9000여 가구에 8만7000여 명이 입주하는 판교는 소비력을 갖춘 대규모 택지개발지구라는 점이 매력적이다.

특히 상업 업무용지의 구성비가 분당이 8.5%, 죽전이 6.8%인 데 반해 판교는 1.45%에 불과해 상가 희소성이 높다는 평가다. 우선 판교 신도시에 공급되는 중심 상업지 및 근린 상가를 분석하고 이해하기 위해서는 상권 분석이 선행돼야 한다. 그래야 상권에 맞는 업종의 유치나 투자가치의 파악이 가능하기 때문이다.

판교 신도시의 자족기능을 담당할 테크노밸리 상업시설도 투자자들의 관심 대상이다. 판교 테크노밸리는 주중 상주인구만 16만여 명에 달할 것으로 예상되는 국내 최대 규모의 첨단 지식산업단지로 `강남 테헤란밸리의` 대체지로 불리고 있다. 엔씨소프트, 안철수연구소, NHN, 네오위즈, 넥슨 등이 입주할 예정이다.

판교 테크노밸리 상업시설에는 2009년 7월 H스퀘어를 시작으로 같은 해 9월 하이펙스몰, 12월 우림 W-City가 분양을 시작했다. 이들 상업시설 지하층~지상 2·3층에는 상가, 그 위층에는 오피스 등이 들어서게 되는데 입주예정 기업이 어느 정도 확정된 상태다. 예를 들어 유스페이스몰에는 모빌리언스, 사이버패스, 인포뱅크, 이노디자인, 시공테크 등 총 32개 업체가 입주할 예정이다.

SD-1블록에 들어설 유스페이스몰은 지하 5층~지상 12층 4개동 규모로 250개 점포가 들어서게 된다. 분양가격은 3.3㎡당 900만~3500만 원 선이며 2012년 2월 준공 예정이다. 특히 유스페이스몰 지하 1층에 들어설 ‘디지털 수족관(iQuarium)’은 디지털 기술을 아쿠아리움에 접목시킨 곳이다. 이에 앞서 분양을 시작한 SA-1블록 우림 W-City는 지하 3층~지상 9층 규모에 96개 점포로 구성된다. 분양가는 3.3㎡당 950만~3300만 원 수준이다.

판교 신도시 수익형 부동산 전망

판교 신도시는 서울 지하철 3호선 양재역에서 10km, 분당구청에서 0.5km 거리에 위치한 입지적인 특성으로 인해 도시 활성화가 빠르게 진행되고 있다. 특히 올 9월 신분당선이 개통 예정에 있으며 경부고속도로, 분당~수서 도시고속도로, 분당~내곡 도시고속도로 등 총 5개의 도로가 관통하는 등 강남 대체 신도시로서의 우수한 접근성을 가지고 있다.

판교 신도시 내 도시 지원시설에는 벤처단지와 에듀파크가 들어선다. 판교 정보기술(IT) 업무지구로 명명된 벤처단지는 파주, 수원 이의동을 잇는 첨단권역을 개발해 벤처기업과 지원시설 및 교육 관련 시설 등 첨단 도시 기반시설이 들어설 예정이다.

이러한 매력 덕분에 판교 신도시는 강남 대체 신도시로서 관심을 끌고 있으며, 서울 강남지역의 연계성과 장기 개발축을 고려할 때 매우 뛰어난 입지라는 평가를 받고 있다. 특히 서울 재개발지역 등과 비교해도 손색이 없고 오히려 계획도시로서의 가치가 큰 장점이며, 향후 경제 회복이 가시화되면 다른 신도시보다 투자가치의 회복이 빠를 전망이다.

그렇다면 입주가 마무리되고 있는 지금 판교 신도시 상업용 부동산의 투자전망은 어떨까. 비록 수도권에 광교·위례 신도시 등 경쟁 도시들이 많지만 여전히 투자가치가 높다고 보는 전문가들이 대다수다. 금융비용 부담이 없다면 상업지구 투자는 매력적이다.

서판교 주거지보다는 오는 9월 개통 예정인 판교역이 위치하는 동판교가 유리하고, 동판교 중에서도 판교역 주변의 주상복합이나 중심 상업지구 보행자도로변 상가 투자가 안전할 것이란 의견이 많다.

물론 상업용 부동산에 투자할 때도 유의할 점이 있다. 신도시 상권은 대개 아파트 입주 후 1년 안팎으로 급격히 형성되지 않는다. 이 때문에 단타성 목적보다는 상업용 부동산 가치가 제대로 녹아날 수 있도록 중장기적 관점에서 접근하는 게 좋다.

또한 최적의 목을 찾아내기 위해 접근성과 가시성의 중요성을 감안하고 차량 이용자 증가에 따른 주차장 확보 상황을 따져봐야 한다. 서판교 등 신설역 개통 여부에 대해서도 사전 점검을 해두는 것이 좋다. 실제 개발진행 여부와 완공 시기가 상권활성화에 미치는 영향도 무시할 수 없기 때문이다.

눈여겨볼 상업용 부동산 및 투자 포인트

향후 판교 신도시에서 눈여겨볼 상업용 부동산은 복합단지인 알파돔시티의 개발과 인근 중심 상업지 상업용 부동산이다. 판교 신도시도 역세권을 중심으로 상권 형성이 예상됨에 따라 상가나 업무용 오피스텔이 주류를 이룰 전망이다.

판교역세권의 핵심인 알파돔시티가 주변 상업용 부동산에 미치는 영향에 대해서 알아보자.

첫째, 신분당전철(강남~판교~분당~수원·용인)과 성남~여주 전철(판교~광주~이천~여주)을 통해 유입된 유동인구가 지하철역 내에서 환승 후 강남역으로 바로 직행하는 것이 아니라 백화점, 쇼핑센터, 할인점, 호텔, 갤러리 등 복합적인 상업·문화 공간을 이용하기 위해 판교역에서 하차, 알파돔시티를 이용함으로써 전체 중심 상업지역이 분당, 용인, 수원, 광주, 이천, 여주 시민들의 소비 장소가 될 전망이다.

둘째, 알파돔시티와 중심 상업지역은 상호 공존의 관계에 있다. 알파돔시티와 중심 상업지역의 상업시설들은 업종에서 독립성을 유지하고 일부 업종은 중복으로 보완하면서 서로 공존하는 관계로 보면 된다.

이처럼 알파돔시티가 성공적으로 오픈한다면 분당, 용인 일대 상권 판도가 크게 바뀔 전망이다. 이런 알파돔시티의 등장은 주변 상권에 영향을 줄 것으로 예측되고 있는데 그동안 서현역을 중심으로 이어졌던 분당 상권이 판교로 옮겨 갈 것으로 보인다.

그러나 알파돔시티와 같은 대규모 상가 분양으로 단지 내에서도 입지 여건이 좋은 자리를 제외한 나머지 부분의 미분양 사태가 우려된다는 지적도 있다. 또 현재 막대한 사업비 마련에 어려움을 겪는 것으로 알려져 있어 사업 일정에 차질이 빚어질 가능성도 배제할 수 없다.

장경철 이사