[부동산 칼럼] 자녀세대로의 효율적인 자산 이전Ⅰ

미국 건국의 아버지로 일컬어지는 벤저민 프랭클린은 다음과 같은 말을 한 바 있다. “인간에게는 피할 수 없는 두 가지가 있다. 그중 하나는 죽음이며, 또 다른 하나는 세금이다.” 경제생활을 영위하는 사람에게 피할 수 없는 것이 세금이다.

고액자산가들은 세금 중에서도 특히 상속세와 증여세에 관심이 많다. 5단계 누진세율이 적용되는 상속세와 증여세는 과세표준에 따라 10%에서 최고 50%의 세율이 적용된다. 자산이 50억 원 이상일 경우 재산의 절반가량이 세금으로 부과되는 것이 현실이다.

이러한 높은 세율에도 상속세와 증여세를 절세할 수 있는 다양한 방법들이 존재한다. 부동산이 절대적인 비중을 차지하는 한국의 부자들에게 장기적인 상속·증여 계획은 절세를 위해 반드시 필요하다. 다음은 장기적인 계획에 따라 얼마나 큰 차이가 있는지 보여주는 사례다.

A씨는 서울에 몇 개의 빌딩을 보유한 60대의 자산가로 서초동에 나대지 약 70평을 보유하고 있었다. 당시 공시지가는 약 10억 원 정도. 그에게 토지를 두 자녀에게 증여하라고 권했다.

이에 따라 두 자녀는 각각 5억 원에 대한 증여세 8000만 원의 부과받았는데, 연부연납을 통해 5년간 매년 1600만 원을 납부하게 됐다. 그 후 두 자녀는 필자의 권유대로 그 땅에 건물을 신축했는데, 매월 그 건물에서 약 1700만 원의 소득을 얻었다.

A씨의 경우, 증여하지 않았을 때를 가정해보자. A씨가 땅을 보유한 채 건물을 지었다면, 총 상속 금액이 8억 원 정도로 늘어난다. 물론 A씨가 살아있는 동안 건물에서 얻는 수익도 고스란히 상속세의 대상이 된다.

A씨가 20년을 더 생존한다고 가정할 때 부동산 가격이 오르지 않았다 하더라도 부동산과 임대료를 포함해 약 30억 원의 세금을 내야 한다. 결국 장기적인 계획을 세울 때와 그렇지 않을 경우 적어도 28억 원의 세금 차이가 나는 꼴이다.

지금까지 1000명에 가까운 100억 원 이상의 고객을 만나면서 필자는 한국 부유층의 자산이 80% 이상 부동산에 치중돼 있다는 사실을 확인했다. 이들 대부분이 자수성가한 분들이다. 그런 이유로 많은 고액자산가들이 어렵게 쌓은 부가 자칫 자식을 망칠 수도 있다고 걱정한다.

그러나 세계적인 상속 전문가인 로이 윌리엄스는 <상속인을 준비시켜라>라는 책에서 자녀가 망가질 것을 걱정해 자녀들에게 상속되는 시점에 수백억 원의 재산을 물려준 경우 상속에 실패할 확률이 70% 이상이었다고 밝혔다. 나머지 성공한 30%는 재산의 규모와 증여세 등에 대해 자녀들과 충분한 대화를 나누었다고 한다.

A씨는 부동산과 금융자산을 합쳐 약 300억 원대의 자산가였는데, 공시지가가 아닌 시세로 따지면 자산가치가 약 700억대에 이른다. 이 경우 현금이 아닌부동산을 증여할 경우 유리한 점이 많다.

간혹 연세가 많은 자산가 중에 부동산을 팔아 상속을 하려는 이들이 있다. 하지만 이럴 경우 부동산을 매각을 하면서 일차적으로 양도소득세가 부과되고, 공시지가나 국세청 기준가격이 아닌 시세로 상속가액 평가를 받게 된다. 때문에 부동산을 증여하는 경우보다 훨씬 많은 세금을 납부해야 하는 경우가 많다.

따라서 효율적인 자산 이전을 위한 장기적인 전략을 세울 필요가 있다. A씨처럼 임대소득으로 증여세를 납부할 수 있고, 부모가 장기간 생존한다면 증여를 통해 자산 이전과 소득 이전을 동시에 할 수 있는 것이다.

이처럼 부동산과 관련한 증여와 상속에는 중장기적 전략이 필요하다. 앞으로 필자는 부동산 시장의 특징의 변화에 따라 주택(아파트와 단독주택), 상업용 빌딩, 임야, 전과 답, 나대지 등의 경우를 나누어 효율적인 자산 이전 전략을 시리즈로 소개할 예정이다.

전체 자산에서 부동산의 비중이 큰 한국의 부자들에게 앞으로 소개될 효율적인 자산 이전 전략은 어렵게 이루어 놓은 자산을 현명하게 후손들에게 이전할 수 있는 좋은 전략이 될 것이다.

박인섭

교보생명 광화문재무설계센터장

경영학 박사