realty Issue
흔 히 부동산 투자동향을 권역별로 나누기 위해 CBD(도심권역), KBD(강남권역), YBD(여의도권역) 그리고 기타지역으로 분류한다. 이들 중 KBD지역은 2002년 이후 경기회복세와 맞물려 꾸준한 상승세를 나타내기 시작했다.닷컴열풍이 사라지고 난후 한때 허덕였던 이곳에 주요 대기업, 금융사 및 서비스업들이 진입하면서 공실률이 2008년 2/4분기경 1% 미만까지 떨어지는 폭발적인 상승세를 보였다. 오피스 매매가격 또한 3.3㎡당 평균 1800만 원을 기록하였으며, 대로변 빌딩들은 3.3㎡당 2400만 원까지 치솟았다.
이러한 배경에는 수요를 감당할 수 없는 절대적 공급부족과 전통적으로 개인과 법인으로 나뉘는 투자주체 외에 간접투자기구 즉, 펀드와 리츠의 활성화로 투자주체가 다양해진 점도 가격 상승의 기폭제가 되었다. 이 시기 매매동향을 보면 투자주체 간 투자지역과 대상이 차별화되는 현상을 나타내기 시작하였다.
개인의 경우 청담동, 신사동, 논현동을 중심으로 순수 업무용보다는 하층부에 상업 또는 문화공간이 입점하고 상층부에 업무공간이 복합된 중소규모 빌딩들에 집중되어 한때 100억에서 200억 규모의 빌딩들은 하늘에 별 따기(?)가 되어 버릴 정도로 품귀현상을 빚기도 하였다. 이 시기에 주로 유명연예인, 대기업의 고위급 인사들이 청담동과 신사동에 중소규모 빌딩들에 많이 투자하였던 것으로 나타난다.
법인은 순수한 투자보다는 실수요와 자산증식의 목적으로 사옥을 매입하는 경우가 두드러져 중소규모의 빌딩들을 사들여 합필하여 개발하는 동향을 나타내었으며, 간접투자기구의 경우에는 주로 대로변과 탄탄한 수요가 뒷받침 될 수 있는 A급 오피스에 투자하여 지하층의 상업공간과 1층 로비공간을 수익극대화를 위해 리모델링을 하는 경우가 많았다.
2009년 시장 분석
서울 여느 곳과 마찬가지였지만 주요 오피스 빌딩들은 거래되면 거래될수록 최고가를 경신하고 있었고 시장은 그야말로 펄펄 끊는 냄비가 되고 있던 시기 2008년 여름쯤 미국 모기지 은행들의 몰락과 리먼 파산의 영향으로 터진 유동성의 위기로 호황기 시절 1% 미만까지 떨어졌던 공실률은 5%까지 상승했으며, 매매가격은 고점 대비 30%까지 하락하였다. 2009년의 투자는 그렇게 시작되었다.
연초 경제위기를 벗어나기 위해 풀려나던 시중의 자금들로 인한 기대감으로 높은 공실률에도 불구하고 가격은 다시 제자리를 찾아가고 있다. 매도자와 매수자 간 매매가격 차이가 많이 벌어져 있고 거래량은 급속히 줄어들어 있다.
여전히 불투명한 경제상황으로 기업수요가 절대적인 오피스빌딩 시장은 여전히 어려운 상황이다. 과거 호황기시절 과도한 매수가에 매입되었던 A급 오피스빌딩들은 수익성을 맞추기 위해 인상되었던 높은 임대료를 견디지 못하고 공실이 늘고 있는 실정이며, 기업들이 보유한 많은 오피스 빌딩들이 Lease Back 형태의 유동화를 위해 매물이 늘고 있다.
시장의 눈이 변화하고 있다. 리스크 관리를 위해서일까, 과거 높고 좋은 A급 빌딩들의 선호가 점점 약해지고 있으며 개인투자가들의 경우 선호대상은 그 어느 때보다 중소규모 상업용 건물에 집중되고 있다. 특히 강남의 왕성한 소비가 뒷받침 될 수 있는 압구정-신사동-청담동 지역 선호현상이 나타나고 있다. 대규모 재개발 가능성과 이들 지역에 새로운 문화와 소비 트렌드가 잡히기 시작하면서 더욱 두드러지고 있는 실정이다.
