[The Secret of Best Business Area] 2011 상가 시장 이렇게 변화한다

투자 전략

IMF 이후 고용 시장에서 대규모 명퇴가 진행되면서 준비 없는 창업 자영업자들은 경기 한파 피폭의 직격탄을 직접 맞으며 줄줄이 폐업 시장으로 내몰렸지만 상대적으로 수익성 부동산 임대인은 경기 위축에 비해 줄을 잇는 자영업 창업자의 증가로 인해 경제 한파의 피폭을 덜 받았다.

하지만, 줄곧 600만 명을 상회하던 자영업자 수는 금융위기 발생 후 560만 명으로 급격한 위축을 맞아 좀처럼 회복되지 않고 있는데 이는 준비 없는 창업의 자제와 고용보험 등 사회 안전 장치로 과거 IMF와 같은 대규모 창업사태로 이어지지 않고 있음을 보여준다.

이로 인해 신규로 공급되는 상가를 비롯한 업종변경 상가들과 관련한 공실이 증가하고 상가 임대차 시장이 원활하게 활성화되지 못하면서 전반적인 상가 투자 시장 또한 최종 활용자인 임차인 감소로 인해 수익률의 감소 등을 겪으면서 약세를 면치 못하고 있었다.

이런 자영업 임차인 감소를 메워줄 새로운 베이비붐 세대 등의 진입을 앞두면서 2011년은 상가 시장의 임차와 투자 환경에 상당한 영향을 미치게 되는 원년이 될 것으로 예상된다.

수면 밑에서 꾸준히 증가하고 있던 공실 증가의 문제에 대한 해결 키워드는 단기적으로는 자영업자의 증가를 맞게 되는 2011년을 맞아 하반기부터 일부 회복세로 돌아서면서 아울러 투자 패턴 또한 시세상승형 상품에서 고정수입 창출형 부동산 투자의 회복세가 예상된다.

직접투자에서 간접투자로

이런 지표상의 환경 변화를 통해 투자 패턴 또한 상가 시장에서의 변화가 시작되는 변환점이 되는 한 해가 될 수밖에 없는데 2010년까지 수익성 부동산의 투자 시장은 직접투자 방식 위주로 이루어져 왔다. 직접투자를 통해 임차인을 구하고 임대료 수입과 시세상승 수입이라는 두 마리 토끼를 추구하는 방식이었던 셈이다.

지금까지의 투자는 투자자들에게 높은 리스크를 요구한 것이 사실이다. 자본총액의 부족과 부동산 개발 노하우를 모르기 때문에 금융이자, 지급보증에 따른 위험성 대가에 대한 건설사의 높은 시공비, 이런 비용을 변제하기 위한 매각분양 일색의 과도한 마케팅 비용과 업체의 수익까지가 포함된 과도한 기성품 수익 부동산을 취득할 수밖에 없었던 것이다.

하지만 최근 금감원이 프로젝트파이낸싱(PF)대출 리스크 관리 모범 규준을 도입, 50억 원 이상의 PF에 대해 외부 전문가의 자문을 도입하고 자기자본 20% 이상을 조달하는 사업 현장에만 PF대출을 허용하기로 함에 따라 부동산 투자 환경에 커다란 변화를 맞고 있다.

2010년부터 간접투자 상품인 리츠 시장이 활성화의 길로 들어서고 있는데 미국에서 가능성을 입증한 공모리츠(일반 투자자에게 계획사업을 소개한 뒤 공모 및 상장 절차를 거쳐 사업자금을 조달하는 투자회사)가 우리나라에도 본격적으로 활성화 도래시점을 맞고 있는 것이다.

지금까지 개인투자자가 직접투자하는 방식에서 벗어나 대신 원하는 부동산 투자와 운용을 책임지는 리츠를 선택하는 것이다. 직접투자 방식이 상당한 투자 금액이 필요했다면 간접투자인 리츠는 투자 금액이 몇십만 원 또는 몇백만 원이라 할지라도 투자가 가능하다.

