[REALTY COLUMN] LTV·DTI 완화 이후 고급주택 시장의 변화

전체 부동산 시장의 침체로 고급주택 시장도 몇 년 동안 소강상태를 이어왔다. 그러다 최근 정부의 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 완화에 힘입어 고급주택 시장도 조금씩 활기를 되찾고 있다. 2014년 여름, 고급주택 시장의 흐름을 정리해 본다.

2013년 한 해 동안, 고급주택은 서울숲 갤러리아포레를 제외하고는 거래가 거의 이루어지지 않았다. 이런 와중에 분양에 나선 서울 청담동 마크힐스, 한남동 라테라스는 고전을 면치 못했다. 삼성중공업의 라폴리움도 논현 라폴리움만이 겨우 명성을 이어갔고, SK 아펠바움은 시행 계획조차 잡지 못한 채 시장의 추이를 보고 있는 듯하다.


‘한남 더 힐’이 몰고 올 파장
이처럼 조용하던 고급주택 시장에 잔물결이 일고 있다. 그 중심에 한남 더 힐이 있다. 한남 더 힐은 한남동의 중심이라는 입지와 입주 5년 후 분양이라는 실험적인 시도로 많은 이들의 주목과 질시를 동시에 받았다. 한남동에 거주하고 싶으나 마땅한 대단지 고급 아파트가 없고, 주택을 이미 3개 이상 보유해서 다주택자였던 이들에게는 5년 동안 살아 보고 보유를 결정할 수 있는 이 프로젝트는 충분히 매력적이었다. 시장의 관심을 받다 보니 더더욱 철저해진 주민 보안과 고급 주민편의시설, 주변 이태원과 한남동 상권의 부각으로 인해 한남 더 힐에 대한 기대감은 더 커졌다.

이런 한남 더 힐의 분양 전환 시점이 다가오고 있다. 분양가 산정을 놓고 시행사와 입주민 대표의 평가 금액이 2배가량 차이가 나는 사상 초유의 상황이 벌어졌고, 그 여파로 해당 평가업체에는 벌금, 감정평가사에는 1년간 자격 정지와 벌금이라는 중징계가 내려졌다. 이런 과정에서 입주민들도 분양받을 세대와 받지 않을 세대로 나눠지고 있다.

인기 평형에 거주한 세대 중에는 시행사가 책정한 분양가 그대로 m²당 2000만 원 이상에 분양받기도 했다. 그들 대부분은 거주 만족도가 높은 것으로 나타나고 있다. 입주 초기의 요구에 그만큼 부응했다는 얘기다. 또한 전세로 산 지난 3년 6개월 사이 보유 중이던 다른 주택을 어느 정도 처분했다는 말이기도 하다.

단독주택에 대한 기대감도 조금씩 생기고 있다. 단독주택은 우선 가격 변화가 크다. 호가 100억 원을 넘는 주택이 많아졌다. 땅값이 그 사이 상승한 탓이다. 대표적인 주택지인 이태원과 한남동의 지가는 몇 년 사이 빠르게 상승하다 보니 대지 면적 661㎡를 넘은 경우 자연스럽게 100억 원을 넘는다. 1종 일반주거지역의 ㎡당 가격이 2000만 원에 육박하고 있다. 급할 게 없는 그들에게는 거래가 되느냐 안 되느냐는 별개의 문제로 이미 주변의 시세들이 움직여 가만히 있는 그들의 주택 가격을 높였다. 이태원, 한남동 주택은 대지 크기를 보면 대충 가격이 보인다.

다음은 성북동이나 논현동의 주택 가격을 보자. 성북동의 대지 크기가 큰 주택의 가격도 손쉽게 100억 원을 넘긴다. 거기에 스티브 홀이나 빌 모츠와 같은 세계적인 건축가의 손을 거치면서 그 가치가 더 높아졌다. 특별한 설계와 주문 제작된 가구와 양탄자, 벽화까지 덧붙이면 주택 가격은 쉽게 100억 원 이상이다. 조정 폭도 크지만 거의 100억 원에 육박하는 금액으로 거래가 이루어진다.

신규 분양을 계획 중인 고급주택도 당연히 100억 원을 호가한다. 이미 분양가 60억~70억 원을 넘긴 고급주택은 그 수가 꽤 된다. 거래가 되고 주인을 바뀔 때마다 주변에서 웅성웅성 소유자가 누구인지 얘기하더니 점점 더 그 수가 늘어났고 최근 분양 중인 한 고급주택은 분양가가 120억 원이다. 총 30세대로 최고급을 표방하며 더 한층 강화된 컨시어지 서비스 개념을 더해 호텔식 세탁 서비스까지 제공한다. 각 세대에 걸맞은 맞춤형 서비스를 제공해 단순히 하드웨어적인 주택만을 파는 게 아니라 관리라는 소프트웨어를 제공해 사용만족도를 제고하겠다는 게 시행사의 설명이다.


외국인의 고급주택 수요 꾸준히 증가
고급주택 시장의 또 다른 변화는 외국인 보유가 늘고 있다는 점이다. 과거 한국인과 결혼한 외국인들이 한국에 주택을 소유하던 소규모적인 수요가 있었다면 최근에는 그 수도 많아지고 있고 싱가포르나 중국계 구매자의 주택 구입도 늘고 있다. 그들 중에는 경제 감각과 글로벌 안목으로 주택에 투자해 시세 차익을 얻고, 개조해서 임대 사업을 영위하는 이들도 적지 않다. 사실 한국에 투자하려는 외국인들을 만날 때 항상 넘어야 하는 고비가 바로 서울이 지정학적으로 안전하다는 인식을 심어 줘야 한다는 점이다. 이제 고급주택 시장도 한국인만의 것이 아닌 것이다. 시장의 수요자가 늘었다는 것은 시장이 커졌다는 의미다.

외국인 등 고급주택 수요층이 두터워지면서 시장에 대한 기대감이 높아지고 있다.

전체적으로 2014년 여름의 고급주택은 아주 천천히 조용하게 움직이고 있다. 그러나 앞으로 이 시장의 움직임이 조금 더 활기를 띠지 않을까. 곧 600세대의 한남 더 힐이 본격적으로 움직일 것이다. LTV, DTI의 제한이 상향 조정됐고, 다주택자의 양도세 중과가 폐지됐다.

고급주택 시장도 빈익빈 부익부가 명확해 고전을 면치 못하는 프로젝트도 있지만 오래 기다렸다는 느낌이 강하다. 기본적으로 지가는 상승하고 있고, 생활에 대한 기대감은 높아지고 있다. 게다가 새로운 수요 세력인 외국인이 들어오고 있다. 여기서 명심할 것은 고급주택에 수요층이 두터워지고 있고, 최근에는 시장의 움직임이 활발해지고 있다는 점이다.


이희경 DTZ Korea 이사