Wealth Care 부동산을 동산으로 만들어 은퇴 자금으로 활용하자 │ 매거진한경

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과거 고려장(高麗葬)이라는 풍습이 있어 늙은이를 산 채로 산속에 두었다가 죽으면 그곳에 매장했다는 이야기를 다들 알고 있을 것이다. 이 고려장 이야기가 진실인지 와전된 옛이야기인지 알 수는 없다.

그러나 과거의 이야기 속 고려장이 간혹 언론을 통해 현대판 고려장이라는 타이틀로 보도되는 것을 보면, 노인 봉양과 노후라는 문제는 예나 지금이나 큰 고민거리라는 생각을 하게 된다.

현재 은퇴가 임박했거나 은퇴에 관심 있는 사람이라고 하더라도 대부분 막연한 고민만 하고 있지 실질적으로 은퇴를 위해 어느 정도의 자금이 필요한지 구체적인 계획을 세워보는 경우는 거의 보기 힘들다.

노후 준비의 필요성을 느끼는 사람들 역시 “요즘 경기가 어려워 저축할 여력이 없다”, “자녀교육비나 생활비 등 기존 지출로도 빠듯하다”는 이유들 때문에 다른 개인적인 은퇴 준비를 하고 있지 않은 것이 현실이다.

단순히 국민연금에 역모기지론이면 노후생활이 가능하지 않을까라는 막연한 생각들을 하고 있기도 하다. 그래서 이번에는 지난 9월 ‘노후 준비의 제1과제는 꾸준한 소득’에서 살펴보지 못했던 역모기지론 즉, 주택연금대출이 과연 노후 준비의 방법으로 안전하고 충분한지 살펴본다.

[Wealth Care] 부동산을 동산으로 만들어 은퇴 자금으로 활용하자

역모기지론이란 만 60세 이상의 1가구 1주택 소유자자가 현재 소유하고 있는 주택에 살면서 그 주택을 담보로 노후생활 자금을 연금 형식으로 받는 제도다. 정부 출자기관인 한국주택금융공사에서 공적 보증을 하는 만큼 금융기관은 안심하고 주택연금을 취급할 수 있고, 주택연금을 이용하는 고령자는 사망 시까지 자신의 주택에 거주하면서 안정된 노후생활 자금을 확보할 수 있게 되는 구조다.

필자를 비롯해 은퇴를 준비해야 하는 많은 사람들의 경우 전체 가계자산 중 주택이 차지하는 부분이 상당한 것이 사실이다. 또 경제활동기 즉 저축 가능 시기에 자녀의 생활 자금, 교육 및 결혼 자금 등으로 많은 소득들이 사용돼 주택이 사실상 소중한 은퇴 자산으로 작용하고 있다.

그러나 최근의 언론 보도에서 많이 언급됐던 것처럼 부동산 경기 침체와 장기화 가능성 등으로 부동산이 전체 가계자산의 대부분을 차지하는 대한민국의 많은 주택 보유자들은 부동산 가격에 대한 우려가 많은 것이 현실이다. 주택연금도 최근 가입자는 늘고 있지만 실제 수령액은 줄어들고 있다는 기사가 보도되고 있다.

그럼에도 불구하고 주택연금은 평생 동안 본인과 배우자가 거주할 수 있는 주택을 제공하며, 정부 보증으로 연금이 중단될 위험이 없고, 일반 대출보다 낮은 금리 제공으로 유동성이 부족한 부동산을 소득화할 수 있으며, 재산세 25% 감면 및 연간 200만 원 대출이자 소득공제 등 매력적인 요소가 많다.

반면 본인 및 배우자가 모두 만 60세 이상이어야 하며 해당 주택은 가압류, 가등기 등이 없고, 저당권 및 전세권, 임대차 계약이 없어야 하는 등 가입 조건이 약간 까다로운 것은 아쉬운 부분이다. 특히, 단독주택을 보유하고 대출은 없지만, 현실적으로 노후 소득 등을 위해서 주택의 일부를 임대하고 있어, 다른 조건이 충족되지만 신청 대상이 되지 못하는 점에서 많은 단독주택 보유자들의 경우 현실성이 떨어진다고 하겠다.

연금의 지급 방법도 다양하다. 일반 보험사의 연금처럼 인출 없이 종신토록 매월 지급하는 정액종신형과 은퇴 초기 자녀 결혼 자금이나 기타 큰돈이 사용될 예정인 경우 대출한도의 50% 한도에서 일부를 개별 인출하고 나머지 부분으로 매달 일정 금액을 지급받는 종신혼합형이 있다.