개인투자자들의 입장에서는 정부의 경영감독 하에 있는 부동산투자회사에 주주로 참여하기 때문에 경영의 투명성을 조금 더 확보할 수 있는 장점도 있고 투자에서 가장 중요한 환금성 측면에서도 훨씬 유리한 장점을 가진 투자상품이라고 할 수 있다.

투자 유형도 다양한 방면으로 가능해서 오피스텔이나 도시형 생활주택, 실버타운, 전문 상가, 아파트형 공장, 골프장 등으로 다양하고 사업 참여 방식도 다변화해 직접 개발뿐 아니라 공동 개발, 간접 시행 등으로 다양하게 진행될 수 있어 투자자들의 선호도에도 부합하는 측면이 있다.

리츠상품 중에서는 개발이익을 공모주에게 배당하기보다 업무를 추진하는 PM사나 분양사업 등에 과다책정해 사업주체의 이익 실현에 치중하는 상품도 많이 등장할 것으로 보여 2011년부터 봇물처럼 터져 나올 리츠개발상품과 수익성 부동산 투자상품 시장에서도 혼조세가 이루어질 것으로 예상된다.

단지 내 상가 투자법

각 상품별 시장 전망에서는 단지 내 상가의 경우 신규 아파트 물량 공급의 감소 등으로 자연스러운 총 공급 물량의 감소가 이어지게 될 것이 확실하다. 반면에 전통적으로 안정성 있는 상품으로 평가받는 단지 내 상가의 희소성에 대한 부각과 함께 세대수와 입지가 우량한 단지 내 상가의 경우 과열 양상이 나타날 수 있다.

경우에 따라서는 과열 입찰 등으로 낙찰 후유증을 앓는 현장도 등장할 수 있다. 반면에 지방의 모 건설사 아파트처럼 1000여 세대 가까운 대규모 단지이지만 분양 정체와 입주 지연 등으로 주 소비 배후세력의 소비력에 대한 신뢰 부족과 투자선호도가 떨어져 난항을 겪고 있는 사례가 있듯이 단지 내 상가의 주거 공급 상황에 따른 호불호가 극명해지고 양극화가 심해질 것으로 예상된다.

특히 아파트 분양에서 선전하고 있는 광교 등 이른바 일부 대마지역 등에서는 합리적 상권 형성 판단보다는 대세몰이형 분위기에 편승하는 투자 패턴들이 있을 수 있기 때문에 주의가 요망된다.
오피스텔·주상복합상가 투자

오피스텔·주상복합상가의 경우 한동안 상업용도 비율 30% 선에 묶여 업종 중복과 공급 과잉으로 장기 미분양되던 상가들의 할인분양 러시와 함께, 지방자치단체별로 상업용도 비율을 9 대 1로 반영하는 곳에 대한 신규 공급 물량에 대한 투자선호도가 생겨날 것으로 기대된다.

오피스텔의 경우 상가와 오피스텔의 상품연계성에 주의해야 하는데 오피스텔과 오피스텔에 부속된 상가의 투자 가치는 의외로 전혀 별개일 수 있다는 데 주의가 필요하다. 강남을 비롯해 인천 등 수도권에서 상층부 오피스텔 공급에서 투자 선호의 호응을 이끌었던 많은 현장들이 저층부 상가에서는 철저하게 외면 받은 전례들이 있었다는 사실에서 브랜드나 주거 선호의 분위기가 상가 투자 가치를 동일시하지 않는 현실이 시사하는 바를 간과해서는 안 된다.

근린상가는 이렇게

가장 많은 공급상품 군인 근린상가의 경우 시장의 2010년 아파트 공급가격에 대한 거품론 확대로 촉발된 부동산 투자심리 위축의 영향으로 인해 상가 공급가격과 투자수익율 제고에 대한 영향으로 인해 공급가격의 적정성 여부에 대한 영향을 많이 받을 것으로 예상된다.

특히 과거처럼 선분양 후임대의 전형적 패턴에서 벗어나 선임대 후분양 조건으로 투자자들의 선호도가 급속하게 변해감에 따라 임차인 유치 경쟁이 치열해지고 임차안정성이 확보되는 금융테넌트나 유명 브랜드 유치 점포에 대한 투자선호도가 더욱 커질 수밖에 없다.

