[The Secret of Best Business Area] 상권 확대로 강남역 상권의 진화는 계속된다

강남

강남역 상권은 지하철 2호선을 중심으로 테헤란로, 강남대로, 서초로로 나누어진다. 강남역 상권은 지하철을 중심으로 동서남북 네 방향으로 상권이 뻗어 있다. 지하상가와 지하철역 6, 7번 출구에서 신논현역 사거리까지 유흥 상권을 형성하고 있다. 반면에 역삼역 방향의 테헤란로, 양재역의 강남대로, 서초로는 사무실 및 아파트 단지들이 위치해 있다.

강남역 사거리는 분당, 수원, 용인 등 주변 신도시와 연결돼 수도권에서 서울로 진입하는 관문 역할을 하면서 오피스, 학원, 유흥업소 등이 자리를 잡게 됐다. 특히 강남대로변을 중심으로 학원, 유학 관련 업종, 성형외과 등이 주를 이루고 있고 국내 유명 식음료 브랜드들이 진을 치고 있다.

교보타워 사거리를 경유하는 신분당선 개통을 호재로 상권이 확대돼 가는 추세다. 학원, 유흥, 판매 시설이 확대되면서 강남역은 20, 30대들의 만남의 장소로 애용되고 있다. 6번 출구 뉴욕제과 앞이 대표적인 만남의 장소다.

강남역 상권은 그러나 임대료가 워낙 비싸고 국내 굴지의 대형 브랜드들 간 경쟁이 치열하다 보니 개인 사업자가 쉽게 접근하기 어려운 대표적인 상권이다.

대로변 1층의 경우 임대료가 기본적으로 수천만 원 이상이다 보니 유명 브랜드들의 직영점이 주류를 이룬다. 브랜드 업체 입장에서도 수익보다는 브랜드 노출을 목적으로 하는 안테나숍의 기능에 만족한다고 봐도 무방할 듯하다.

대로변의 주요 입점 업체들은 패션 관련 매장, 화장품, 커피숍, 패스트푸드 등이 주를 이루고 있다. 이는 초창기에 대로변에 입점해 있던 은행 등 금융업체들이 전세 위주의 계약을 선호했고, 임대인 입장에서도 건물의 인지도를 알리는 데 도움이 된다고 판단해 건물 1층에 은행권을 입점시켰다.

그러나 최근 의류 등 유명 브랜드 업체들은 매달 수천만 원의 임대료를 현금으로 지급하기 때문에 계약 만료 시점에서 은행들을 철수시키고 패션 브랜드 업체들과 계약을 체결했던 것이다.

다소 차이는 있겠지만 6, 7번 출구부터 교보타워까지의 대로변은 유흥업소와 학원들이 몰리면서 1층 50~66㎡ 사이의 매장이 보증금 5억~6억 원, 월 임대료 2200만~2500만 원, 권리금 3억~5억 원 정도로 시세가 형성돼 있다.

또 80㎡ 이상 매장의 시세가 보증금 5억 원, 월 임대료 3500만 원 선이고, 160㎡ 이상 일부 매장의 경우 보증금 20억 원 선, 월 임대료 최고 1억 원 선에 입점해 있는 실정이다. 한 매장의 건물주는 월 임대료 1억5000만 원 선을 제시하고 있기도 하다.

강남역 상권은 강남대로 또는 지하철역 출구를 기준으로 1·2·7·8번 출구는 강남구에 속하고 3·4·5·6번 출구는 서초구로 지역이 나뉘지만 상권의 형성 과정을 보면 6·7번 출구 이면의 먹자골목은 성격상 크게 차이가 없다.

6번 출구 이면 먹자골목으로 들어가면 크고 작은 프랜차이즈 주점 및 식당들이 많다. 대부분 20, 30대 대학생과 직장인들의 모임 장소로 많이 이용된다. 프랜차이즈 본사는 직영점의 모델 점포를 이 구역에서 물색하는 경우가 많다. 최근 리모델링 및 재건축이 활발해지면서 건물 외형이 깔끔하게 바뀌고 있다.

1~2년 전과 비교하면 이미 개통된 신논현역의 영향으로 강남역에서 교보타워 사거리까지의 기존 상권뿐만 아니라 기존 의류 매장 위주였던 논현동 대로변까지 그 상권이 확산되고 있다. 이는 앞으로도 더욱 상권이 확대돼 갈 것이라는 점을 시사하는 신호탄이다.

교보타워 뒤로는 최근 대형 상업용 건물이 여러 곳 신축 중이어서 당장은 생각보다 썰렁한 분위기이지만 상가의 입점이 시작되는 2012년부터는 지금보다 훨씬 더 활성화된 상권으로 변모될 것이 확실시된다.

강남대로를 중심으로 이면 먹자골목의 주 업종은 호프, 고깃집, 퓨전요리, 카페들이 주로 분포돼 있다. 점포 시세는 1층 60㎡ 기준에 보증금 1억 원 전후, 월 임대료 500만~1000만 원, 권리금 2억5000만 원 선이다. 그러나 실제 매물로 나오는 매장이 거의 없어 신규 입점이 쉽지 않다.

앞에서 언급했듯이 교보타워 사거리를 중심으로 활발한 재건축 바람이 불고 있고 지하철 9호선이 개통되면서 신논현역을 중심으로 신축 건물들이 생겨나는 추세다. 교보타워 앞으로 버스 정류장이 옮겨지면서 전에는 강남역에 근접할수록 유동인구가 밀집되는 특징을 보이다가 최근에는 교보타워 방향으로 유동인구의 이동이 눈에 띄게 두드러지고 있다.

또한 테헤란로의 오피스 건물들과 서초로 삼성타운이 자리 잡게 되면서 상주인구 및 유동인구의 확대를 가져왔고 이에 따라 소비 수준의 상승효과를 가져와 주변 음식점들이 호황을 맞이하고 있다.

활발한 재건축과 9호선 개통으로 갈수록 넓어지는 강남역 상권. 임대료 상승에도 강남역 상권은 계속해서 성장하고 있다.

대로변 상권 변화의 특징은 기존 의류 매장 위주의 점포에서 화장품 업종의 매장이 많이 늘었다는 점이다. 이는 명동이나 인사동 같은 외국 관광객 위주의 상권에서 화장품 매장이 호황을 보이는 것과 비슷한 맥락이라고 봐도 무방하다.

아직 수원-분당-강남으로 이어지는 신분당선의 개통이 남아 있고, 롯데칠성 물류센터 부지가 주상복합단지로 개발된다는 기대감이 더해져 강남역 상권의 성장 여지는 충분한 것으로 보인다.

2~3년 전까지 그 끝을 가늠하기 어려울 정도로 치솟던 임대료는 최근 불황의 여파로 주춤하는 추세이지만 그럼에도 불구하고 우리나라를 대표하는 상권으로 발돋움하려는 강남역 상권의 진화는 계속 이어질 것으로 전망된다.

강창동 기자