적어도 경기에 대한 낙관론이 우세해질 때까지 개인들의 투자동향은 향후 개발가능성이 많고 공실부담이 적은 중층 이하의 건물에 집중될 것으로 전망되며, 간접투자기구들은 테헤란로변의 A급 오피스와 같이 기업선호도가 높고 지역에 상징성 있는 건물 선호도가 지속될 것으로 보인다.
2010 전망 & 동향
시장은 지금 사상 유례없는 부동산 가격 및 거래 상승의 시기를 지나 세계적 유동성 위기로 급격한 침체기를 접하였으며, 위기를 벗어나기 위해 풀린 시중의 유동자금 영향으로 다시 업턴하는 상황에 놓여있다. 불안정한 경기예측은 기업 활동과 소비를 억누르고 있고 이는 곧 상업용 부동산과 밀접한 상관관계를 가지는 요인이다. 향후 상업용 부동산 시장의 방향성에 대해서는 불안정한 경기예측처럼 어느 누구도 자신 있게 예측하기는 어려울 것으로 보인다.
실례로 상업용부동산의 매매가격과 수익지표를 간단하게 알아볼 수 있는 지표인 Cap Rate(자본환원률)가 매도자 측은 6%대를, 매수자 측은 8%대로 전망하고 있는데 이는 매도-매수자 간의 시장 인식이 사뭇 다르다는 것을 나타낸다. 시중에 풍부한 유동성을 인지하는 매도자 측은 아직 자산 가격을 낮출 이유가 없다고 판단하며, 매수자 측은 불안정한 경기로 인해 공실 위험이 존재하니 더 낮은 가격에 진입을 원하고 있기 때문이다.
이러한 상황에서 어느 방향으로 시장이 움직일지는 딱히 판단하기 어려울 수밖에 없다. 높아지는 공실률에도 불구하고 자산 가격이 하락하지 않고 거래되는 현상들이 나타나고 있는데 시중의 풍부한 유동자금들이 자산 가격을 떠받치는 요인으로 작용했다고 보인다.
향후 경기의 상승·하락에 따라 시장은 급속하게 상승 또는 하락할 것으로 보인다. 아직은 시장참여자들 또한 경기전망에 대해 엇갈리고 있어 관망 또는 각자의 판단에 의해 투자하는 것으로 관측되나 시장의 결과가 어느 한 방향으로 징후를 보일 경우 언제든 급속하게 반응할 것으로 보인다.
이러한 시장상황을 감안해 본다면 2010년 부동산 시장 참여자들은 각 주체들의 성격에 따라 투자 리스크관리에 많은 초점을 두는 투자가 이루어질 전망이다.
이를 주체별로 전망해 본다면 개인투자자의 경우 소위 명품으로 여겨지는 프라임급(통상 지역의 상징성이 있는 A급 빌딩)보다는 공실위험이 최소화될 수 있고 중립적 포지션을 가질 수 있는 소형 복합빌딩에 초점이 맞춰질 것 같다. 콘텐츠 또는 테마가 있는 거리에서 저층부는 높은 임대료 지불이 가능한 상업공간으로, 상층부는 비교적 저렴한 임차구성이 가능한 오피스 공간으로 하여 200억 원대 내외의 투자선호 현상이 지속될 것으로 보인다. 이러한 투자패턴은 적어도 강남 특정지역의 여전히 활성화된 소비트렌드를 나타내는 지역에서 두드러질 것으로 보이는데 청담-압구정-신사 지역에서 주종을 이룰 것으로 예측된다.
간접투자 또는 법인의 부동산 투자는 투자주체가 가지는 속성상 대형빌딩 또는 신규 오피스에 타깃이 집중될 것으로 예상되는데, 이는 경기 불황속에서도 높은 임대료 지불능력이 있는 임차인의 고급오피스 수요가 여전히 시장에 존재하고 있다는 점과 신규오피스의 경우 최근 과도한 투자로 매도주체가 상당수 자금경색이 있는 상황인 점에 기인하여 예측해 볼 수 있다. 대규모 자금을 바탕으로 시장에서 상징성을 갖는 오피스로 탈바꿈하여 우수한 임차인 유치에 무게를 두거나, 자금경색의 상황을 활용하여 신축건물을 조금이라도 더 낮은 가격에 매수하려는 기회를 엿볼 것으로 판단된다.
이와 같이 강남권 2010년은 각 매수 주체별로 그 어느 때보다 투자대상이 차별화 될 것으로 전망되며, 부동산 가격 또한 선호, 비선호 대상에 따라 양극화 되어 나타날 전망이다.
정영권 부동산투자본부장(AV자산운용(주))
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