2011년 대마지역으로 거론되는 광교지역은 초기 공급가격의 앙등과 투자 부진으로 인한 시일경과에 맞추는 분양가 할인 등이 반복될 것으로 보여 투자자들의 투자 타이밍에 따른 가격 적정성 여부가 투자의 중요한 변수로 작용할 것으로 보인다.

지역적 요인에서는 대규모 프로젝트들이 표류하고 있는 영종도, 청라, 송도, 용산 등과 같은 데에서 주요 사업 추진 여부에 따른 관망세를 기저로 투자자들의 보수적 패턴이 유지될 것으로 보인다.

지역성보다 개별 상품성에 주목하라

상가 투자 시장에서 지역적 선호 강세를 보였던 곳은 주로 주택 부동산 시장의 대중적 관심과 인지도가 높았던 지역인 판교, 송도 등 주거 열풍이 일었던 지역과 궤를 같이하는 현상을 보였었다.

하지만 2010년을 거치면서 판교의 유명세와 기대치에 잇따르는 괄목할만한 성과가 없었던 전례를 비추어 볼 때 과거만큼 지역적 선호도 우선지역에 대한 지역우선성은 크지 않을 것으로 예상된다.

과거 용산개발, 송도자유무역 등 지역적 개발호재에 따른 지역성이 절대적이었다면, 최근 들어 투자자들의 선호도는 예측 가능하고 안정적인 보수적인 투자 선호 패턴을 보이고 있다.

이런 투자자들의 투자 패턴 변화는 선분양> 후준공> 임대차 확보> 수익가시화 등의 과거 흐름 패턴에서 준공 완료> 선임대 확보> 후분양> 예측 가능한 수익가시화 등의 보수적이고 안정적인 패턴으로 급선회하고 있다. 이렇다 보니 공급업체에서는 임차인 확보라는 새로운 과제를 떠안고 있는 상황으로 번져가고 있다.

이런 후행 투자 패턴으로 변화하는 데에는 자영업 운영 상황에 따른 임차인의 임차료 지불 능력과 투자자의 기대 수익과의 편차가 2~3% 정도 선으로 벌어지거나, 사전투자에 따른 공실 등으로 수익이 저하되는 시장 체험을 겪으면서 투자자들의 투자 패턴 변화가 시작됐고 이런 과정에 분양률 정체에 따른 유동성 문제에 봉착하는 업체들의 상가 분양가 할인이라는 가격변동성까지 가세하게 되면서 점차 심화돼 가고 있는 상황이기 때문이다.

가격변동성이 커지고 있는 현상은 수도권 외곽의 경우 지역 비선호도에 대한 수요 발굴 차원에서, 대중적 선호도가 있는 도심지역이나 대마거론지역의 경우 고가 토지비용으로 인한 공급가격의 적정선을 상회하는 현상으로 인해 커지고 있다.

결국 2011년 상가 투자 시장에서 지역성이 기본적인 검토 사항이 되기는 하겠지만 과거와 달라지는 큰 변화의 패턴 중 하나는 선임대 완료> 안정적 임대료 지불 가능성> 투자 상가에 대한 예측 확보 가능성 등의 개별적 상품력에 따른 조건 검토들이 지역성보다도 우선될 수 있는 가능성이 점차 커지고 있다.

전반적으로 아파트 등 시세상승형 상품의 선호도 감소가 수익형 부동산으로의 풍선효과를 불러올 것이라는 예상은 일부 소액투자상품으로 번진 것이 사실이지만, 전반적 수익성 부동산으로의 투자 집중은 아직까지 이루어지고 있지 않다.

관심은 커졌지만 관망세가 지속되는 가운데 검증 가능하고 안정성을 담보로 한 투자 분위기가 대세를 이룰 것으로 예상되기 때문에 지역적 대마론이나 수익성 부동산 대세론에 의존해 투자에 접근하기보다는 해당상품별 가치 투자에 근거한 투자 패턴을 유지하는 것이 바람직하다고 하겠다.

선종필 대표