[How to Invest in 2nd half of 2010] 보금자리·도로 신설 등 대형 개발 재료 ‘주목’

토지

부동산 경기 위축으로 전반적인 침체 장세가 예상되지만 대형 개발 재료가 있는 여기저기서 폭발 가능성은 잠복해 있다. 특히 상반기와 같은 ‘거래 두절 속 호가 상승’ 현상이 하반기에는 더욱 심화될 것 같다.

비업무용 토지에 대한 양도소득세 완화, 토지거래허가구역 대폭 해제, 연접개발 완화…. 2008년 이명박 정부 출범을 전후로 풀린 토지 시장 규제 완화 목록이다. 이른바 토지 시장 ‘3대 핵심 규제’ 가운데 실거래가 등기부등본 등재를 제외하곤 다 풀린 셈이다. 이들 규제 완화 목록만 놓고 보면 토지 시장은 마치 노무현 정부 이전 시절로 되돌아간 느낌이 든다.

노무현 정부는 2003년 출범 이후 땅 투기를 막겠다는 명분을 앞세워 토지 시장에 강력한 족쇄를 채웠다. 토지거래허가제를 강화하고 비업무용(부재지주) 토지에 대한 양도세를 중과한 것이다.

토지 시장에 실수요자가 아니면 땅을 사지도 팔지도 말라는 이른바 ‘출입금지’ 장세가 형성된 것도 이때부터다. 이에 따라 토지 시장은 신규 투자자의 진입이 막히고, 기존 투자자의 퇴로까지 차단돼 극도로 침체한 모습을 보였다.

현재 토지 시장은 여전히 얼어붙어 있다. 특히 올 상반기 토지 시장은 빈사 상태에 가까웠다. 거래 두절 속에 호가 하락 현상이 지속됐다. 토지 전문 부동산중개업소 폐업도 줄을 이었다.

전반적인 경기 침체로 투자 수요가 위축된 이유가 가장 크다. 실거래가 등기부등본 기재 제도로 땅 투자의 이점이 크게 준 것도 토지 시장에 악영향을 주고 있다.

그렇다면 하반기 토지 시장은 어떻게 될까. 전문가들은 ‘흐림, 곳에 따라 맑음’으로 점치고 있다. 부동산 경기 위축으로 전반적인 침체 장세가 예상되지만 대형 개발 재료가 있는 여기저기서 폭발 가능성은 잠복해 있다는 것이다.

특히 상반기와 같은 ‘거래 두절 속 호가 상승’ 현상이 하반기에는 더욱 심화될 것 같다. 실거래가 등기부등본 기재 폐지 등과 같은 추가 규제 완화 없이 크고 작은 개발계획만 줄줄이 발표될 가능성이 커서다.

특히 보금자리주택지구 예정지, 제2영동·제2경부·제2외곽순환 고속도로 예정지 주변 수도권 지역 등의 호가 오름세가 가파를 것으로 예상된다. 6·2 지방선거 당선자들이 공약으로 내세운 대형 프로젝트 주변 지역도 마찬가지다.

이번 지방선거에서 야당이 압승한 만큼 수도권보단 지방 토지 시장이 좋은 영향을 받을 것이란 전망도 적지 않다. 야당 후보들이 대부분 수도권 집중 개발보다는 지역 균형 발전을 내세워 당선된 경우가 많다는 이유에서다.

하지만 4대강 사업 주변 지방 지역은 당분간 침체 장세가 불가피할 것으로 보인다. 유망 투자 지역으로 수도권에선 보금자리주택지구 주변, 제2영동고속도로·제2자유로 등과 같은 도로 신설 예정지 등을 꼽을 수 있다. 이런 지역 가운데 주변 시세보다 적어도 20% 이상 저렴하게 나온 급매물을 노린다면 성공 확률이 높다.

이미 토지 시장엔 시장침체기를 틈타 이참에 좋은 땅을 싼값에 선점하려는 투자자들이 눈에 많이 띄고 있다. 특히 제2경부고속도로 등의 개발 등 대형 재료가 즐비한 수도권 남부 지역을 중심으로 무릎까지 빠진 급매물 땅을 낚으려는 투자자들을 심심치 않게 만날 수 있다.

오히려 시장침체기를 매입의 적기로 본 역발상의 투자 전략이다. 건설·부동산 경기침체기에는 부양책이, 과열 국면에서는 규제책이 나오게 마련이라는 것이다. 건설·부동산 경기 침체로 토지 시장의 바닥세가 계속되면 정부는 으레 이를 끌어올리기 위해 각종 법률·금융·세제 완화 카드를 꺼내 든 사례가 많다.

따라서 발 빠른 투자자들은 향후 경기부양책에 따른 상승기의 시세 차익을 기대하며 바닥에서 좋은 땅을 사들이고 있다. 지방에선 야권 도지사의 재선으로 사업 추진에 더 탄력을 받을 것으로 예상되는 새만금지구 주변 등이 투자 1순위 대상으로 떠오른다.

하지만 투자에는 신중할 필요가 있다. 땅값이 급등하면 바로 토지거래허가 구역으로 지정돼 투자금이 장기간 묶일 수 있기 때문이다.

공급 과잉과 숙박업 등록이라는 이중고를 겪고 있는 펜션 시장은 입지여건별 온도 차가 더 심해질 것 같다. 대규모 신설 리조트 단지나 사계절 관광지 주변 지역은 노려볼 만하지만 따로 떨어져 있는 나 홀로 펜션은 피하는 게 좋다.

유형별로는 한국농촌공사가 조성해 공급하는 전원마을 등이 인기를 끌 전망이다. 도로, 상하수도 등의 설치 비용을 정부가 지원해 투자금이 2억∼3억 원 내외로 비교적 저렴하다.

김영태 중앙일보 조인스랜드 기자 neodelhi@joongang.co.kr