또 특약으로 월 지급 감소 옵션과 월 지급 증가 옵션이 있다. 월 지급 증가 옵션은 은퇴기간 동안 매년 3% 증가해서 연금을 지급받는 방식으로, 선택할 경우 은퇴 플랜의 가장 큰 적(敵)인 물가 상승에 일정하게 연동하는 효과를 가져갈 수 있어 현실적으로 유용한 옵션이라고 할 수 있다.

연금 관련 금리 조건은 3개월 CD금리에 연동되며 가산금리는 현재, 1.1%포인트 수준으로 2010년 11월 4일 현재 CD금리 2.44%인 상황에서 3.54% 대출이 주택을 담보로 가능하다고 할 수 있다.

그렇다면 예를 한번 살펴보자. 생활 및 자녀교육 자금 등으로 노후 준비가 빠듯해 개인적인 은퇴 준비를 하지 못했던 A씨가 보유한 시세 3억 원의 주택으로 주택연금을 신청할 경우 받을 수 있는 종신연금은 다음과 같다.

A씨가 60세라고 했을 때 정액종신 지급을 선택하면 80세까지 20년간 누적수령액은 총 1억7016만 원, 90세까지 30년간 누적수령액은 2억5524만 원을 받을 수 있다. 3억 원을 담보로 맡겨서 수령하는 금액이 원금인 3억 원에 미치지 못함이 의아할 수 있지만, 담보대출을 통한 지급 방식임을 이해한다면 이자상당액이 제외돼 그런 것임을 알 수 있다.

또한 이용자가 사망할 경우 주택 처분을 통해 대출잔액을 일시 상환하게 되는데 이때 주택 가격이 대출잔액보다 많을 경우는 남은 부분을 상속인에게 지급하게 된다. 반대로 대출잔액이 주택 가격을 초과할 경우에는 상속인에게 추가로 청구하지 않는다.

현재의 생활비, 대출 상환, 자녀교육 자금 등 다양한 이유로 은퇴 준비를 할 수 없는 주택 소유자들에게 주택연금은 은퇴자들의 든든한 파트너가 될 것이다. 개인의 문제를 넘어선 노인 봉양과 노후 관련 은퇴 문제는 한 국가의 문제가 아닌 전 세계적인 이슈다.

제2차 세계대전 이후 태어난 엄청난 베이비부머들은 1980년대에 들어서서 왕성한 경제활동을 시작했고, 1990년대 후반부터 은퇴를 맞이하게 됐다. 결혼 이후 중년의 나이에 들어선 베이비부머들은 왕성한 경제활동기에 주식 및 부동산 등 다양한 투자를 통해 개인의 은퇴 자산을 축적하고 늘리는 기회를 가질 수 있었지만, 다른 한편에는 다양한 이유로 소외된 계층이었던 것이 사실이다.

우리나라의 경우 이렇게 본인의 능력으로 노후를 제대로 준비하지 못하는 사람들에게는 국가에서 기초노령연금제도를 통해 기본적인 생활을 지원하고 있다. 2008년 7월 이후부터 65세 이상의 소득이나 자산이 하위 70% 이상인 노인들에게 기초노령연금을 지급하고 있다(출처: 보건복지가족부).

하지만 기초노령연금은 개인적인 은퇴 준비가 돼 있는 경우를 제외하고는 기초적인 생활도 하기 힘든 것이 사실이다. 보건복지부의 자료에 따르면 현재 부부 수급자의 경우 최고 월 14만4000원, 단독 수급자의 경우 최고 월 9만 원으로 최소한의 의식주 해결조차 쉽지 않다.

이미 은퇴한 사람, 은퇴를 준비하고 있는 사람, 소득이 적은 사람, 소득이 많은 사람 누구에게나 인생에 있어서 은퇴(Retire)라고 하는 부분은 새로운 타이어로 바꾸어 끼는 중요한 이벤트임에 분명하다.

그런데 은퇴 설계에 있어서 중요한 점은 본인의 재무 상태를 점검하는 것이다. 현재 보유하고 있는 자산 중 은퇴 자산으로 분류할 수 있는 자산이 무엇인지 점검하고, 현재 저축 가능액으로 은퇴 시점에 준비되는 자금이 얼마인지를 계산해 행복한 은퇴기간이 될 수 있는지 알아보기를 권유하고 싶다.

국민연금관리공단이나 주택금융공사 홈페이지 등을 통해 직접 알아보는 것도 좋다. 어렵다면 삼성생명을 비롯한 다양한 금융기관의 은퇴 설계 서비스를 신청해 전문가를 통한 상담을 권유한다.
은퇴 설계는 어려운 것이 아니다. 지금 바로 시작하는 것이 최선의 방법이다. 자, 이제 행복하고 건전한 은퇴를 위해서 시작하자. Right Now!