[How to Invest in 2nd half of 2010] 역세권 소형 오피스텔 주거용으로 각광

오피스텔·오피스

오피스는 상대적으로 기관이나 기업 투자자들이 관심을 가지는 상품이다. 투자금 규모가 크기 때문이다. 하지만 최근 분양 공급이 늘어나면서 소규모 오피스의 경우에는 개인투자자들의 관심도 꾸준하다.

대신 개인 투자는 좀 더 신중해야 하며 투자금과 수익률, 공실 등을 따져보고 투자 대상을 고르는 것이 중요하다.

소형 오피스, 역세권 오피스텔 등 상업용 부동산에 대한 관심이 늘고 있다. 아파트 등 주택 상품의 투자성이 떨어진 데다 상업용 부동산의 경우 안정적인 월 수익을 기대할 수 있기 때문이다.

특히 은퇴 인구 등 노후 생활을 염려하는 수요가 늘면서 상업용 부동산에 대한 관심은 점점 늘어날 가능성이 크다.

최근 1~2인 가구가 늘어나고 임대 수요가 늘면서 역세권 소형 오피스텔의 인기가 높아졌다. 사무용보다는 주거용 임대로 더 각광받고 있다. 직장인이나 신혼부부 중심의 젊은 수요가 많고 비교적 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있다.

서울 지역의 오피스텔은 평균 임대 수익률이 5.83%로 다른 상품에 비해 수익률이 높은 편이다. 특히 소형 면적은 매입 자금이 저렴하면서도 수요가 꾸준해 최근 수요 관심이 크게 늘었다. 최근 매매 가격도 소폭 회복돼 미미하게나마 시세 차익도 발생하는 추세다.

지난 4월 한 달간 서울 구별로 오피스텔 매매가 변동률을 분석해보면 마포, 동대문, 중구 등 도심 업무지구 인근 지역이 상승세를 주도했다. 0.47% 변동률로 가장 많이 상승한 마포 지역의 오피스텔은 3억 원가량의 매입 자금을 들여 월세 100만 원 수준의 임대 수익을 올릴 수 있다.

서울은 도심, 강남권 등 업무지구 주변과 대학가 근처에 대표적으로 오피스텔 임대 시장이 형성돼 있는데 강남권 등지는 월세 규모가 큰 대신 매입자금 부담이 커서 실제 임대 수익률은 오히려 낮다. 강북권 등 기타 시장이 매입 시 투자금에 비해 월세 흐름이 더 양호하게 나타나기도 한다.

2분기 들어서는 투자 목적의 오피스텔 거래가 늘고 매매 가격이 오르면서 가격 부담을 느낀 매수자들의 문의가 줄고 있다. 매매가가 오르면서 임대 수익률이 하락하는 곳도 나타났다.

상대적인 상승세를 유지한 곳은 한강변이나 도심권, 직장인 배후 수요가 많은 권역으로서 임대사업용 오피스텔을 구한다면 이들 지역을 찾아보는 것이 좋다.

주거용 오피스텔의 경우 바닥 난방 설치 제한이 전용 85㎡ 이하로 완화됨에 따라 주거 대체상품으로 자리매김할 전망이다.

오피스는 상대적으로 기관이나 기업 투자자들이 관심을 가지는 상품이다. 투자금 규모가 크기 때문이다. 하지만 최근 분양 공급이 늘어나면서 소규모 오피스의 경우에는 개인투자자들의 관심도 꾸준하다.

대신 개인 투자는 좀 더 신중해야 하며 투자금과 수익률, 공실 등을 따져보고 투자 대상을 고르는 것이 중요하다. 유동인구가 많아도 건물의 위치나 주변 상황에 따라 활성화되지 않는 지역도 많기 때문에 현장 방문을 통해 투자성을 확인하는 것이 안전하다.

2008년 3분기 미국발 금융위기 이후 3.3%까지 증가했던 서울의 오피스 공실률은 2009년 2분기부터 점차 감소하기 시작해 2010년 1분기에 2.9%까지 낮아졌다.

국내총생산(GDP), 경상수지 등 실물지표의 회복세를 감안할 때 최근 나타난 오피스 임대 시장의 공실률 하락은 오피스 시장이 회복세에 들어섰음을 짐작하게 한다.

하지만 2010년 이후 오피스 신규 공급 예정 물량을 보면 2011년부터 2013년까지 매년 오피스 신규 공급이 과거 10년(2000~2009년)의 평균을 웃돌 것으로 보인다. 특히 2011년의 신규 공급 물량은 238만 ㎡로 과거 평균 신규 공급량(84만 ㎡)의 2.8배 많은 수준이어서 오피스 시장의 공급 충격이 예상된다.

또한 오피스의 경우 다른 상품에 비해 소액 투자처를 찾기 어렵고 취등록세나 부가세를 포함한 각종 수수료를 제하고 나면 단기투자 시 수익률이 저조할 수 있어 상권 특성에 따라 중장기적으로 투자하는 것이 유리하다.

상업용 부동산의 경우 저렴한 가격에 매입하는 것뿐만 아니라 이자나 세금 부담을 최소화하는 것이 중요하다. 실물 경기에 민감해 최근처럼 경기 침체가 장기화되는 시기에는 수익률 달성은 차치하고 공실 관리도 쉽지 않다. 보유 시 유지보수 또한 중요하며 추후 매도 시 환금성을 충분히 고려해 투자 지역과 상품을 골라야 한다.

김규정 부동산114 본부장 kyujung@r114.co.kr