임야 양도 시 유의사항

자와 15년 전부터 알고 지내는 이모 씨는 1980년대 말 부동산 투기 바람이 일어날 때 주변 친지의 권유로 5000만 원을 주고 임야 3만3000㎡를 구입했다. 이 씨의 말을 빌리자면 자신은 귀가 얇아 타인의 설명만으로 그 임야가 충청도 어느 군이라는 것만 알고 계약했던 터라 어디에 있는지 현지를 가보지도 않았다고 했다. 땅을 살 때는 주변 부동산 시세와 임야의 정확한 위치, 전망 등을 확인하고 구입하는 것이 상식이다. 하지만 이 씨는 부인 모르게 빚을 얻어 급하게 구입했던 터라 그럴 여유가 없었고, 후에 채무를 변제하느라 부부 사이에 다툼이 많아져 이를 확인하지 못한 채 시간이 흘러 매수한 임야가 애물단지로 변했다고 했다. 채무를 변제하느라 8년이 걸릴 때까지 처분하려 해도 매수자가 없었고 매입 후 10여 년이 지나 확인해 보니 도로에서 멀리 떨어져 있어 접근성이나 이용 가치가 거의 없었다. 이 때문에 이 씨는 상심한 마음을 달래느라 많은 시간이 필요했으며 왜 그 당시 그렇게 무모한 일을 벌였는지 자신도 잘 모르겠다고 했다. 투기 열풍이 불었던 그 당시 상황을 살펴보면 이런 일이 어찌 이 씨에게만 일어났었겠는가. 많은 사람이 ‘묻지마 투자’를 하고 후회한 사람이 한둘이 아니라 여겨진다. 그런데 최근 이 씨가 밝은 표정으로 필자의 사무실을 찾아와 문제의 임야를 5억 원에 구입하겠다는 사람이 있다며 세금을 얼마나 내면 되느냐고 물었다. 이 씨가 내야 할 양도소득세를 계산해 보니 위와 같이 나왔다. 위의 표시는 사업용과 비사업용으로 구분했으나 임야 양도로 인해 부과된 세금은 2억6581만5000 원 이었다. 독자들도 그가 양도가액의 반 이상을 세금으로 물어야 하는지가 궁금할 것이다.이 씨의 주소는 서울이고 임야 소재지는 충남이므로 비사업용이다. 참고로 2007년 1월 1일 이후 비사업용인 임야 양도 분은 60% 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 적용받지 못한다. 임야가 사업용이 되기 위해서는 임야 소유자가 임야 소재지의 동일시·군·자치구 또는 그와 연접한 시·군·자치구(이하 ‘임야 소재지’)에 주민등록을 하고 실제 거주한 기간이 아래 중 하나에 해당돼야 한다.△양도일로부터 소급해 3년 중 2년 이상 임야 소재지에 거주한 경우 △양도일로부터 소급해 5년 중 3년 이상 임야 소재지에 거주한 경우△임야 보유 기간 중 80% 이상을 임야 소재지에서 거주한 경우. 이 밖에도 임야 소재지에 거주하지 않아도 사업용이 되는 경우가 있다. 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 임야로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 임야이거나 2007년 1월 1일 이후 상속받은 임야로 상속 개시일로부터 3년이 지나지 않은 임야가 그렇다. 또 2006년 12월 31일을 기준으로 20년 이상 소유한 임야를 2009년 12월 31일까지 양도하는 임야, 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 의한 보안림, 산림경영계획인가를 받아 사업 중인 임야, 문화재보호구역 안의 임야, 개발제한구역 안의 임야, 군사시설보호구역 안의 임야 등도 사업용으로 간주한다. 그는 자신이 임야 근처에서 2년 이상 거주한 후 6억 원에 매도하면 세금이 어떻게 될지 물었다. 계산한 바는 아래와 같다.위 표에서 보듯이 사업용과 비사업용의 세 부담이 차액이 2억 원 정도 되므로 2007년부터 임야뿐만 아니고 부동산을 처분할 때는 반드시 전문가의 도움을 받아 절세의 길을 찾는 것이 현명하리라 판단된다.임채문 대표세무사국세청, 서울지방국세청 조사국 등 근무역삼세무서 이의신청심의위원(현)한국세무사회 양도소득세 전문상담위원(현)세무법인 가덕 대표세무사(현) (02)2189-5017